" "
Severven.ru

Север Вен
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Какие Документы Необходимо Проверить При Покупке Квартиры Вторичка

Проверяем квартиру перед покупкой: 5 вещей, которые надо сделать

Главное – знать, какие 5 шагов необходимо сделать, чтобы упущенная во время сделки мелочь не обернулась крупной неприятностью в будущем. На что обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

Шаг 1 – проверка правоустанавливающих документов на квартиру

Если вам приглянулась квартира на вторичном рынке, то начинать изучать историю вопроса нужно с проверки документов, на основании которых возникло право собственности продавца. Наиболее распространенные варианты – договоры купли-продажи, мены, дарения; реже – вступившие в законную силу решения суда, свидетельства о праве на наследство, договор ренты. Очевидно, что эти документы ни в коем случае не должны содержать признаков подделки, подчисток и т. п. Если в тексте есть исправления, они должны быть удостоверены подписями всех сторон договора. Если договор удостоверен нотариусом, то исправления скрепляются печатью и подписью нотариуса, пишет Собственник.

«Проверьте факт надлежащей государственной регистрации договоров, – советует юрист компании Penny Lane Realty Сергей Поправка. – Если в документах, на основании которых возникло право собственности, прописаны условия, несоблюдение которых является основанием для расторжения сделки, убедитесь в том, что эти условия выполнены. Таким условием может быть, например, обязательство покупателя (который, взаимодействуя с вами, уже выступает как продавец) выплатить стоимость квартиры спустя некоторое время после заключения договора. В случае неисполнения данной обязанности договор может подлежать расторжению».

Немаловажный нюанс: если вы обнаружите, что квартира была кому-то подарена или завещана по наследству (при этом ее новый собственник не является родственником), и вскоре после этого новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать, то такой факт должен вас насторожить.

Шаг 2 – проверка истории квартиры

Попросите у собственника выписку из Единого

государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года, то есть с момента создания ЕГРП, чего вполне достаточно для вашего душевного спокойствия.

«Если из этой выписки вы увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жил, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя», – предостерегает Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. В этом случае эксперты советуют насторожиться и лучше – поискать более благонадежный объект.

Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в эпицентре спора или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите какие-либо споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.

По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.

Правда, бывает, что квартира не числится в ЕГРП. Как правило, это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая». Для стопроцентной уверенности покупатель может подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.

Шаг 3 – проверка качества квартиры

Спросите у собственника документы БТИ на квартиру. Они необходимы, чтобы проверить, соответствует ли качество квартиры документам: существуют ли в ней несогласованные в законном порядке перепланировка или переустройство. Согласно статье 26 ЖК РФ, практически любые переустройства и перепланировки требуют согласования с органом местного самоуправления, а если их выполнить «самопроизвольно», то они попадут в разряд административных правонарушений, за которые предусмотрена ответственность. Незаконным считается любое переоборудование квартиры, на которое не получено разрешение соответствующих органов.

Шаг 4 – проверка продавца

С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).

«Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».

Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.

Шаг 5 – проверка прав третьих лиц

Попросите собственника предоставить вам

расширенную выписку из домовой книги. Она позволит проверить, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства и сохраняют ли эти люди в соответствии с законом право проживания в квартире при ее продаже.

Дело в том, что один из существенных рисков при покупке жилья – это возможное оспаривание прав на квартиру третьими лицами. Споры могут возникнуть, например, при наличии безвестно отсутствующего члена семьи, прописанного в квартире. «Никто не гарантирует, что это безвестно отсутствующее лицо не явится через несколько лет и не будет оспаривать сделку. Такие случаи бывают, – говорит Ольга Рыкова. – Люди сидят в тюрьме, не хотят сообщать об этом родственникам, а потом выходят на свободу и заявляют о своих правах». Поэтому, покупая квартиру, в которой прописан безвестно отсутствующий член семьи, временно выбывший в долгосрочную арктическую командировку, на длительное лечение (например, в психоневрологический или наркологический диспансер) или в места лишения свободы, вы идете на определенный риск. Подумайте, может быть стоит поискать другой вариант?

В зоне риска находятся также квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать. И если в ходе сделки были затронуты права несовершеннолетних, убедитесь в наличии соответствующих разрешений органов опеки.

«Кроме того, необходимо обращать внимание на права супругов продавца: если продавец состоит в браке или же квартира была приобретена в браке, то в договоре должно быть зафиксировано наличие согласия супруга на продажу», – обращает внимание Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам.

В деле купли-продажи квартиры важны, безусловно, все нюансы: содержание договора купли-продажи, процесс передачи денег за квартиру, грамотное написание расписок продавцом, контроль над фактической передачей квартиры – все это составляющие целого понятия «сделка». Главное – помнить, что при приобретении квартиры стоит не верить (на слово), бояться (обмана), просить (документы).

Что проверить перед покупкой квартиры: чек-лист

Покупка квартиры — одна из самых важных сделок в жизни человека, которая требует тщательной подготовки. Если вы работаете с риелтором, вы можете поручить все заботы ему. Если вы покупаете квартиру в ипотеку — банк также поможет подготовиться к сделке и проверит недвижимость.

Однако мы советуем в любом случае не терять бдительность и проверять документы, особенно тщательно — если вы хотите провести сделку самостоятельно. Итак, разбираемся, на что важно обратить внимание.

✅ Паспорта собственников

Уточните у продавца, сколько всего собственников у недвижимости. Проверьте паспорта каждого из них.

На что обратить внимание

  • Внешний вид: наличие исправлений, наличие всех страниц — если паспорт просрочен или отсутствуют страницы, вы не сможете быстро выйти на сделку
  • Данные: они должны быть такими же, как и в документах на квартиру. Если отличаются — предыдущие данные вы можете увидеть на странице «Ранее выданные паспорта»
  • Срок действия паспорта
  • Фото — убедитесь, что на фото человек, который представился вам собственником

✅ Документ-основание права собственности на квартиру

Это может быть свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, долевого участия или уступки права требования, договор приватизации.

На что обратить внимание

  • Данные участников сделки
  • Адрес квартиры
  • Площадь недвижимости
  • Существенные условия договора

✅ Выписка из ЕГРН

Продавец может взять ее в МФЦ. Убедитесь, что ей не больше месяца.

На что обратить внимание

  • Количество собственников
  • Данные собственников — они должны совпадать с теми, что указаны в паспорте. Если в выписке указана другая фамилия — например, женщина вышла замуж, учитывайте, что сначала собственнику необходимо будет обновить данные в Росреестре, что занимает время
  • Наличие обременений — например, ипотеки. Если обременение есть, Росреестр не зарегистрирует сделку
  • Есть ли в числе собственников несовершеннолетние — в этом случае может потребоваться разрешение органов опеки на сделку

✅ Согласие супруга на продажу

Если квартира куплена в браке, согласие потребуется — даже если на момент продажи супруги уже развелись. Конечно, Росреестр зарегистрирует сделку даже в случае, если продавец не предоставит согласие. Однако в этом случае в вашей выписке из ЕГРН появится отметка о том, что при продаже согласие супруга не предоставлено.

На что обратить внимание

  • Дата оформления
  • Нотариальное заверение
  • Данные супругов

✅ Справка о зарегистрированных лицах

Получить ее можно в паспортном столе, в управляющей компании, МФЦ, а в некоторых регионах — на сайте Госуслуг. Договоритесь с продавцом о том, в какой момент будут выписаны все зарегистрированные. Перед сделкой попросите справку ещё раз — в ней должно быть пусто.

На что обратить внимание

  • Число прописанных
  • Есть ли несовершеннолетние в их числе

✅ Справка об отсутствии задолженностей по «коммуналке»

Такую справку продавец может получить в МФЦ или управляющей компании. Кроме того, вы можете просто попросить последние квитанции за квартиру. И хоть долги предыдущего владельца за коммунальные услуги не переходят на нового, уверены — разбирательства вам ни к чему.

На что обратить внимание

  • Дата последнего платежа
  • Отсутствие долгов
  • Показания счетчиков

✅ Справка об остатке на пенсионном счете

Если у продавца есть несовершеннолетние дети, справка об остатке на пенсионном счете мамы позволит вам убедиться, что при покупке недвижимости не был использован маткапитал. Если продавец использовал материнский капитал на покупку недвижимости и не выделил доли детям, в будущем могут возникнуть проблемы.

Общие правила

  1. Требуйте оригиналы документов. Никаких копий, в том числе и заверенных.
  2. Задавайте любые волнующие вас вопросы. Если продавец раздражается, уходит от ответа или торопит — это повод насторожиться.
  3. Обращайтесь к специалистам, если возникли хоть небольшие сомнения.

Если сомнения возникли или вам не хочется тратить время на проверки, воспользуйтесь услугой ДомКлик «Юридическая проверка» . Мы проверим угрозы праву собственности и юридическую историю жилья, оценим риски и дадим рекомендации, как обезопасить сделку.

На что обратить внимание при покупке «вторичной» квартиры

Покупка квартиры — это всегда риск. Так как речь идет о весьма дорогостоящем приобретении, конечно, хотелось бы свести все опасности к минимуму. Как сделать это, покупая квартиру на вторичном рынке, поговорим в этой статье.

Часто покупатели обращают большое внимание на внешние частности — планировку, ремонт. Но гораздо важнее подстраховаться в другой сфере — убедиться, что вашу сделку не признают незаконной, оформление всех бумаг не затянут, а продавцы не обманут.

Вот что желательно узнать еще до того, как вы начали оформлять договор.

Сколько у квартиры собственников и с кем вы ведете переговоры?

Если вы общаетесь с частным лицом (о ситуациях, когда сделку заключает риэлтор, читайте другую нашу статью), то лучше вести дела непосредственно с собственником квартиры. Как проверить, тот ли человек, за кого себя выдает? Попросите показать выписку из ЕГРН — в ней указываются все собственники квартиры.

Важно! Данные в выписке актуальны только на момент ее выдачи. Она не имеет срока давности и не может отражать изменения в ситуации с собственниками. Поэтому просите предоставить вам только свежую выписку, полученную специально под предполагаемую сделку с вами.

Если собственник один, все хорошо. Если собственников несколько, получите подтверждение, что все они согласны с предполагаемой продажей. В случае присутствия среди них несовершеннолетних детей, обязательно проконсультируйтесь с юристом и будьте настороже — такие ситуации сложны, могут обернуться большими проблемами для покупателя, и нюансов существует огромное количество.

Кто еще может продавать квартиру?

Распоряжаться недвижимостью может и не собственник, но в этом случае у него должна быть нотариально заверенная действующая доверенность от того, кому квартира принадлежит. Проверить подлинности довереннсти можно на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Что такое обременение жилья, и почему это важно?

Обременения жилья — ограничения прав собственника в пользу третьих лиц. Могут быть следующими: ипотека, договор ренты или аренды, арест, банкротство собственника.

1. Ипотека. Не стоит пугаться, если оказывается, что приглянувшаяся вам квартира куплена в ипотеку, и кредит не до конца выплачен. Продажа такой недвижимости возможна, но требуется согласие банка. В этом случае ипотечный кредит будет переоформлен на вас, или потребуется рассчитаться с банком сразу при покупке.

2. Договор аренды. С арендой все сложнее. Если собственники квартиры оформили длительный договор аренды и указали в нем, что при смене собственника арендаторы сохраняют свои права, могут возникнуть проблемы (так как по закону эти люди будут иметь возможность пользоваться жильем даже после того, как вы его купите).

Читать еще:  Какая сейчас статья по увольнению по собственному желанию в 2021 году

3. Банкротство собственника. Если собственник становится банкротом, он теряет право распоряжаться своим имуществом. В таком случае заключенная сделка может быть признана недействительной. Но в данном случае вы можете сами проверить, не банкрот ли ваш продавец. Для этого посмотрите сайт федеральных арбитражных судов и реестр банкротов — если в них нет данных интересующего вас человека, можно не переживать. А на сайте судебных приставов можно посмотреть, не признан ли продавец должником (что тоже накладывает ограничения на его возможности распоряжаться своей собственностью).

Кто еще зарегистрирован в квартире?

Если в квартире прописан кто-то, кроме собственника, купить такое жилье вы все равно можете. Но прописка этих людей не будет аннулирована после заключения сделки.

А значит, если человека нужно будет найти, придут по месту регистрации — и разбираться с вопросом придется вам. К тому же, прописка пусть и не дает права, аналогичные правам собственности, но определенные возможности для прописанного оставляет. Например, он может прописать в этом жилье своего несовершеннолетнего ребенка.

Как этого избежать? Требуйте, чтобы перед продажей квартиры все зарегистрированные люди были выписаны. Если это невозможно сделать сразу (например, собственник продает одну квартиру и покупает другую, в которую планирует прописать семью), включайте в договор пункт, по которому зарегистрированные люди обязуются выписаться по истечению определенного срока.

Отвечаем на вопросы про недвижимость

Что должно насторожить при покупке?

1. Слишком низкая цена. Да, бывают обстоятельства, в которых владельцам проще сделать скидку и продать быстрее, нежели ждать. Например, необходимость приобрести другое жилье, переезд за границу, предполагаемые большие траты, и так далее. Но доверять только словам не стоит. Если вы видите, что квартира без видимой причины слишком дешевая, это должно насторожить и побудить внимательнее изучить обстоятельства предполагаемой сделки.

2. Странное поведение продавца. Очень широкое понятие, но если говорить в общем: если вас что-то настораживает в том, как продавец общается и ведет себя, не отмахивайтесь от этих ощущений. Дело в том, что сделку с недвижимостью можно признать недействительной постфактум, если собственник или его родственники подадут заявление о том, что он был недееспособным на момент подписания договора. «Недееспособность» — это и болезнь, и наркотическая зависимость, и даже тяжелые жизненные обстоятельства, которые помешали человеку ясно мыслить. Нередко ссылаются не возраст (и следовательно, вызванную им невозможность принимать осознанные решения), но тут, к счастью, вы можете и сами заметить возможные будущие проблемы.

Что же касается всех остальных аспектов — к сожалению, многие нюансы абсолютно непредсказуемы. Вы можете подстраховаться только запросом в Росреестр, но в нем содержатся только данные о недееспособности гражданина, признанные в суде. Если до такого ситуация не доходила, поможет только экспертиза, заключение которой перед сделкой и будет вашей гарантией того, что продавец был дееспособным на момент продажи квартиры. К сожалению, не все могут попросить продавца о таком напрямую.

В любом случае, обращайте внимание на видимые странности. Если что-то настораживает, лучше отказаться от такой сделки.

3. Категорическое нежелание продавца ждать или отвечать на дополнительные вопросы. Если продавец, например, слишком торопит вас с выбором и не согласен ждать, это должно насторожить. Не обязательно это говорит о его недобросовестности, возможно, собственник торопится, чтобы заключить другую сделку, если он покупает новое жилье. Но в том случае, если для вас важно не торопиться и все как следует проверить и обдумать, если смысл обратить внимание на другие предложения.

Если вы видите, что продавец что-то замалчивает или старается обходить какие-то темы (касающиеся истории квартиры, причин, по которым он продает, и так далее), это тоже повод задуматься.

Будьте бдительны при покупке квартиры, и тогда вы сможете избежать многих досадных неприятностей и заключить выгодную и законную сделку!

Полный перечень документов, которые необходимо проверить перед покупкой квартиры на вторичном рынке

При продаже жилья продавец обязан предоставить оригинал паспорта и документы, подтверждающие его права распоряжаться имуществом (договор предыдущей купли-продажи, приватизации, дарения, свидетельство о праве на наследство и прочее). Покупатель предоставляет оригинал паспорта. Документы при покупке квартиры (вторичка) составляют большой список, каждую бумагу из которого нужно тщательно проверить.

Какие документы должен предоставить продавец покупателю

Заявление о государственной регистрации права

Где получить: бланк размещен на сайте Росреестра, можно взять образец в справочной региональной службе.

Содержание: наименование территориального органа Регистрационный службы, ФИО заявителя, паспортные данные, семейное положение, дата рождения, адрес проживания, контакты, основание, вид права, тип договора, кому переходят права, вид недвижимости, площадь, кадастровый номер, адрес, прошение выдать свидетельство, дата и время подачи заявления.

Квитанция об оплате государственной пошлины

Где получить: любой банк РФ.

Содержание: официальное подтверждение оплаты со всеми реквизитами. Госпошлина за регистрацию договора купли продажи недвижимости для покупателя составляет 1000 рублей.

Договор купли-продажи

Где получить: составляется у нотариуса в 3-х экземплярах.

Договор купли-продажи должен состоять из множества разделов (на основе таких сведений и документов):

  1. информация о времени и месте проведения сделки;
  2. основные сведения о продавце и покупателе (ФИО, дата рождения, место жительства, данные из паспорта);
  3. информация о том, что продавец принял адекватное и свободное решение передать квартиру в собственность второй стороны, которая обязуется выплатить за нее определенную сумму;
  4. описание квартиры по кадастровому паспорту (адрес, площадь номер и прочее);
  5. информация о государственной регистрации прав продавца;
  6. стоимость жилья, сроки и порядок оплаты;
  7. сведения об отсутствии долгов, арестов, обременения данного жилья;
  8. документы, подтверждающие согласие законных представителей;
  9. свидетельство о соответствии жилья указанной в документах планировке;
  10. справку о том, что в квартире никто не зарегистрирован (отсутствуют прописки);
  11. документ о том, что по делу нет притязаний со стороны третьих лиц;
  12. справка о том, что квартира не рассматривается в рамках судебного дела.

Акт приема-передачи жилья

Прилагается к договору купли-продажи.

Кадастровый паспорт

Где получить: МФЦ, Кадастровая палата, сайт Ростреестра.

Содержание: кадастровый номер, сведения о жилье, стоимость, схемы расположения жилья и его строения.

Примечание: если кадастровый паспорт уже сдавался в Регистрационную службу, повторная подача не совершается.

Согласие супруга

Где получить: написать заявление на специальном бланке у нотариуса.

Содержание: в случае, если продавец состоит в браке или недавно его расторгнул, в заявлении супруг выражает согласие с будущей сделкой.

Примечание: согласие не требуется, если имеет место брачный договор или жилье является наследством или подарком.

Выписка из домовой книги

Где получить: МФЦ, УФМС, БТИ, управляющая компания, товарищество собственников, в администрации, портал Госуслуги.

Содержание: сведения о прописанных гражданах.

Какие дополнительные документы нужно проверить при покупке квартиры

Свидетельство о смерти, если супруг скончался

Где получить: ЗАГС.

Содержание: ФИО покойного, дата и место смерти, номер акта, место регистрации, дата выдачи.

Выписка из Единого государственного реестра права

Где получить: МФЦ, Регистрационная палата.

Содержание: сведения о правообладателе, обременении жилья.

Состояние лицевого счета

Где получить: сайт Госуслуги, ПФР, МФЦ.

Содержание: сведения о клиенте, суммы полученных и поступивших на счет средств, пенсионные накопления, инвестирование накоплений.
Образец выписки из лицевого счета квартиры можно посмотреть в этой статье

Уведомление об отсутствии коммунальных задолженностей

Где получить: МФЦ, ЕИРЦ, Жилищно-эксплуатационная контора, обслуживающая компания.

Содержание: сведения о владельце жилья, информация о квартире, кем выдан, официальное подтверждение, требование представления.

Примечание: помимо электричества, газа и воды, учитывается также оплата домофона, телефона и даже интернета.

Справка от психиатра-нарколога и невролога

Где получить: психоневрологический, наркологический диспансеры по месту регистрации.

Содержит: заключение врача об адекватности продавца.

Примечание: покупатель вправе потребовать этот документ даже, если нет повода сомневаться во вменяемости продавца.

Справка об отсутствии налоговых задолженностей

Где получить: налоговая инспекция.

Содержание: подтверждение уплаты налогов.

Примечание: нужна, если квартира была унаследована или подарена.

Отказ от доли, когда продается часть квартиры

Где получить: написать от руки.

Содержание: ФИО отказчика, предмет отказа, какая доля отведена отказчику, стоимость доли и порядок оплаты.

Согласие родителя на покупку, если ребенку 14-18 лет

Где получить: оформляется у нотариуса.

Содержание: сведения о заявителе и ребенке, фактическое согласие, информация о сделке.

Договор купли-продажи, подписанный родителем от имени ребенка (до 14 лет)

Где получить: оформляется в органах опеки.

Содержание: подтверждение того, что родитель действует исключительно в интересах ребенка.

Свидетельство о рождении ребенка

предоставляется в Росреестр. Эти документы понадобятся лишь в том случае, если ребенок является собственником продаваемого жилья. Если же он не был собственником, разрешение опеки не понадобится.

Заявление о регистрации договора при долевой покупке квартиры в новостройке

Где получить: образец размещен на сайте Ростреестра, в регистрационном управлении.

Содержит: информация о сторонах, предмет договора, сроки, права и обязанности сторон, порядок сделки и расчета.

Договор о долевом участии

Где получить: оформляется у нотариуса.

Содержит: информацию о собственниках, жилье, интенсивности строительства, процент затрат покупателя.

Покупка квартиры на вторичном рынке — пошаговая инструкция по проверке документов

📣 О чем тут написано?

Что нужно при покупке квартиры на вторичном рынке и разбираемся с документами сами

Большой спрос на вторичное жильё обусловлен его дешевизной по сравнению с новостройками, но вторичный рынок недвижимости не такой прозрачный в отличии покупки квартиры в новостройке, сможете ли вы сами проверить документы без специалиста, ответ в статье.

Как избежать подводных камней в приобретении такой недвижимости будет рассказано в статье

Вкратце ваш план действий должен быть таков

  1. Вы должны проветрить собственника жилого помещения.
  2. Затем составить полный список лиц, имеющих в нем регистрацию.
  3. Следующим шагом будет выяснить подробное техническое состояние квартиры.
  4. Проверить наличие и подлинность всех необходимых документов, и составить договор купли-продажи.
  5. Передать деньги и вступить в право собственности.

Пошаговая инструкция проверки квартиры на вторичном рынке

Определение всех данных о собственнике что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

  • Проверить паспорт и другие документы, которые удостоверят личность человека, продающего вам квартиру. Подлинность паспорта может быть проверена на сайте МВД.
  • Заказать выписку из ЕГРН в МФЦ. Если у собственника есть свидетельство о регистрации от 2016 г, то и в этом случае лучше заказать выписку из ЕГРН. В документе чётко указан собственник жилого помещения. Если там есть дети до 18 лет, нужно согласие органов опеки.
  • Определить семейное положение продавца. Отсутствие письменного согласия его законной второй половины доставит вам в будущем серьезные неприятности. Это можно сделать, проверив паспорт или затребовав заявление, заверенное нотариусом, или брачный договор при его наличии.
  • Проверить документы на владение помещением. Для приватизированных – это договор передачи. В остальных случаях–дарения, купли-продажи, наследования и др. Более ранние документы предпочтительнее, потому что при этом минимальны шансы на то, что ваш договор будет оспорен.
  • Выяснить отсутствие задолженности по ЖКХ. Справка об этом выдается в УК домов, ЖСК и других подобных организациях.
  • Определиться с отсутствием судимости у владельца на сайтах судов по фамилии человека. Это нужно для того, чтобы не нарваться на мошенников.
  • Проверить отсутствие у него таких долгов, в результате которых его признали банкротом. Сделка с банкротом недействительна.

Определение лиц, имеющих прописку в помещении

Для этого вы можете истребовать выписку из домовой книги, а также единого жилищного документа.

  • Если в квартире зарегистрированы помещении прописаны другие люди, вам придется тем или иным способам их выписывать. В лучшем случае необходимо договориться с ними о выписке добровольно. Иначе это делается по решению суда до подписания вами договора купли-продажи.
  • Если договор нужен вам срочно, то обязательно до его заключения нужно выписать всех отказавшихся от приватизации проживающих в квартире лиц и несовершеннолетних. В остальных случаях можно рискнуть сделать это в суде после сделки.
  • В отдельных случаях заключают договор с жильцами об обязательстве их выписаться до определенного срока с назначением штрафа за неисполнение этого обязательства. Но это ненадежный способ решения проблемы.

Выяснение подробного технического состояния квартиры

Это несложный процесс, основанный на проверке технического паспорта или поэтажного плана.

Несогласованные изменения в нем необходимо будет устранять вам. Поэтому на эту сумму можно выторговать скидку. Паспорт или план можно получить в БТИ.

При сомнениях вам следует внимательно изучить этот вопрос, и лучше с помощью специалистов.

Также лучше заранее узнать время капитального ремонта дома, чтобы оценить степень будущих неудобств. Окончательная проверка наличия и подлинности всех необходимых документов и составление договора купли-продажи.

Список необходимых документов которые должен проверить покупатель квартиры

  1. паспорт, подлинность выясняется на сайте МВД;
  2. действительная на время подписания договора выписка ЕГРН;
  3. документы, подтверждающие права собственности на помещение;
  4. письменное согласие жены или мужа собственника на продажу, заверенные у нотариуса;
  5. выписка из ЕЖД или домовой книги;
  6. согласование с органами опеки при прописке в помещении несовершеннолетних;
  7. технический паспорт.

Теперь можно перейти и к сделке. Это делается двумя способами.

  1. составление договора с заверением у нотариуса,
  2. в простой форме, оформленный самостоятельно.

Наилучшим выбором будет первый вариант. Он надежнее и его быстрее зарегистрируют.

Что обязательно должно быть указано в договоре купли продаже квартиры?

  1. личные данные как покупателя, так и продавца,
  2. полную стоимость сделки, чтобы при возможной её отмене не получить уменьшенную сумму, указанную в договоре,
  3. подробное описание квартиры и ее адрес,
  4. срок вашего заселения,
  5. права и обязанности продавца и покупателя,
  6. заявление прежнего собственника, что жилплощадь чиста от материальных обязательств.

Передача денег и вступление в право собственности

С согласия продавца вам необходимо будет избрать один из способов.

  • При посредстве специального счёта, называемого аккредитивом.
  • У продавца будет к нему доступ. Но в этом случае приготовьте все справки для банка о наличии у вас крупной суммы. За открытие такого счёта потребуется заплатить около 3000 р.
  • С помощью банковских ячеек, арендуемых у банка.
  • В одной из них будут лежать деньги, в другой – документы. В выбранный день происходит обмен ключами. При этом банк берет несколько десятых процента от суммы.

После заключения сделки право собственности переходит к вам после регистрации сделки в МФЦ в течение до двух недель. После этого составьте акт приема помещения. Вы теперь законный владелец.

Читать еще:  Документы Необходимые Для Продажи Дома С Земельным Участком

Какие документы проверять при покупке квартиры?

Выбирая недвижимость, россияне учитывают десятки различных факторов: от экологии района и состояния дома до порядочности соседей. Но при этом часто забывают о главном — юридической чистоте объекта. Всего одна ошибка, один неизученный документ — и новоселье может обернуться целым ворохом правовых проблем. Как по бумагам отличить настоящего владельца от мошенника, зачем сверять планировку с техпаспортом, где искать «родословную» жилья и чем опасны продавцы со странностями? Адвокат Олег Сухов (Юридический центр адвоката Олега Сухова) отвечает на самые острые вопросы, с которыми сталкиваются покупатели квартир.

Как узнать, что продавец — настоящий хозяин жилплощади?

Затем внимательно изучите документы продавца: паспорт, свидетельство о собственности и бумагу, на основе которой оно выдано. Обычно это договор или обмена, дарственная, свидетельство о наследовании, решение суда Требуйте только подлинники.

Если хозяин утверждает, что они утеряны и предлагает дубликаты, стоит насторожиться — аферисты могут перепродать жилье по старым документам или вовсе подсунуть фальшивку. Впрочем, некоторые оригиналы тоже требуют особой проверки. Например, постановления суда. В Ярославской области был случай: гражданин продавал «двушку», которая якобы досталась ему после тяжбы с бывшей женой. Покупатель решил подстраховаться и сделал запрос в суд. Решение под нужным номером нашлось, только вот речь в нем шла не о квартире, а об алиментах. Оказалось, мошенник взял часть реальных реквизитов документа и подделал недостающие.

Получив бумаги, убедитесь, что на них нет исправлений, а данные совпадают с паспортом продавца. Также посмотрите на даты: если владелец оформил недвижимость недавно, надо выяснить, почему он решил от нее избавиться. Возможно, у квартиры есть скрытые недостатки, либо собственник опасается, что в ближайшие 3 года его права на объект оспорят.

Подобные ситуации — не редкость, особенно, когда дело касается подаренных и унаследованных «квадратов». Здесь нужно быть готовым к тому, что после заключения сделки даритель вдруг потребует жилье обратно, сославшись на свою недееспособность, или опоздавшие наследники захотят получить причитающуюся им долю. , может вскрыться фальсификация документов. Продавца ждет суд, а покупатель рискует остаться и без жилплощади, и без денег. Отсюда вывод: заключайте сделку, только когда все бумаги в идеальном состоянии, а срок исковой давности по предыдущим операциям уже истек.

Можно ли проверить историю всех сделок, проведенных с квартирой?

Правда, в отличие от стандартной справки Росреестра, получить эти сведения вправе только собственник.

Поэтому если продавец наотрез отказывается делать запрос, скорее всего, ему есть что скрывать. Еще один повод задуматься — когда жилплощадь слишком часто меняет хозяев. Дело тут может быть в самой квартире. Скажем, в доме регулярно прорываются трубы, из окон дует, а соседи связаны с криминалом. Либо вам попались мошенники, которые с помощью перепродаж пытаются «отмыть» недвижимость после незаконной сделки. И этот вариант намного хуже, ведь когда нарушения выявят, пострадает именно последний покупатель. Если в ЕГРП данных о квартире нет, значит, после приватизации с ней не совершали никаких операций. Справку о собственниках такого объекта можно получить в местном БТИ.

Вдруг из прежних жильцов сохранил прописку? Как это выяснить?

Например, если один из жильцов умер, документ должен включать данные из свидетельства о смерти: номер, дату и время. Особое внимание обратите на информацию о гражданах, которых сняли с учета временно: для службы в армии, зарубежной командировки, лечения или отбытия наказания. Даже спустя несколько лет они могут вернуться и заявить о своих правах на проживание. Важно узнать, кто жил в квартире в ходе приватизации, были ли среди них дети. Если ребенок не попал в число собственников в , то после совершеннолетия за ним сохраняется право на однократную приватизацию. Проще говоря, он сможет в любой момент оспорить вашу сделку в суде. Стоит ли идти на такой риск — решать только вам.

В квартире была сделана перепланировка — законно ли это?

Если те будут существенными, пусть продавец предъявит разрешение от местных властей либо решение суда об узаконивании перепланировки — без этих бумаг она будет считаться самовольной. А вы, решив приобрести такую недвижимость, возьмете на себя всю ответственность за нарушения. Легализовать изменения постфактум непросто: необходимо собрать множество документов, заплатить штраф, а, возможно, и провести дорогостоящий ремонт.

Некоторые перепланировки в принципе нельзя согласовать. Например, совмещение балкона с комнатой, арку в несущей стене, объединение газифицированной кухни с гостиной В такой ситуации придется за свой счет вернуть квартире прежний вид, а при отказе жилье могут продать в принудительном порядке. Именно так в сентябре поступили с москвичом, который незаконно расширил санузел. Головинский районный суд лишил его жилплощади и постановил реализовать ту с публичных торгов.

Какие Документы Необходимо Проверить При Покупке Квартиры Вторичка

Главный риск при покупке квартиры на вторичном рынке – права третьих лиц, о которых покупатель может не знать.

​В квартире не должно быть зарегистрированных граждан

После перехода права собственности к покупателю ранее зарегистрированные в квартире члены семьи продавца могут быть выселены через суд.
Это сложный, долгий и нервный процесс.

Однако есть условия, при которых зарегистрированные в квартире лица сохраняют право на проживание даже после продажи квартиры (их нельзя выселить через суд).

1) Если квартира перешла в порядке приватизации и бывший член семьи собственника, имевший с ним равные права на приватизацию, отказался от права собственности на приватизируемое жилье, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он сохраняет право постоянного бессрочного пользования жилым помещением и не может быть выселен (см. ст.19 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Что проверять? Необходимо проверить договор соц.найма, на основании которого квартира была приватизирована, в нем эти лица должны быть указаны.

2) Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок. В соответствии с пунктом 3 статьи 1137 ГК РФ при последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу.

Что проверять? Завещательный отказ должен быть установлен в завещании. Так что если квартира перешла по завещанию, попросите продавца показать само завещание.

3) Наниматели (арендаторы) жилого помещения сохраняют право проживания до конца срока договора найма. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст.675 Гражданского кодекса РФ).

Что проверять? Договор найма на срок от одного года подлежит государственной регистрации и должен быть отражен в выписке ЕГРП. Но на деле такие договоры практически никогда не регистрируются. Есть риск, что квартира была сдана в аренду, и Вы после покупки встретитесь с арендаторами, претендующими на проживания в проданной Вам квартире. ​Чтобы обезопасить себя, обязательно приезжайте на осмотр квартиры (лучше несколько раз) и обращайте внимание на все посторонние вещи, находящиеся в ней.

4) Получатели ренты. Это будет отражено в выписке ЕГРП.

Что проверять? Выписку из ЕГРП (см.ниже – какие документы потребовать у продавца).

Что касается регистрации самого собственника: необходимо прописать в договоре обязательство продавца сняться с регистрационного учета. Желательно до перехода жилья в собственность покупателя. Выселить его после перехода собственности покупатель сможет, но опять же в судебном порядке.

Какие ещё документы требовать у продавца?

1) Выписка из ЕГРП (единый реестр прав на недвижимое имущество) – самый важный документ, который должен быть проверен обязательно. Содержит сведения обо всех правах и обременениях на квартиру. Выписку на любой объект недвижимости может получить любое лицо. Нужно получить «свежую» непосредственно перед заключением договора – чтобы исключить риск внесения более поздних изменений.

2) Документ-основание приобретения квартиры самим продавцом. Обычно это договор купли-продажи, или договор дарения, или свидетельство о праве на наследство.
Если квартира перешла по наследству недавно (1-2 года), то могут объявиться наследники, не знавшие об открытии наследства и требующие восстановления их в наследственных правах.

3) Свидетельство о праве собственности на квартиру.
Собственнику должна принадлежать доля 1/1, вся информация о нем (паспортные данные) должна совпадать с информацией в договоре.

Обратите внимание, что с 15 июля 2016 года этот документ больше не выдается. Так что если продавец сам приобрел квартиру после 15 июля 2016 года, то у него такого документа быть не может. Это не страшно — все важные для нас сведения содержатся в выписке из ЕГРП.

4) Кадастровый паспорт (содержит сведения о кадастровой стоимости, из которой рассчитывается налог на имущество).

5) Технический паспорт БТИ (содержит техданные о планировке квартиры, которые необходимо сравнить с фактической планировкой).

6) Форма 9. Справка о зарегистрированных проживающих. В ней указываются данные о виде регистрации лиц, имеющих право проживания (временно или постоянно), дате регистрации, дате снятия лица с регистрации.

7) Форма 7. Характеристика жилого помещения. Данные нужно сравнить с данными на квартиру в договоре и других документах.

8) Справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги. Продавец может получить ее в бухгалтерии ТСЖ, также попросите его предоставить квитанции об уплате за последние месяцы (счета за КУ, свет, газ, взнос на кап.ремонт), так как в квитанциях отражаются сведения о наличии задолженности).

9) Документы, подтверждающие уплату налога на имущество (квитанции);

10) Расширенная выписка из домовой книги. Ее получает собственник в паспортном столе. Там отражается вся «история» проживающих в этом квартире и тех из них, которые ее приватизировали. На основе ее можно сделать вывод, каковы шансы, что объявятся претенденты на жилье.

11) Нотариальное согласие супруга продавца на продажу квартиры, если она была получена в браке по возмездной сделке.

12) Письменный отказ участника общей долевой собственности от права преимущественной покупки, если квартира в общей долевой собственности

Сохраняйте копии документов!

Копии перечисленных выше документов необходимо хранить на случай возникновения спора о правах третьих лиц на квартиру.

В случае судебного разбирательства покупатель может отстоять свои права, если докажет, что он проявил необходимую осмотрительность при проверке квартиры, и в собранных документах нет сведений о правах третьих лиц.

Опасные ситуации!

  1. Покупать квартиру, которая перепродавалась несколько раз в течение короткого срока;
  2. Покупать квартиру, если со стороны продавца документы подписывает лицо по доверенности;
  3. Квартира продается по необоснованно низкой цене;
  4. Продавец отказывается предоставлять какую-либо информацию из описанного выше.

Добавьте к стоимости квартиры надежность её приобретения

Чтобы избежать дорогостоящих ошибок при заключении договора купли-продажи квартиры, рекомендуем обратиться к надежному юристу для сопровождения сделки.

Как определить чистоту сделки? Какие документы надо проверить при покупке квартиры на вторичном рынке?

Вторичный рынок жилья представлен большим количеством предложений. Определившись с ценой и параметрами будущей квартиры, вы находите объект, который устраивает по всем требованиям. Теперь необходимо проверить квартиру на чистоту и подготовить необходимые документы для регистрации.

Для начала выясните цель продажи квартиры и договоритесь о цене. Если вас все устраивает, то начинаем проверку и сбор необходимых документов.

  • 1 Что нужно знать?
  • 2 Какие вопросы риэлторы советуют задавать продавцу вторички?
  • 3 Как определить чистоту сделки?
  • 4 Действия после проверки
  • 5 Как узнать, что жилье находится в залоге?
  • 6 Причины для торга
  • 7 Полезное видео

Что нужно знать?

На начальном этапе потребуется проверить и собрать стандартный набор документов, который включает себя:

  1. Паспорта собственников + свидетельство о рождении детей (до 14 лет), если они являются собственниками долей в квартире.
  2. Правоустанавливающие документы на жилое помещение:

  • свидетельство о государственной регистрации права;
  • выписка из единого государственного реестра недвижимости;
  • документ, на основании которого зарегистрировано право собственности (договор о безвозмездной передачи квартир в собственность граждан, договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда и т.д).
  • Справки из жилищно-коммунального хозяйства:

    • выписка из домовой книги о зарегистрированных лицах;
    • архивная (расширенная) выписка;
    • справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
    • копия финансового лицевого счета.
  • При определенных обстоятельствах могут дополнительно потребоваться следующие документы:

    1. нотариальное согласие одного из супругов;
    2. разрешение органов опеки и попечительства.

    При покупке квартиры по ипотечному кредитованию вам дополнительно потребуется:

    1. технический паспорт или экспликация квартиры;
    2. оценка квартиры;
    3. свежая выписка из ЕГРН;
    4. справки от нарколога и психиатра.

    Какие вопросы риэлторы советуют задавать продавцу вторички?

    Главный вопрос: цель продажи квартиры. Это может быть:

    • Улучшение жилищных вопросов. Молодая семья ждет пополнения и ей нужна новая квартира с большей площадью.
    • Разъезд родственников. Семья разводится и ей нужно разменять квартиру на две жилплощади.
    • Уменьшение квадратных метров. Человек остался один и продает квартиру с целью покупки жилья меньшей площади.
    • Нужны деньги. Срочно понадобились деньги или квартира досталась по наследству и больше не нужна.

    Узнав причину продажи, задайте уточняющие вопросы, а именно:

    • Кто соседи? Важно задать вопрос по соседям на лестничной площадке, а также узнать кто проживает вверху. Бывают ситуации, когда квартиру продают из-за конфликта с соседями.
    • Тепло ли в квартире? Зайдя в квартиру, пощупайте батареи (зимой) или спросите у жильцов. Если для вас этот вопрос важный лучше задать его соседям. В этом случае вы получите более правдивый ответ.
    • Слышно ли соседей? Звукоизоляция в квартире зависит от материала стен и перекрытий. Уточните этот вопрос у жильцов.
    • Сколько платите за жкх? Довольно часто задаваемый вопрос при покупке квартиры. Попросите квитанцию об оплате у собственников.
    • Есть ли проблемы с квартирой и документами? Задайте этот вопрос жильцам и попросите показать правоустанавливающие документы.
    • Сколько лет в собственности? Если квартира находится в собственности менее 3-5 лет, то при определенных условиях придется заплатить налог с продажи.
    • Была ли перепланировка? Уточните насчет ее законности.

    На остальные вопросы вы получите ответы из правоустанавливающих документов:

    1. Из выписки из ЕГРН узнаете: кто собственник квартиры, когда и каким способом она была приобретена. Также там содержится информация о существующих ограничениях прав и обременений на объект.
    2. Из справок из жэка: кто зарегистрирован в квартире и о наличии временно отсутствующих, задолженности по коммунальным платежам. Также эту информацию можно узнать из квитанций.
    3. Из паспорта можно узнать: женат (замужем) продавец или нет по штампу в паспорте или его отсутствии.
    Читать еще:  За каой период можно взыскать денежную компенсацию при увольнении за неиспользованные отпуска

    Как определить чистоту сделки?

    1. Закажите свежую выписку из ЕГРН. Из нее вы узнаете всю информацию о собственниках и параметрах квартиры: площадь, этаж, кадастровая стоимость и номер, на основании чего получено право собственности, когда оно было зарегистрировано и о существующих ограничениях прав и обременений на объект.
    2. Возьмите свежие справки из жэка. Из них вы узнаете о всех зарегистрированных лицах, временно отсутствующих, наличии долгов и историю квартиры (архивная выписка).
    3. Проверьте паспорта собственников.

    Если вопросов не возникло, то можете начинать собирать документы и готовить сделку.

    Действия после проверки

    Дальнейшими действиями должны стать:

    1. Заключение предварительного договора. В нем прописываются все условия покупки: сроки, цена, порядок расчетов, параметры квартиры, кто прописан и т.д.
    2. Договор аванса или задатка. Если вы заинтересованы в покупке квартиры, то лучше оформить задаток, так как в нем прописываются штрафные санкции. Это накладывает определенную ответственность и дисциплинирует продавцов.

    При необходимости (ипотека) вы собираете дополнительные документы и сдаете в банк. После получения одобрения:

    1. составляется основной договор купли-продажи;
    2. оплачивается государственная пошлина (покупатель);
    3. документы сдаются на регистрацию в МФЦ:
    4. после регистрации вы становитесь собственником квартиры;

    Как узнать, что жилье находится в залоге?

    Закажите свежую выписку из ЕГРН, обратившись с соответствующим запросом в МФЦ. В выписке содержится информация об ограничении прав и обременений на объект недвижимости. На второй странице в пунктах 4,5,6 должно стоять: не зарегистрировано. Если в любой из этих граф стоит другой ответ, то на квартиру наложены ограничения, и на данном этапе купить квартиру вы не сможете.

    Выясните причину у собственника и найдите решение этой проблемы или откажитесь от покупки данного объекта.

    Причины для торга

    • Завышенная цена. Как правило, собственник жилья намеренно завышает цену и при торге предоставит вам скидку.
    • Объявление с торгом. Причиной для торга может быть объявление, в котором собственник указывает, что торг уместен. Вам необходимо уточнить сумму этой скидки.
    • Срочная продажа. Как правило, собственник идет на существенные уступки в цене, если ему срочно нужны деньги или квартира досталась в наследство.
    • Квартира с долгами. У собственника кредитная задолженность и ему срочно нужны деньги для погашения. В этом случае вы сможете добиться существенных уступок.
    • Продается давно. Если хозяин не может длительное время продать свою недвижимость, то предоставит вам определенную скидку.
    • Отсутствие ремонта.
    • Первый и последний этаж.
    • Неудачное расположение дома.

    Надеюсь, что статья была полезна, и вы сможете применить полученные знания при покупке квартиры. Если вы ни разу не покупали недвижимость, обратитесь за помощью к знакомому риэлтору, который сможет сделать эту работу.

    Полезное видео

    В данном видео вы узнаете еще больше информации о том, как проверить чистоту сделки при приобретении квартиры на вторичном рынке:

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Какие документы нужно проверить при покупке вторички

    Квартира на вторичном рынке полна сюрпризов. Чем старше дом, тем длиннее его история. Чтобы узнать всю правду, нужно запросить у собственника документы на квартиру и тщательно их изучить. Какие бумаги необходимы, и что в них искать, читайте ниже.

    Сколько раз квартиру перепродавали, дарили, оставляли в наследство, делили между собственниками, сложно понять при первом знакомстве с владельцем. Вам необходимо знать все о прошлом выбранного жилья. Чтобы потерять и деньги и квартиру.

    Чтобы этого не произошло, запросите у продавца квартиры следующие документы

    • Технический, кадастровый паспорт. По нему можно проверить, есть ли в квартире несогласованные перепланировки.
    • Выписку из ЕГРП. Чтобы проверить, есть ли обременения на квартиру. Также из выписки можно узнать, сколько было собственников.
    • Выписку из домовой книги. В документе написано, сколько человек зарегистрировано в квартире на текущий момент.
    • Справку из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная) — для информации обо всех зарегистрированных в квартире лицах.
    • Справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.
    • Справку из наркологического и психоневрологического диспансера о здоровье продавца. Можно потребовать, если у вас возникают сомнения в адекватности собственника.

    Просмотрите оригиналы всех документов и попросите продавца снять для вас копии. Изучите их вместе с юристом и риелтором. Самостоятельно будет сложно разобраться, не представляет ли выбранная квартира опасности для покупателя.

    Проверить юридическую чистоту квартиры можно на сайте Росреестра. Нужно забить в строку поиска кадастровый номер или адрес квартиры. Система проверит жилье по по выпискам ЕГРН, собственнику, базам ФСИН, наличию обременений, ареста, нахождения квартиры в залоге.

    Необходимо удостовериться, что в квартире нет несогласованных перепланировок, не прописаны посторонние личности, нет задолженностей и обременений.

    Если покупатель только что получил квартиру в наследство, лучше ее не покупать. Могут объявиться новые наследники, которые оспорят ваше право на это жилье. Оптимально, если со времени вступления в наследство прошло несколько лет.

    Если квартира продается по доверенности, насторожитесь. Часто подобные доверенности подделывают. Попросите у доверенного лица контакт собственника недвижимости и свяжитесь с ним. Если он подтвердит факт продажи квартиры, можно продолжать переговоры.

    В квартире могут быть невыписанные жильцы. Другой вариант — собственников несколько. Эти обстоятельства не критичны, но осложняют сделку. Особенно, если в квартире прописаны дети.

    • Запросите у собственника полный пакет документов из списка выше. Изучите их вместе с юристом и риелтором.
    • Пробейте квартиру по кадастровому номеру на сайте Росреестра.
    • Чтобы обезопасить себя, выберите нотариальную сделку купли-продажи квартиры.

    Что нужно проверить при покупке квартиры на вторичном рынке

    Какие документы должны быть у собственника жилья?

    Документы, которые подтверждают право собственности на жилье. Это может быть:

    • договор купли-продажи;
    • договор мены;
    • договор дарения;
    • договор передачи (при приватизации жилья);
    • свидетельство о праве на наследство.

    «Нужно учитывать, в какой период куплена или получена квартира, — говорит Валерия Цветкова, замгендиректора по продажам агентства недвижимости «Бон Тон». — Сейчас уже не выдается свидетельство на собственность — его заменила выписка из ЕГРН».

    В необходимый пакет документов, добавляет эксперт, входит выписка из домовой книги, финансово-лицевой счет, справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Может потребоваться, например, при покупке квартиры в ипотеку предоставление поэтажного плана и экспликации из БТИ.

    Это все?

    Нет, в зависимости от ситуации в пакет могут входить и другие справки. Например, о том, что кредит по квартире продавца погашен полностью и в выплатах не использовался материнский капитал.

    «Одного изучения документов недостаточно. Нужно обращать внимание и на самого продавца, — продолжает Цветкова. — Рекомендуется попросить у собственника справки о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере».

    Как проверить документы на подлинность?

    Некоторые документы можно проверить самостоятельно.

    Убедиться в том, что собственник вступает в сделку с действительным паспортом, а не со старым, официально утерянным, можно через проверку серии и номера паспорта на сайте МВД РФ.

    А вообще узнать все об объекте можно в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

    Как узнать, что в квартире не зарегистрированы другие люди?

    Чтобы не попасть в ситуацию, когда через год в квартиру возвращается ничего не подозревающий родственник продавца, зарегистрированный по этому адресу, можно заказать архивную выписку в МФЦ.

    Говорят, есть сложности с покупкой жилья, полученного по наследству. Какие?

    Да, это правда. Есть риск, что после сделки придут другие наследники, которые начнут оспаривать право собственности, на основании которого продавец передал вам квартиру.

    «Наследственные квартиры рассматриваются менее охотно, чем варианты с другими правоустанавливающими документами, — подтверждает Валерия Цветкова. — Нужно проводить тщательную проверку, а при наличии сомнений — не рисковать и искать другие варианты. Одна из гарантий для покупателя — это нотариальное заявление от продавца о том, что он обязуется решить конфликт, не привлекая покупателя, в случае объявления третьих лиц».

    Но даже при наличии такого заявления в случае конфликта не избежать походов в суд. Нотариально заверенное заявление будет просто дополнительным аргументом для нового владельца, что он выяснял у продавца этот факт и является добросовестным приобретателем.

    Продавец хочет написать в договоре меньшую сумму, чтобы не платить налоги. Чем я рискую?

    Это противозаконно, так вы становитесь участником мошеннической схемы. И крайне рискованно с точки зрения защиты ваших прав на жилье.

    В течение трех лет собственник может попробовать оспорить сделку. А в течение десяти лет — третьи лица, чьи права были нарушены при продаже квартиры: другие собственники жилья, несовершеннолетние совладельцы площади и другие. И если сделка будет оспорена, вы вернете меньшую сумму. Представьте, вы купили квартиру за 5 млн рублей, а в договоре указан 1 млн рублей.

    А еще при покупке квартиры вы имеете право на налоговый вычет (подробнее о том, как вы можете возвращать деньги, потраченные на недвижимость, лечение, образование, — здесь). Сумма вычета рассчитывается исходя из стоимости недвижимости и ваших доходов.

    Какие риски, если у продавца квартиры есть несовершеннолетние дети?

    «Если ребенок — не собственник, а только зарегистрирован в квартире, никаких особенностей и рисков нет, — говорит Алексей Силантьев, специалист по сопровождению сделок по недвижимости. — Он не имеет права на распоряжение собственностью. А если ребенок владеет частью площади, то сделка обязательно должна проходить только через нотариуса и с разрешения органов опеки и попечительства, которое получается по месту его регистрации. Это важный момент: если ребенок владеет частью квартиры в Москве, а зарегистрирован в Санкт-Петербурге — ехать в Москву не нужно».

    Как лучше переводить деньги продавцу — через банк или наличными?

    И тот и другой способ, при соблюдении всех правил, безопасны для покупателя.

    Если вы решили выбрать безналичный расчет — учитывайте, что банк возьмет комиссию за перевод. Стоит поискать банк, предлагающий минимальные комиссии.

    Платить наличными советуют таким образом: «Деньги закладываются в ячейку в день подписания договора купли-продажи, — рассказывает Валерия Цветкова, — с учетом того, что продавец получает доступ к ним только после выполнения определенных обязательств. Обычно условие — это предъявление зарегистрированного договора купли-продажи, если нет дополнительных требований».

    Анастасия Степанова

    Вторичный рынок — какие документы необходимо проверить перед покупкой квартиры?

    При покупке квартиры на вторичном рынке необходимо обязательно проверить довольно длинный перечень документ, иначе есть риск остаться и без денег и без квартиры.

    1. Паспорта собственников, либо их представителей (проверяем их действительность, а также копии паспортов, либо свидетельств о рождении собственников).
    2. Правоустанавливающие документы — свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество (сверяем паспортные данные, документы основания, задаем вопрос: находился ли собственник на момент приобретения в браке? Произведен ли раздел имущества, и каким образом? ПРИМЕР: вы покупаете квартиру у одного из бывших супругов, но, если срок исковой давности – 3 года не истек, то второй «бывший» может через суд потребовать и добиться расторжения сделки).
    3. Документы основания: договор передачи (приватизации), договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, договор долевого участия, решение суда и др. Чем короче история квартиры, тем меньше риск покупателя
    4. Копию финансово-лицевого счета (говорит об отсутствии коммунальной задолженности).
    5. Развернутую выписку (для УФРС) из домовой книги и архивную выписку (необходимо отследить, были ли прописаны несовершеннолетние на момент приватизации, которые не были включены в число собственников недвижимости; есть ли выбывшие в места заключения); без вести пропавшие и признанные судом умершими (могут вернуться и оспорить сделку).
    6. Справку из Энергосбыта (об отсутствии задолженности за электро энергию).
    7. Обсуждаем фактическое освобождение недвижимости и оплату коммунальных платежей в период с момента подписания основного договора и до фактического освобождения, а также момент передачи ключей.
    8. Выписка из ЕГРП (в которой содержится информация об отсутствии или наличии ограничений /обременений права собственности, арестов, правопритязаний, заявленных в судебном порядке правах требования на квартиру).
    9. Справки от всех собственников и зарегистрированных, о том, что они не состоят на учете в ПНД/НД.
    10. Справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налоговым платежам, если отчуждаемое имущество было приобретено в порядке наследования или дарения до 2005 г. (если сделка оформляется нотариально).
    11. Если выписка не производится до сделки, берите с продавца Гарантийные обязательства о выписке от каждого из зарегистрированных (дабы впоследствии, не выписывать их по суду).
    12. Согласия супругов покупателя и продавца (+паспорта, св-во о браке). Либо заявления об отсутствии супругов.
    13. При наличии в продаваемом недвижимом имуществе зарегистрированных несовершеннолетних детей (до 18 лет) предоставляется справка из органов опеки и попечительства о том, что ребенок не находится под опекой и попечительством.
      Если одним из собственников продаваемого имущества является несовершеннолетний, необходимо представить нотариусу разрешение (согласие) органов опеки и попечительства.
    14. Если была произведена перепланировка, она должна быть оформлена и согласована должным образом (на руках должен быть утвержденный техпаспорт, соответствующий действительности).
    15. При расчете, просите расписку о получении денежных средств от продавца за проданную им недвижимость, написанную собственноручно.
    16. При покупке, все расчеты через ЯЧЕЙКУ.
    17. Обязательно обсуждайте нужна ли проверка и пересчет денег? Где будет происходить передача денежных средств?
    18. Лучше не покупать по доверенности, все собственники собственноручно подписывают договора, связанные с отчуждением (Доверенность можно отменить после передачи денег, но до регистрации. В итоге покупатель остается без денег и без квартиры. И еще масса неприятных моментов, например, смерть собственника и т.д. Исключения могут быть, но крайне редко).
    19. Если приобретаете квартиру, полученную в наследство, обязательно нотариальное заявление от наследников, о том, что в случае появления новых из них, они будут решать вопрос с ними самостоятельно, без привлечения покупателя, (т.к. иногда не все наследники (случайно или умышленно) оповещаются о своих правах на наследство, и через суд могут оспаривать расторжение сделки и свое право на долю в наследстве).
    20. Если приобретаете квартиру, на основании приватизации, обязательно нотариальное заявление об отсутствии претензий к органам, осуществляющим приватизацию, родственникам, будущим собственникам квартиры!
    голоса
    Рейтинг статьи
    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector