" "
Severven.ru

Север Вен
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как увеличить ставку арендной платы на ставку реыинансирования

Увеличение ставки арендной платы

В соответствии с п. 2 ст. 2 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. При этом с учетом разъяснений Президиума ВАС РФ (Информационное письм от 11.01.2002 N 66) в течение первого года условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок ее исчисления, должно оставаться неизменным. Далее арендная плата может меняться не чаще одного раза в год.

Что касается величины изменения ставки арендной платы, то этот вопрос законодательно не урегулирован. Соответственно, будут действовать те условия, которые стороны согласовали в оформлении договора.

При этом необходимо иметь в виду, что если договором аренды предусмотрена возможность одностороннего увеличения арендодателем арендной платы, но не определен порядок ее расчета при таком увеличении, арендодатель вправе повысить арендную плату на любую сумму.

Вместе с тем существует еще один нюанс. Если договором аренды предусмотрена возможность одностороннего изменения арендодателем арендной платы, но не определен порядок оформления такого изменения, арендодатель не вправе повысить плату без согласования с арендатором. Суды отказывают в удовлетворении требований арендодателя о взыскании арендной платы в повышенном размере, если будет установлено, что соглашение об изменении размера арендной платы в установленном порядке между сторонами не достигнуто, а арендатор возражает против такого изменения.

Таким образом, если вы заключили договор аренды на предложенных условиях, то:

  • арендная плата должна сохраниться в течение первого года неизменной;
  • далее арендодатель имеет право в одностороннем порядке повысить стоимость арендной платы, но не чаще одного раза в год;
  • при отсутствии в договоре соответствующего порядка расчета увеличение может произойти на любую величину;
  • при отсутствии в договоре порядка оформления изменения арендной платы такое изменение может вступить в силу только при условии подписания сторонами (арендатором, в частности) соответствующего соглашения.

Во избежание споров по вопросу изменения арендной ставки сторонам целесообразно согласовать механизм изменения арендной ставки на весь период действия такого договора, который будет в рамках согласованных параметров «автоматически» изменять размер арендной ставки в согласованные в договоре сроки.

Как снизить плату за аренду после пандемии: восемь методов

В связи с пандемией коронавируса COVID-19 многие организации столкнулись с вынужденным простоем арендуемых площадей из-за введённых ограничений для работы. При этом у арендаторов есть правовые основания для снижения арендной платы в связи с невозможностью использования арендуемых площадей. В качестве таких оснований могут быть, например: п.1 ст.451, п.4 ст.614 и п.2 ст.328 ГК, п.4 ст.19 Закона № 98-ФЗ. Кроме того, уже внесены изменения в законодательство по этим вопросам (федеральный закон от 8 июня 2020 года №166-ФЗ ).

Президиум Верховного Суда также высказался по этому поводу следующим образом: «Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации» (Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 от 30 апреля 2020 года).

Ассоциация «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» разработала Методические рекомендации по определению рыночного размера снижения арендной платы в условиях пандемии COVID-19 с использованием восьми возможных методов.

  1. Метод корректировки по показателям финансово-хозяйственной деятельности. Предприятие арендует недвижимость для получения выручки и, как следствие, прибыли. Справедливый баланс величины рыночной арендной платы может быть достигнут с учетом корректировки на снижение выручки.
  2. Метод корректировки по складской функции. Ограничения использования объекта недвижимости приводят к тому, что он не используется по прямому назначению (например, торговля или офис), при этом сохраняется функция склада.
  3. Метод корректировки по численности работающих сотрудников. Полезность объекта в отдельных случаях коррелирует с количеством работающих в объекте сотрудников.
  4. Метод дополнительных (альтернативных) издержек. Арендатор может нести дополнительные расходы по обеспечению удаленного (по сути, альтернативного) офиса.
  5. Затратный метод. Собственник рассматриваемого объекта недвижимости несет расходы по содержанию объекта, независимо от сдачи его в аренду.
  6. Метод сравнительного анализа. Ставка аренды по объекту должна быть приведена к рыночным значениям.
  7. Метод исторических экономических аналогий. Аналогичные падения ставок уже наблюдались в исторической ретроспективе в прошлые кризисы.
  8. Метод аналогичных скидок. Рыночная величина скидки (снижения размера арендной платы) может быть рассчитана на основе исследования подобных скидок.

Эти восемь подходов к моделированию баланса экономических интересов арендодателя и арендатора можно разделить по следующим позициям:

  • позиция арендатора (доходный подход, методы №1-№4);
  • позиция арендодателя (затратный подход, метод №5);
  • позиция рынка (сравнительный подход, методы №6-8).

Нам кажется, что наибольшую актуальность вызывают вопросы снижения арендной платы для офисной недвижимости, поэтому для этого сегмента рынка мы провели аналитическое исследование и выполнили расчёт возможного размера снижения арендной платы по описанным выше восьми методам с разделением недвижимости на классы там, где это целесообразно. Расчёт произведён для рынка офисной недвижимости Москвы на 01 июня 2020 года. В таблице ниже представлены результаты этого аналитического исследования.

Разброс значений в зависимости от метода расчёта оказался довольно существенным, от 15-20% до 80%. Наименьшие результаты в 15-20% дали подходы №6 сравнительного анализа и №7 исторических экономических аналогий. Это базовые значения, на которые можно рассчитывать при выстраивании позиции, опираясь на экономические основания.

Как воспользоваться на практике

Значения расчетных показателей, которые приведены в Исследовании, отражают среднерыночные значения. Однако можно подготовить анализ и провести исследование по конкретному объекту недвижимости в рамках конкретного договора аренды. В таком случае следует устанавливать и учитывать особенности договора, объекта недвижимости, арендатора и арендодателя, которые могут влиять как на выбор метода оценки, так на значения используемых при расчёте показателей. Также описанная методика подходит для оценки не только офисной недвижимости, но и торговой, а в некоторых случаях производственной и складской.

Для определения рыночного размера снижения арендной платы в конкретной ситуации оптимально выбирать 2-3 метода расчёта, учитывая особенности этой конкретной ситуации. Полученные результаты можно согласовать между собой и получить конечный результат, взяв среднее между полученными значениями.

Например, можно использовать данную методику для переговорного процесса между арендатором и арендодателем, а также при урегулировании спора между ними с помощью медиации, выбрав один или несколько подходов расчёта, которые согласованы обеими сторонами.

Также для судебного процесса по данной методологии может быть подготовлено заключение специалиста по ст. 55.1 АПК, с учётом юридической позиции одной из сторон, которая в любом случае должна определять выбор концепции расчёта.

Авторы:

Владимир Лебединский
Первый вице-президент Ассоциации «СРОО «Экспертный совет»

Ситуация такова: Арендодатель имеет право в одностороннем порядке увеличить

Арендодатель имеет право в одностороннем порядке увеличить аренду уведомив Арендатора за один месяц до введения нового размера арендной платы, что он и сделал 24 сентября 20 г. С 1 ноября 20 г. Арендатору выставляются счета с повышенной арендной ставкой.

Арендатор в свою очередь игнорируя уведомления платит без задержек арендную плату в старом объеме.

Как подтвердить задолженность если в акте сверки переплату не видно так как есть обеспечительный платёж перекрывающий задолженность и выставленные пени, а так же у Арендодателя висит не закрытая реализацией оплата августа и сентября из-за чего образуется переплата в пользу Арендатора.

Ответы на вопрос:

Надо договор смотреть и сопутствующие документы.

Обратитесь к любому юристу на сайте в личные сообщения.

Вам нужно отправить досудебную претензию арендатору с требованием внесения недоплаченной части арендной платы.

Задолженность подтверждается договором и первичными документами. Акт сверки это важный, но вторичный документ. Акт сверки подписан? Кем? но это не особо важно. Необходимо проанализировать документы, потом направить претензию.

Похожие вопросы

За сколько месяцев нужно уведомить арендатора об изменении арендной платы за нежилое помещение? Спасибо.

Договор аренды. Размер Постоянной арендной платы может быть изменён,но не чаще одного раза в год к размеру предыдущей Постоянной арендной платы, на коэффициент инфляции, но не более чем 5%,о чем стороны подписывают дом соглашение. Если инфляция ноль, то и поднять невозможно. А если у арендодателя увеличатся налоги и налог на землю и на Недвижимость Как грамотно прописать?

Собираюсь арендовать помещение для офиса, прочитал шаблон договора и в нем не указан пункт о праве повышения арендной платы арендодателем (будь то на среднюю ставку инфляции рф или, например, не более 10% в год).

Как и будет ли производиться повышение арендной платы во время действия договора (11 месяцев)?

Как можно грамотно обосновать арендатору повышение арендной ставки.

Договор аренды заключен на 11 мес., там есть пункт: В случае если за 2 (два) мес.яца до окончания срока действия Договора ни одна из Сторон письменно не заявила о желании расторгнуть Договор, то он считается продленным на неопределенный срок. Может ли арендодатель по истечении 11 мес. повысить арендную плату, если он не предупредил арендатора за 2 мес.. Что значит неопределенный срок?

Арендодатель в одностороннем порядке без обоснований поднял арендную плату в 2 раза, пока мы продолжаем исправно платить прежнюю арендную плату. Что в такой ситуации нам (арендаторам) делать?

Помогите разобраться в ситуации у меня в аренде коммерческое помещение, сдаю в субаренду кабинет один из арендаторов решил съезжать, договор аренды и оплаты от 1 Числа каждого месяца, 10 декабря предупреждала меня о расторжении договора, съезжает в середине января. Оплачивать за будущий месяц январь планирует в размере 50 % только аргументируя, тем что предупредила Же заранее, значит имеет право оплачивать за пол месяца, так как планирует съезжать 15 января до конца месяца не планирует находиться.

По договору аренды предупредить нужно за 30 дней. Помогите рассудите нас пожалуйста 😊 Я считаю что она должна платить арендную плату за весь будущий месяц мне и съехать тогда когда она пожелает в течение месяца. Она считает имеет право платить за пол месяца, так как её не волнует и к датам она не прикреплена.

Правомерность Арендодателя требовать оплаты за аренду производственных помещений за месяц вперёд?

Как прописать в договоре индексацию по данным Росстата

Уже полгода я веду переговоры по проценту индексации в договоре с такой формулировкой.

Стоимость услуг подлежит ежегодной индексации в зависимости от уровня инфляции по данным Росстата.

Так писать не стоит. Из-за вариантивности на сайте Росстата, формулировка позволяет обосновать несколько вариантов процентов.

Рекомендуемая формулировка, которая приведет к конкретным процентам звучит так:

Стоимость услуг увеличивается на уровень инфляции с января каждого календарного года. Уровень инфляции (индекс потребительских цен в Российской Федерации на товары и услуги) принимается за среднее значение полного истекшего года к полному предыдущему календарному году. Индекс потребительских цен определяется в соответствии с официальными данными федерального органа государственной власти, уполномоченного сообщать официальные статистические данные об уровне инфляции за год.

При формировании условия об инфляции нужно обратить внимание на три параметра.

1. Категория инфляции

1. Индекс потребительских цен

2. Индекс цен приобретения

3. Индекс цен производителей

Индекс потребительских цен — самая популярная категория. Другие индексы использовать неудобно. Они второстепенные и появляются не так оперативно как индекс потребительских цен. Тем не менее, можно просмотреть все категории инфляции на сайте «Витрина статистических данных»: https://showdata.gks.ru/finder/

Может быть специальные категории будут отражать реальное удорожение в отрасли. Например, индекс цен производителей на строительную продукцию за 2019 год (декабрь 2019 года к декабрю 2018 года) составил 5 %, что выше индекса потребительских цен.

2. Период для расчета инфляции

1. Декабрь 2019 года к декабрю 2018 года

2. Среднее значение индексов 2019 года к среднему значение индексов 2018 года

Декабрь 2019 к декабрю 2018 года – самая распространённая методика расчета. Индекс потребительских цен по РФ декабрь 2019 к декабрю 2018 года это 3%. Тот самый процент, которые многие ресурсы позиционируют как инфляцию за 2019 год.

Но методика (декабрь к декабрю) не учитывает скачков цен в течение года. Для долгосрочного договора оказания услуг справедливее брать среднее значение 2019 года к 2018 году. Среднее значение индекса потребительских цен по РФ 2019 года к 2018 году – 4,5 %.

*Эта таблица с сайта Росстата. Ссылка:https://rosstat.gov.ru/bgd/free/B04_03/IssWWW.exe/Stg/d05/1.htm

3. Регион инфляции

Индексы отличаются по регионам, так что лучше указать РФ или конкретный регион.

Семь способов грамотно рефинансировать кредиты

Что лучше — сменить валюту, увеличив ставку, или надеяться на стабильность рубля? Ипотека и потребкредит или один большой «потреб»? Разбираемся, как привести долги в порядок. Расчеты прилагаются.

Рефинансирование — это оформление нового займа для закрытия действующего на более выгодных условиях. Программы рефинансирования пользуются популярностью не только в кризисные времена. Зачастую оформивший ссуду клиент через некоторое время выясняет, что на рынке появились более выгодные предложения, с помощью которых можно не только улучшить обслуживание долга, но и расширить его — например, включить в кредит дополнительную сумму и увеличить срок его выплаты.

Выгодно перекредитоваться можно даже внутри своего банка

Читать еще:  Детское пособие на 3 ребенка в 2021 году в чувашии

При этом за рефинансированием не обязательно обращаться в другой банк. Выгодно перекредитоваться можно даже внутри своего банка, особенно если клиент уже зарекомендовал себя как добросовестный заемщик с положительной и постоянной кредитной историей. Банки работают не только на привлечение, но и на удержание действующих клиентов.

Разумеется, каждый случай рассматривается в индивидуальном порядке, и банк может как отказать, так и самостоятельно предложить клиенту рефинансирование.

Давайте рассмотрим, какие задачи помогает решить рефинансирование.

Снизить процентную ставку и уменьшить переплату по кредиту

В этом и заключается основной принцип рефинансирования: разница между текущей и вновь предлагаемой ставкой должна быть не менее 3 процентных пунктов. При этом для ощутимой экономии срок нового кредита должен сократиться хотя бы вдвое. Большая часть кредитных программ предполагают погашение долга и процентов равными ежемесячными платежами (аннуитет), а значит, большую часть процентов вы заплатите в первую половину срока.

Пример. У вас есть кредит в банке А по ставке 16,9% годовых, осталось выплатить 700 000 рублей за три года. Переплата по кредиту — 197 196 рублей. Банк Б предлагает рефинансировать долг по ставке 11,5% годовых на тот же срок. Ежемесячный платеж по новому кредиту составит 23 084 рубля, что на 1 839 рублей меньше старого. Переплата по кредиту уменьшится на 66 200 рублей.

Снизить долговую нагрузку, то есть размер ежемесячных платежей

Этот эффект достигается за счет увеличения срока кредитования. Предлагаемая ставка при этом может быть выше рефинансируемой. Растет также переплата по кредиту.

Пример. Вы взяли кредит в банке А по ставке 11,5% годовых, осталось выплатить 700 тыс. рублей за два года. Каждый месяц вы платите банку 32 789 рублей. Банк Б предлагает рефинансировать кредит по ставке 13% годовых и увеличить срок до трех лет. Ежемесячный платеж снизится на 9 202 рубля, но общая переплата по кредиту увеличится на 62 170 рублей. А вот в банке В предложение более выгодное: по ставке 8,9% годовых. Тогда ежемесячный платеж после рефинансирования составит 22 227 рублей (на 10 561 рубль меньше) и переплата с учетом увеличения срока кредита вырастет всего на 13 264 рубля.

Досрочно погасить кредит без ограничений по суммам и срокам

На рынке все еще встречаются кредитные предложения, ограничивающие возможность гасить кредит досрочно. Например, банк требует, чтобы сумма досрочного платежа была не ниже определенного минимума или чтобы клиент предупреждал о намерении внести досрочный платеж не позднее чем за 30 дней до совершения операции.

Если у заемщика, обслуживающего такой кредит, появилась возможность быстрее закрывать долг, рефинансирование будет отличным выходом и поможет продолжить беспрепятственно обслуживать долг в другом банке на более удобных и выгодных условиях, снижая общую переплату или долговую нагрузку.

Объединить несколько кредитов в один

Рефинансировать при этом можно не только потребительские кредиты, но и ипотеку, кредитные карты, автокредиты — оформленные в одном или в разных банках.

Иногда банк заранее формирует такое предложение для клиента, исходя из его текущей кредитной истории. Но за услугой можно обратиться и самостоятельно. Для этого нужно направить запрос в банк, указав, сколько ссуд и в каких банках вы хотели бы переоформить.

Если банк одобрил запрос, есть два варианта развития событий в зависимости от условий досрочного погашения старых кредитов:

  • банк сам перечислит денежные средства в счет погашения рефинансируемого кредита по представленным вами реквизитам. С этого момента обслуживать все кредиты вы будете в одном банке;
  • банк выдаст вам деньги, и вы самостоятельно погасите долги в других банках, после чего будете обязаны в течение времени, предусмотренного кредитным договором, предоставить новому кредитору справки о полном погашении и закрытии старых займов.

Как показывает практика, банк либо изначально устанавливает для заемщика ставку выше оговоренной, но сразу после погашения предыдущих задолженностей и предоставления подтверждающих документов снижает ее до соответствующих договору значений, либо увеличивает ее, если вы не подтверждаете вовремя погашение старых кредитов.

Пример. У вас есть три кредита:

  • ипотека в банке А по ставке 10% годовых (остаток долга — 400 тыс. рублей, срок — три года, платеж — 12 907 рублей, переплата — 6 648 рублей);
  • потребительский кредит в банке Б по ставке 12,5% годовых (остаток долга — 250 тыс. рублей, срок — два года, платеж — 12 280 рублей);
  • кредитная карта в банке Б по ставке 28,5% годовых (остаток долга — 100 тыс. рублей, минимальный платеж — 8 000 рублей).

Итого вы тратите на обслуживание долга 33 187 рублей в месяц.

Банк Б предлагает рефинансировать все три кредита и объединить их в один по ставке 9,5% годовых, включая личное страхование 50 000 рублей на три года. Считаем: сумма платежа в месяц уменьшается на 9 162 рубля, общая переплата составит 164 688 рублей (с учетом страхования), при этом:

  • вы заберете закладную на ипотеку и станете полноправным собственником своей недвижимости,
  • весь долг у вас находится в одном банке.

Изменить валюту кредита

Если вы получаете основной доход в рублях, брать на долгий срок валютный кредит — рискованная затея. Да, ставка намного ниже, но если доллар подорожает, то возвращать банку в рублевом эквиваленте придется гораздо большую сумму, чем брали.

Некоторые банки предлагают своим клиентам возможность перевести действующий кредит в рублевую валюту. При этом важно учитывать все побочные эффекты от такой операции:

  • валютный курс при пересчете устанавливается банком;
  • заметно вырастет ставка;
  • скорее всего, банк потребует от клиента обеспечение в виде поручительства или залога.

Такой вариант стоит рассматривать, только если заемщик уверен в удорожании доллара или евро по отношению к рублю в ближайшей перспективе. Важно просчитать риски и возможную выгоду максимально точно, чтобы в итоге не оказаться в проигрыше.

Пример. Вы взяли в кредит 7 442 доллара на три года по ставке 8% годовых, сумма платежа составит 233 доллара США (10 019 рублей по курсу 43 рубля за доллар). Через полгода случился кризис, курс доллара вырос до 80 рублей. Вы по-прежнему платите по кредиту 233 доллара в месяц, но конвертируете уже не 10 019 рублей, а 18 640. Это на 86% больше докризисного ежемесячного платежа. Переплата при таком курсе составит 252 000 рублей. Долг выплачивать еще целых 2,5 года, и вероятность того, что рубль «откатится» назад, невысока, зато обвалиться еще больше он вполне может.

Если вы рефинансируете кредит, хотя бы по не совсем привлекательной ставке, например 18% годовых, на три года, то платеж составит 17 480 рублей, общая переплата по кредиту снизится на 106 537 рублей. Так что вы сможете не только уберечь себя от непредвиденных переплат, но и, возможно, сэкономить на рефинансировании.

Снять обременение с залогового имущества

Эта возможность актуальна при рефинансировании ипотеки или кредита под залог имущества. Переоформив кредит, заемщик сможет забрать закладную на имущество и распоряжаться им без каких-либо ограничений, например сдавать в аренду или даже продать. Оформлять залог заново в новом банке не потребуется.

Воспользоваться дополнительными услугами в рамках нового кредита

В их числе бесплатная отсрочка платежа. Раньше такая услуга не пользовалась особой популярностью и чаще предоставлялась на платной основе. Но в период пандемии банкам пришлось приспосабливать программы под новый сегмент заемщиков и расширять возможности кредитной линейки.

Что еще?

При оформлении рефинансирования изучайте договор. Некоторые банки предлагают с новым кредитом оформить страховку. С учетом страхового взноса выгода от перекредитования может снизиться до нуля или вовсе уйти в минус.

Арендатор внес аванс за полгода, а теперь требует с нас проценты на эту сумму. Законны ли его требования?

Эксперт: Сергей Попов
Время чтения: 7 минут

Нами было сдано в аренду нежилое помещение. Договор аренды предусматривал, что арендатор вносит арендную плату за шесть месяцев вперед. По прекращении аренды арендатор потребовал от нас уплатить проценты на сумму, уплаченную вперед, однако договор аренды такой обязанности не содержит. Законны ли требования бывшего арендатора?

Отвечает: Сергей Попов, руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» адвокатского бюро «Корельский, Ищук, Астафьев и партнеры».

В вашем случае арендатор считает, что раз он внес арендную плату за шесть месяцев вперед, то этим самым он предоставил арендодателю коммерческий кредит в размере авансового платежа и сроком на шесть месяцев (или меньше в отношении как минимум пяти частей этой суммы, если учитывать ежемесячное снижение суммы кредита за счет пользования объектом аренды). На чем основаны его требования?

Дело в том, что по ст. 823 Гражданского кодекса РФ договорами, исполнение которых связано с передачей в собственность другой стороне денежных сумм или других вещей, определяемых родовыми признаками, может предусматриваться предоставление кредита, в том числе аванса, предварительной оплаты, отсрочки или рассрочки оплаты товаров, работ или услуг (коммерческий кредит).

Соответственно, к коммерческому кредиту применяются правила о займе и кредите. Фактически денежный аванс, предварительная оплата или отсрочка оплаты товара, которые вносятся по договору, — это заем денежных средств. По ст. 809 ГК РФ, заимодавец может получать проценты на такой заем в размерах, порядке и сроки, которые определены в договоре. Причем, если соглашения о размере таких процентов нет, это не имеет значения, так как в этом случае проценты определяются ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования), которая существует в месте нахождения заимодавца на день уплаты таких процентов.

Эта правовая позиция есть и в Постановлении пленума Верховного суда Российской Федерации N 13 и пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации N 14 от 8 октября 1998 Года «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами».

Необходимо ли было предусмотреть в основном договоре условие о коммерческом кредите, чтобы сторона могла применить нормы ст. 823 ГК РФ?

Однозначной судебной практики по этому вопросу нет, однако в основном суды отказывают в удовлетворении подобных требований, если соглашение о коммерческом кредите не включено в текст основного договора.

Также есть сомнение в том, является ли перечисленный в ст. 823 Гражданского кодекса РФ перечень договоров, по отношению к которым применяется указанная норма права, открытым. Ведь, строго говоря, арендная плата не является платежом за товар, работу или услугу. Договоры аренды — это самостоятельный вид договоров. И в этом случае, если перечень закрыт, ст. 823 ГК на такой договор не распространяется.

Другой нюанс — текст самого договора аренды. Размер арендной платы, который там предусмотрен, необязательно рассчитывается из месячной ставки аренды и необязательно выплачивается раз в месяц. То есть вывод о том, обоснованны ли требования арендодателя, зависит в том числе и от текста договора аренды.

Изменение арендной платы исходя из уровня инфляции

Заключая договор аренды, обе стороны традиционно уделяют большое внимание определению размера оплаты и порядку ее внесения. При этом не всегда подробно прописывается пункт об индексации исходя из уровня инфляции.

Подробно о том, что такое инфляция простыми словами и о ее темпах было написано ранее. Теперь разберемся, как будет лучше для арендатора и для арендодателя прописать механизм индексации в договоре аренды.

Ставка арендной платы

Практика показывает, что интересы обеих сторон прямо противоположны:

  1. Арендодателю выгодно повышать плату регулярно, исходя из ситуации, сложившейся в экономике.
  2. Для арендатора предпочтительней закрепить суммы платежей на длительный срок, либо иметь четкое представление о рамках, в которых возможно повышение расходов на аренду помещения в будущем.

Следовательно, возможны следующие варианты:

  1. Неизменность ставки арендной платы и ее корректировка исключительно по дополнительному соглашению обеих сторон;
  2. Изменение арендной платы арендодателем в одностороннем порядке путем уведомления арендатора.

Первый вариант не выгоден для арендодателя, но и несет для арендатора риск того, что арендуемые площади могут быть переданы другому арендатору по истечению срока аренды.

Второй вариант более гибкий и может учесть интересы обеих сторон договора. Поэтому рассмотрим именно его.

Как производится индексация?

В договоре может быть прописан порядок вычислений с помощью формул, коэффициентов, тарифов или других данных, которые будут согласованы обеими сторонами.

Кстати, нормативными документами Российской Федерации в некоторых случаях предусмотрен обязательный порядок индексации. Например, при аренде земель, находящихся в собственности государства или муниципальных органов власти.

Так, согласно Постановлению Правительства России от 16.07.2009 № 582 при заключении договора аренды земельного участка арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции.

А если в аренду сдается имущество коммерческой организации? Тогда в договоре аренды может быть указана формула расчета арендной платы.

При составлении формулы могут использоваться любые показатели, соответствующие специфике отношений сторон, например:

  • определенные сторонами твердые величины (в рублях, штуках, килограммах);
  • ставки и коэффициенты, устанавливаемые органами власти (могут быть определены в договоре в виде ссылки на соответствующий нормативный акт);
  • показатели инфляции (общие, отраслевые, региональные);
  • несколько твердых величин, каждая из которых применяется при наступлении определенных в договоре обстоятельств.
Читать еще:  Как найти телефон фирмы по инн и названию

Вот пример условия договора об индексации:

«Арендная плата определяется путем умножения базовой части, которая составляет _______ (указывается сумма цифрами и прописью) рублей, на индекс потребительских цен, установленный в соответствии с Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 25.03.2002 № 23, действующий на момент оплаты».

В формулу расчета арендной платы могут быть включены показатели, значение которых периодически изменяется. Это может быть курс валюты, уровень инфляции, ставка рефинансирования Банка России.

Если стороны согласовали размер платы подобным образом, он может изменяться неоднократно в течение срока действия договора. В некоторых случаях размер арендной платы может оказываться различным по каждому сроку ее внесения.

При таком согласовании фактическое изменение размера арендной платы означает исполнение сторонами условия о порядке его расчета, а не изменение условия договора. Поэтому правило статьи 614 о запрете на изменение размера платы чаще одного раза в год в данном случае применению не подлежит.

Напомним, что упомянутая выше статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит:

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Изменение размера платежа НЕ может быть признано недействительным, поскольку условия договора не меняются, меняется лишь показатель, используемый для расчета платежей (размер инфляции).

Арендатор не сможет отказаться от внесения арендной платы в новом размере, даже если фактическое изменение размера арендной платы происходило чаще одного раза в год.

Вместе с тем следует учитывать, что для изменения самой формулы расчета (например, исключения из нее одних показателей и включения других) должно быть заключено дополнительное соглашение. В его отсутствие арендодатель не вправе требовать внесения арендатором арендной платы в новом размере.

В судебной практике отмечают, что в условиях нынешнего экономического кризиса, постоянного изменения цен и валютной инфляции, стоит отдавать предпочтение договорам, где заранее прописана возможность изменения размера платы с учетом инфляции. В таком случае, не будут возникать споры и разногласия в цене за аренду. Сумма автоматически будет исчисляться по прописанному в договоре механизму.

Стоит ли подписывать дополнительное соглашение?

Изменение платы за арендуемое помещение в твердой сумме возможно только по соглашению сторон, даже если наблюдается инфляция в стране. Арендатор вправе отказаться от такого повышения, если оно не прописано в первоначальном договоре аренды. В случае не разрешения проблемного вопроса, спор переходит в суд.

Часто арендодатели предлагают подписать дополнительное соглашение. Но арендатору стоит иметь в виду, что такое соглашение может предоставить собственнику помещения право на изменение арендной платы в одностороннем порядке.

Будьте аккуратны с официальными документами и консультируйтесь у специалистов!

Дополнительно ознакомьтесь с кратким видео об индексации рентных платежей:

Вам повышают аренду?

В договоре аренды недвижимости цена ― это существенное условие, поэтому стороны не только указывают стоимость квадратного метра площади, но и расписывают, как меняется цена на протяжении действия договора. В документе используют одну из формулировок — разберем каждую подробно.

В договоре есть пункт «Арендодатель имеет право увеличить арендную плату в одностороннем порядке». Это значит, что арендодатель увеличивает цену без согласия арендатора, но при этом арендодателю запрещено увеличивать цену чаще раза в год. Правило действует для всех типов договоров:

  • долгосрочные заключают на срок более года;
  • краткосрочные заключают на срок до 12 месяцев.

Однако одной формулировки об увеличении аренды недостаточно. В договоре подробно расписывают порядок, как уведомить арендатора о повышении арендной платы: способ уведомления и срок.

Когда получите уведомление, внимательно прочитайте договор. Посмотрите, внесен ли пункт об одностороннем увеличении и что написано о порядке уведомления. Проверьте, соблюдены ли условия договора: арендодатель предупредил вас в оговоренный срок и цена аренды повышается один раз в год. Если в документе нет этого пункта о повышении цены в одностороннем порядке, или арендодатель нарушил срок уведомления — вы можете отказаться и не подписывать соглашение. Вместо этого, напишите письменный отказ. В письме укажите на допущенные нарушения и на свое несогласие.

В договоре есть пункт «Стоимость аренды меняется по согласию сторон». Этот пункт не обязывает вас соглашаться с действиями арендодателя. Допустим, арендодатель предлагает повысить стоимость аренды на 10%. Вы можете выдвинуть встречное предложение — повысить аренду на 3% — или вовсе отказаться от повышения.

ПРИМЕР: В договоре стороны указали, что размер арендной платы можно менять по соглашению сторон. Арендодатель направил арендатору дополнительное соглашение об удорожании аренды на 15%. В ответном письме арендатор отказался подписывать соглашение.

Арендодатель потребовал через суд изменить договор. После нескольких инстанций Высший арбитражный суд отказал в иске. В решении указано: в договоре предусмотрено положение о возможности изменить плату по соглашению сторон, а не по требованию одного из контрагентов в судебном порядке. Условие о возможности изменить цену не означает, что арендатор обязан соглашаться.

Можете застраховать себя от неожиданного повышения цены. Для этого попросите арендодателя изменить договор — добавить в него условие, которое разрешает вам отказаться от аренды в любое время без объяснения причин. В этом случае, когда арендодатель пришлет уведомление об увеличении цены, вы в ответ направляйте уведомление о расторжении договора. Но следует понимать, что это не только угроза или рычаг воздействия — вам действительно придется освободить помещение в оговоренный срок. Чтобы арендодатель согласился с пунктом о досрочном расторжении, можно компенсировать ему возможные убытки, например, оставить обеспечительный платеж.

Стоимость аренды не меняется. Это очень выгодное для арендатора условие, но арендодатели редко на него соглашаются. Чаще в документах используют формулировку о неизменности порядка исчисления арендной платы, например, с помощью индексации.

Если в договор внесено условие об индексации, попробуйте договориться с арендатором об ограничении размера индексации до официального уровня инфляции, но не больше 5%. Иначе арендодатель сможет проиндексировать оплату, на какую ему угодно сумму.

Если арендодатель собирается повышать арендную плату, а условия договора не могут ему помешать, проведите с арендодателем переговоры. Сообщите ему, что вы не можете платить более высокую цену. Можно сослаться на падение выручки и подтвердить слова бухгалтерскими или финансовыми документами. Например, вы можете передать арендодателю копию бухгалтерского баланса с пояснениями, отчет о финансовом результате. Убеждайте, что с вами арендодатель получает небольшой, но стабильный доход. Если вы съедете, ему придется искать новых арендаторов. Он рискует остаться без дохода.

Все переговоры лучше вести документально — обменяться письмами или запротоколировать устную договоренность. Например, накануне встречи направьте письмо с датой и местом переговоров. На встрече попросите секретаря вести протокол переговоров и зафиксировать достигнутые договоренности — документ подписывают представители обеих сторон.

Ссылайтесь на недостатки помещения. Если в арендуемом помещении есть недостатки, которые мешают им пользоваться, можете потребовать не только уменьшить арендную плату, но и расторгнуть договор. Тут есть условие: недостатки существовали ещё до заключения договора, но арендодатель не предупредил о них. Или вы не смогли заметить недостатки при осмотре помещения, так как они были скрытыми. Но если с потолка капало и подтеки были видны невооруженным взглядом, снизить аренду из-за протекающей крыши не получится.

Если же недостатки появились после того, как заключили договор и начали пользоваться помещением, у вас есть право заявить претензию и свои требования. Например, арендуемое здание признали аварийным, помещение не соответствует нормам пожарной безопасности, возникли неполадки с системами водоснабжения или канализации.

Вы можете попросить арендодателя устранить неполадки. Или предложите отремонтировать помещение, а расходы на ремонт учесть в счет будущих платежей. Если арендодатель откажется или проигнорирует ваши требования, предложите ему снизить аренду или направьте уведомление о расторжении договора.

Фиксировать недостатки нужно в присутствии арендодателя. Пригласите его в помещение и составьте комиссионный акт. Если представитель арендодателя не придет на осмотр, укажите на это в комиссионном акте и направьте копию документа по адресу арендодателя заказным письмом с уведомлением.

При осмотре помещения необходимо сфотографировать недостатки или снять их на видео. Если скрытые недостатки нельзя наглядно зафиксировать, и арендодатель отказывается их признавать, придется привлекать экспертную организацию. Эксперты обследуют недостатки и составят заключение. В документе эксперт подробно описывает недостатки, подтверждает их скрытый характер и выносит заключение — можно или нет использовать помещение. Заключение экспертизы прикрепите к письму о снижении цены и передайте арендодателю. Если не отреагирует, придется идти в суд.

Вы можете потребовать уменьшения цены, если договаривались об одном, а по факту получаете другое. Например, по договору арендодатель обязан предоставить бесплатные места на охраняемой парковке. Однако ваши сотрудники не могут парковать машины на стоянке, потому что арендодатель закрыл территорию на долгосрочный ремонт.

Если ваши сотрудники вынуждены искать места для парковки или вынуждены оставлять машины на неохраняемой территории ― это повод требовать снижения арендных платежей в части оплаты парковки.

Что такое арендные каникулы и как их прописать в договоре

Арендные каникулы можно назвать точкой соприкосновения интересов арендатора и арендодателя, позволяющей обеим сторонам получить выгоду на денежной почве. Для первого – это способ сэкономить собственные ресурсы, подогнав под свой бизнес арендуемое помещение. Для второго – возможность сохранить арендатора и получить хоть какие-то деньги при серьезной конкуренции на рынке аренды жилого и нежилого помещения.

Как согласовать «арендные каникулы», если вы хотите сохранить за собой помещение?

Что такое арендные каникулы и для чего они нужны

Под данным термином можно понимать определенный отрезок времени, в течение которого наниматель не платит арендную плату, либо платит некоторую ее часть. В законодательстве нет такого понятия, как «арендные каникулы», но при этом нормы не запрещают их устанавливать.

Данная практика одинаково применима в условиях найма как жилого помещения, так и нежилого. Но с той лишь оговоркой, что в первом случае договоренность, чаще всего, заключается в устной форме, в то время как во втором основные условия отражены в договоре аренды или дополнительном соглашении к нему.

В период действия каникул арендатор вправе пользоваться помещением. При этом он либо не платит аренду, либо оплата назначается со скидкой, что не относится к коммунальным платежам. Каникулы вводятся по взаимному согласию преимущественно в двух случаях:

  1. для проведения в снимаемом помещении косметического ремонта, перепланировки, переоборудования;
  2. для привлечения клиентов с целью сдачи помещений на возможно долгий срок.

Существуют также и другие причины установления арендных каникул, и все они должны быть согласованы участниками. Срок каникул колеблется от 1 до 6 месяцев, но по взаимной договоренности может быть и дольше. Все зависит от вида проводимых работ, площади и состояния помещений.

Заключение договора найма, а также определение его условий регулируются ст. 421 ГК РФ, в то время как арендные отношения – гл. 34 Гражданского кодекса.

Но, несмотря на свободу договора, существуют определенные нюансы, которые следует учитывать, чтобы не вызвать подозрительность налоговых экспертов. В противном случае контроллеры организуют проверку фиктивности сделки и обоснованности введения льготы, а также примут меры для поиска скрытых расчетов.

Вопрос: С какого момента обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы на основании части 1 статьи 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»?
Посмотреть ответ

Особенности арендной платы

Арендная плата в договоре аренды недвижимости является ключевым моментом, определенным в п. 1 ст. 654 ГК РФ. При этом наниматель помещения обязуется регулярно оплачивать счет по аренде, а арендодатель, в свою очередь, вправе требовать своевременность платежей. Без указания стоимости аренды договор считается незаключенным.

Принимая в расчет ст. 421 ГК РФ, участники могут самостоятельно определять основные условия составляемого документа: размер ежемесячной платы, скидки, а также арендные каникулы. Условие о каникулах должно быть прописано особенно четко и однозначно. Каждый его пункт не должен вызывать сомнений у контролирующих органов. Содержание документа в обязательном порядке должно указывать:

  • какие работы будут выполнены во время ремонта/перепланировки;
  • в чьей компетенции проведение ремонта/перепланировки;
  • в каком помещении будет проведен ремонт/перепланировка;
  • какое время потребуется для проведения планируемых работ;
  • каким образом будет предоставлено освобождение от арендной платы или ее уменьшение (необходимы точные цифры).

При отсутствии упоминания об арендных каникулах в договоре найма помещения или дополнительном соглашении к нему, арендатору придется вносить арендодателю полный размер арендной платы независимо от того, пользуется ли он на данный момент помещением или нет (постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.02.2005 № А56-22433/04).

Как прописать в договоре

Существуют несколько рекомендаций того, как правильно прописать в договоре условие об арендной плате, не вызывая подозрений ФНС и лишних проверок.

Вариант 1: снижение арендной платы

Самый простой вариант – на время проведения отделочных работ снизить плату за аренду:

Пример 1
П. 2.1. Ежемесячная арендная плата составляет 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей, включая НДС.
П. 2.2. На период проведения работ по капитальной отделке арендуемого помещения (с 01 июня 2017 года по 30 сентября 2017 года включительно) арендная плата составляет 75 000 (семьдесят пять тысяч) рублей в месяц, включая НДС.

На уровне закона нет ограничений в плане понижения стоимости аренды (п. 1 ст. 424 ГК РФ, ст. 105.3 НК РФ). И, тем не менее, указывать в договоре символическую плату за пользование арендуемой площадью тоже не разумно, так как налоговики могут принять такую сделку как безвозмездную со всеми вытекающими последствиями.

ВНИМАНИЕ! Все договоры аренды недвижимости, заключенные на срок более одного года, должны пройти регистрацию в органах Росреестра, иначе они считаются незаключенными и непригодными для расчета налогов. При этом судебная практика часто показывает обратное.

Вариант 2: равномерное распределение арендной платы на первый год аренды

Исходя из годового размера арендной платы с учетом каникул рассчитывается ежемесячная аренда в фиксированном размере на весь первый год аренды.

Пример 2
П. 2.1. Ежемесячная арендная плата в первый год аренды составляет 125 000 (сто двадцать пять тысяч) рублей, включая НДС.
П. 2.2. Размер арендной платы за следующий год и последующие периоды устанавливается дополнительным соглашением к настоящему договору.

После окончания первого года аренды участникам необходимо перезаключить договор и приложить к нему дополнительное соглашение, в котором укажут другой, более высокий, размер арендной платы.

Вариант 3: зачет расходов арендатора на ремонтные работы в счет арендной платы

Для такого варианта в договоре следует указать на обязанность арендодателя возмещать расходы на проведение арендатором текущего ремонта арендуемого помещения (п. 2 ст. 614 ГК РФ). При этом в договоре устанавливается полный размер арендной платы, которую арендатор фактически не уплачивает в течение периода проведения текущего ремонта.

Пример 3
П. 2.1. Ежемесячная арендная плата составляет 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей, включая НДС.
П.2.2. Арендатор за собственный счет проводит необходимые ремонтные работы в помещении для приведения его в состояние, пригодное для целевого использования. Арендодатель возмещает расходы арендатора на ремонт путем их зачета в арендную плату за первые четыре месяца действия настоящего договора. Зачет оформляется актом взаимозачета, подписанным обеими сторонами.

Чего делать не рекомендуется

При заключении договора аренды настоятельно не рекомендуется указывать на безвозмездное пользование арендуемым помещением на срок текущего ремонта. Такая формулировка повлечет за собой дополнительную налоговую нагрузку для обеих сторон.

Из примера 1: в связи с проведением ремонтных работ в арендуемом помещении период с 01 июня 2017 года по 30 сентября 2017 года признается Сторонами налоговыми каникулами, в течение которых Арендатор освобожден от арендной платы за пользование помещением.

У арендатора в этом случае возникает внереализационный доход, с которого должен уплачиваться налог на прибыль (ст. 250 НК РФ). Арендодатель, в свою очередь, будет вынужден начислять НДС на сумму фактически неполученной арендной платы, которую по умолчанию приравняют к стоимости аренды подобного помещения. Также на период арендных каникул арендодатель не сможет начислять амортизацию по упомянутому помещению.

СПРАВКА. Еще одним сомнительным вариантом оформления арендных каникул является несовпадение даты передачи помещения в пользование арендатору и даты, с которой арендные платежи начинают поступать на счет арендодателя. В этом случае контроллеры первую дату могут принять как начало периода реального пользования помещением.

Другими словами, чтобы избежать ненужных проблем с налогами и лишними расходами, рекомендуется тщательно продумывать и прописывать условия арендных каникул, чтобы нельзя было их интерпретировать как безвозмездное пользование недвижимостью.

Какая индексация в Договоре аренды является приемлемой

Как понять, какая индексация в Договоре аренды является приемлемой? Договор аренды коммерческой недвижимости в большинстве случаев предусматривает индексацию Арендной платы и сопутствующих платежей.

Понятие индексации.

Индексация – это одностороннее увеличение Арендной платы и/или сопутствующих платежей (эксплуатационного, маркетингового платежа) раз в год на %, согласованный Сторонами в Договоре аренды. Индексация служит механизмом защиты Арендодателя от инфляции. Для Арендатора она невыгодна и влечет увеличение издержек на аренду.

Приемлемой в Долгосрочном Договоре аренды коммерческой недвижимости является индексация 1 (Один) раз в год не более чем на 5 (Пять) процентов. Данная цифра является стандартом в долгосрочных контрактах. Есть ситуации, когда она снижается до 3-4 (Трех-четырех) % в год или повышается до 6 (Шести) %, но не более. Ранее некоторые крупные холдинги включали в договоры аренды индексацию 10 (Десять) %, но данный размер индексации влияет в целом на окупаемость проекта, и возможно его согласование только в случае, если Вы понимаете, что Арендная плата по объекту согласована сразу со скидкой, существенно ниже, чем в целом по рынку. Хотя даже в такой ситуации, я бы предпочла предусмотреть ступени оплаты Арендной платы, нежели 10-ти % индексацию.

1 год Арендная плата составляет – 100 000 (Сто тысяч) рублей
2 год Арендная плата составляет – 110 000 (Сто десять тысяч) рублей и т.д. При этом индексация составляет не более 5 (Пяти) % и применяется с 3-его года начала срока аренды. Таким образом, второй год аренда как бы «индексируется» на 10 (Десять) %, а с 3-его года и далее, на не более чем на 5 (Пять) % ежегодно. Но эта схема скорее исключение, чем правило.

Как правильно прописать индексацию в Договоре аренды.

Пример 1 (более выгодный для Арендатора):

«Начиная с первой годовщины Даты отсчета, Арендодатель имеет право (в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ) не чаще одного раза в год увеличить в одностороннем порядке размер Фиксированной части Базовой арендной платы, но не более, чем на __% (___________ процентов) в год, письменно уведомив об этом Арендатора за 30 (Тридцать) календарных дней до такого увеличения.»

Как «сэкономить» на индексации:

1. Дата отсчета в Примере 1 выше по тексту подразумевает момент начала коммерческой деятельности в Помещении. Например, Вы подписали «01» сентября Акт приема-передачи Помещения и начали выполнять ремонтные работы в Помещении. У вас были арендные каникулы. После окончания ремонта, например, «01» ноября вы подписали Акт о начале коммерческой деятельности и начали работу.

Дата отсчета в вашем Договоре привязана к дате подписания Акта о начале коммерческой деятельности, то есть индексация произойдет через год после подписания Акта о начале коммерческой деятельности, то есть «01» ноября следующего года, а не «01» сентября. Вы «экономите» таким образом 2 (Два) месяца индексации и доплаты арендной платы. Можно не вводить термин «Дата отсчета», а прописать конкретную дату следующей индексации или привязаться к Акту о начале коммерческой деятельности, если он есть.

2. Второй важный момент, мы указываем, что Арендодатель обязан уведомить Арендатора за 30 (Тридцать) дней до увеличения. То есть, если Арендодатель забудет о том, что он должен уведомить, Вы вправе отказываться от индексации до тех, пока не будете уведомлены.

Например, он не уведомил Вас «01» октября о том, что с «01» ноября планируется повышение индексации, а сразу выставил «01» ноября счет на Арендную плату с учетом индексации. Вы вправе отказаться платить с учетом индексации и попросить официального уведомления в соответствие с условиями Договора, таким образом, вы выигрываете еще 30 (Тридцать) дней на отсутствии индексации.

3. К тому же, получив от Арендодателя уведомление о грядущей индексации, вы можете успеть провести переговоры о ее отмене. Разумеется, что Арендодатель не обязан ее отменять, но если он понимает, что в противном случае существуют риски потерять Арендатора и потратить время на поиск нового, то возможно ему будет выгоднее согласовать отмену.

Данный тип индексации за определенное количество дней считается «уведомительным», то есть Арендодатель обязан заранее уведомить Арендатора о планируемой индексации.

4. В Примере 1 мы говорим об индексации только Базовой части (она может называться Фиксированной частью, Основной частью и т.п.). То есть это основная Арендная плата. Но так как Договор может предусматривать оплату отдельно Эксплуатационного платежа (до 20-30% от стоимости Арендной платы), Операционных Услуг (то же что и Эксплуатационные платежи), Маркетингового платежа и т.п., то можно и нужно побороться за отсутствие индексации по этим дополнительным платежам. Оставив только индексацию Базовой части Арендной платы.

5. В случае внесения Арендатором Обеспечительного/Страхового депозита в Объект удостоверьтесь в отсутствие следующих формулировок в Договоре: «При изменении Ставки Арендной Платы Арендатор обязан доплатить Депозит». Тогда можно избежать доплаты Обеспечительного платежа в связи с Индексацией.

Пример 2 (менее выгодный для Арендатора):

«Начиная с 13-го месяца с даты подписания Акта о начале коммерческой деятельности и далее – ежегодно, но не чаще одного раза в год, Минимальная Постоянная часть Арендной Платы, стоимость Операционных услуг за каждый последующий календарный год увеличивается на 5 (Пять) %.
Во избежание сомнений, индексация Минимальной Постоянной части Арендной Платы, стоимости Операционных услуг не считается пересмотром соответствующих платежей и не требует согласования Сторонами, внесения каких-либо изменений или дополнений в настоящий Договор аренды, или подписания Сторонами каких-либо дополнительных документов, или направления Арендодателем Арендатору каких-либо предварительных уведомлений об индексации, или какого-либо согласия Арендатора на индексацию. Каждая индексация производится в соответствующих счетах на оплату путем корректировки соответствующих сумм, причитающихся с Арендатора за следующий платежный период (и последующие периоды в течение Договора аренды).»

В данном примере из «минусов» для Арендатора:
1. Автоматическая индексация (без предварительного уведомления Арендатора)
2. Индексация не только Арендной платы, но также Операционных услуг.

Подводя итог, самый выгодный вариант индексации в Долгосрочном Договоре аренды для Арендатора – это отсутствие индексации.

И если вам удалось договориться о фиксированном платеже на весь согласованный срок вашего Договора, то можно:
1. Либо в разделе про Арендную плату уточнить, что «Арендная плата на весь срок аренды составляет _____ ежемесячно за все Помещение и не подлежит изменению».
2. Либо указать «Стороны особо договорились об отсутствии Индексации Арендной платы и иных платежей, предусмотренных Договором аренды»

На что еще обратить внимание:

Если вы заключаете Краткосрочный Договор аренды на 11 мес. (без регистрации), то будьте внимательны, чтобы Арендодатель не прописал индексацию раз в год. Например: «Арендодатель имеет право увеличить Арендную плату не более чем 1 (Один) раз в год в одностороннем порядке и не требует согласования с Арендатором». Если прописать такую фразу в Краткосрочном Договоре аренды, то уже через условно 3 (Три) дня после подписания Договора на 11 (Одиннадцать) месяцев, Арендодатель может уведомить Вас о том, что он поменял цену.
Если подписывается Краткосрочный договора аренды на 11 месяцев, но в нем предусматривается автопролонгация/автопродление Договора, то тогда индексацию можно указать. Но первую индексацию не ранее чем через 12 месяцев с момента подписания Акта приема-передачи помещения в аренду.

Как увеличить ставку арендной платы на ставку реыинансирования

Постановление от 5 мая 2017 года №531. В частности, установлены льготные ставки арендной платы за федеральные земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства. Изменён порядок расчёта размера арендной платы за находящиеся в федеральной собственности земельные участки, на которых расположены здания, сооружения, объекты незавершённого строительства. Ежегодный размер арендной платы за такие земельные участки будет определяться на основе рыночной стоимости права аренды. Принятые решения направлены на обеспечение дополнительных гарантий экономической обоснованности определения арендной платы за государственные и муниципальные земельные участки.

Документ

Постановление от 5 мая 2017 года №531

Постановлением Правительства от 16 июля 2009 года №582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также порядок, условия, сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее – постановление №582).

Подписанным постановлением в постановление №582 внесены изменения.

В частности, введён принцип учёта наличия предусмотренных законодательством ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях земельных участков, для которых такие ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Установлены льготные ставки арендной платы за федеральные земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства, за находящиеся в федеральной собственности земельные участки, предоставленные собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность земельного участка ограничено законодательством.

Изменён порядок расчёта размера арендной платы за находящиеся в федеральной собственности земельные участки, на которых расположены здания, сооружения, объекты незавершённого строительства. Ежегодный размер арендной платы за такие земельные участки будет определяться на основе рыночной стоимости права аренды (при порядке, действующем в настоящее время, размер арендной платы определяется на основании рыночной стоимости земельного участка с учётом ставки рефинансирования Банка России). При этом в отношении таких земельных участков устанавливается пятилетний срок, в течение которого не допускается изменение размера арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды.

Принятые решения направлены на обеспечение дополнительных гарантий экономической обоснованности определения арендной платы за государственные и муниципальные земельные участки.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector