" "
Severven.ru

Север Вен
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор Купли Продажи Недвижимости Без Акта Приема Передачи

Договор купли-продажи квартиры без акта приема-передачи

В процессе купли-продажи жилплощади нужно подготовить пакет документов, подтверждающий переход права собственности от покупателя к продавцу. Но далеко не в каждом случае стороны соглашения предоставляют все бумаги, необходимые для регистрации сделки. Одним из таких документов является акт приема-передачи (АПП), наличие которого при заключении сделок с недвижимостью устанавливается действующим законодательством. Насколько важен АПП, и можно ли без него обойтись?

Для чего нужен акт

Акт приема-передачи — это не самостоятельный документ, а своего рода, приложение к договору купли-продажи (ДКП), свидетельствующее о фактическом исполнении обязательств участниками сделки. Т.е. акт подтверждает передачу квартиры продавцом и принятие ее покупателем.

В ст. 556 ГК РФ сказано, что передача собственности производится по подписанному сторонами акту приема-передачи или иному документу. При этом неважно, о каком объекте недвижимости идет речь – с первичного или вторичного рынка, жилой или нежилой площади и т.д.

Законодательством не предусмотрены строгие нормы по составлению документа. Акт должен быть заполнен в произвольной письменной форме, с соблюдением официально-делового стиля. В содержании отображаются сведения о сторонах сделки, предмете продажи, его месторасположении, технических характеристиках, стоимости и данных из ДКП.

Дополнительно, в документе может указываться информация о выплате задолженности по коммунальным услугам, отсутствии дефектов или недостатков в помещении. Нередко в содержании присутствует фраза об отсутствии каких-либо претензий между сторонами. После составления АПП подписывается участниками и ставится текущая дата.

Можно ли заключить сделку без передаточного акта

Документ крайне важен для первичного рынка. С его помощью можно обязать застройщика устранить выявленные недоделки в процессе осмотра объекта.

Что касается вторичного рынка, то в отдельных случаях акт не менее важен, чем сам договор, и пренебрежение им может привести к негативным последствиям. Тогда как в других ситуациях участники соглашения обходятся без него, особенно, если сделка заключается без юридического сопровождения и участия риэлторов. Факт передачи недвижимости подтверждает ДКП.

По договору купли-продажи продавец обязуется передать покупателю недвижимое имущество (п. 1, ст. 549 ГК РФ). В соответствии со ст. 224 ГК РФ передачей признается вручение вещи приобретателю. Кроме этого законом не установлено правило, по которому АПП должен входить в пакет правоустанавливающих бумаг отдельным документом. Наоборот, второй абзац ст. 556 ГК РФ гласит: «если иное не предусмотрено законом или договором». Т.е. по условиям соглашения стороны сделки могут включить содержание акта в ДКП. Таким образом, договор будет одновременно являться и передаточным актом.

Как составить договор (образец)

Договор купли-продажи не имеет строгой формы по составлению, закрепленной законодательно, но в нем, в обязательном порядке, должны быть отражены следующие сведения:

  • Название документа.
  • Место составления – населенный пункт.
  • Реквизиты сторон с указанием анкетных и паспортных данных.
  • Описание предмета соглашения – название объекта недвижимости (квартира, комната, дом и т.д.), технические характеристики (общая, жилая площадь, этажность и т.д.) и месторасположение.
  • Основания перехода имущественных прав – перечень правоустанавливающих и правоподтверждающих документов.
  • Стоимость квартиры и условия передачи денежных средств.
  • Пункт и том, что имущество без обременений – отсутствие ареста, залога и т.д. Продавец гарантирует, что продаваемый объект свободен от любых прав третьих лиц.
  • Условия передачи недвижимости при отсутствии передаточного акта – указывается, что покупатель готов принять объект в том качественном состоянии, какой он есть на момент подписания договора, а продавец передать недвижимость.
  • Сроки проживания и выселения третьих лиц – если на момент подписания соглашения в жилплощади есть зарегистрированные граждане.
  • Пункт о том, что покупатель приобретает право собственности с момента регистрации ДКП в Росреестре.
  • Порядок и условия расторжения соглашения.
  • Порядок и условия выплаты расходов, связанных с оформлением соглашения.
  • Дата составления и подписи участвующих сторон.

Дополнительно, в договоре может фиксироваться количество экземпляров (обычно три), при этом каждый дубликат имеет одинаковую юридическую силу. Также отражается, что стороны договора действуют добровольно, на обоюдно выгодных условиях. Они понимают значение своих поступков, являются полностью дееспособными и не находятся в состоянии, которое препятствует осознанию сути подписываемого соглашения (психические расстройства, алкогольная, наркотическая зависимость и т.д.). По желанию сторон в ДКП может отражаться другая информация или условия, в зависимости от конкретной ситуации.

Последствия продажи недвижимости без акта приема-передачи

Во многих случаях отсутствие АПП никак не сказывается на правах и обязанностях сторон купли-продажи, хотя с позиции Гражданского кодекса РФ такие сделки являются неполноценными. Но бывают и ситуации, когда отсутствие документа может привести к негативным последствиям.

Для избегания подобных «сюрпризов», как раз и предусмотрен акт приема-передачи, одна из задач которого – подтвердить состояние помещения на момент фактического вступления нового собственника в пользование и соответствие зафиксированного состояния условиям сделки.

Кроме этого действующий ГК РФ устанавливает, что после фактической (т.е. через АПП) передачи жилплощади, покупатель принимает на себя обязательства по содержанию и обслуживанию квартиры, а также риски, связанные с повреждением или уничтожением имущества. До подписания документа все риски продолжает нести предыдущий собственник, что может спровоцировать конфликтные ситуации при порче недвижимости. В случае дальнейшего судебного разбирательства именно АПП является письменным доказательством исполнения или неисполнения условий соглашения.

В отдельных регионах РФ, в том числе и в Московской области, без передаточного акта непросто продать недвижимость или переоформить ее на другое лицо. Сотрудники столичных отделений Росреестра строго подходят к данному вопросу, указывая сторонам сделки на то, что АПП является неотъемлемой частью любого договора купли-продажи. В подобных случаях ДКП, который одновременно является и передаточным актом, может стать основанием для отказа в регистрации перехода права собственности.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7(495)128-69-80
    • Санкт-Петербург и область — +7(812)509-13-65

Нюансы оформления передаточного (приема- передачи) акта к договору купли-продажи квартиры

При купле-продаже квартиры, кроме основного договора купли-продажи (ДКП), от сторон требуется подписание передаточного акта.

Давайте рассмотрим пример документа и разберемся, как выглядит передаточный акт, как правильно его составить и подписать после осмотра помещения, в том числе технического в новостройке. Узнайте как правильно составлять договор и нужно ли его заверять у нотариуса.

  • 1 Что такое акт?
  • 2 Обязательно ли нужен?
  • 3 Законодательство
    • 3.1 Требуется ли нотариальное заверение?
  • 4 Как правильно составить?
    • 4.1 Что должен содержать?
  • 5 Когда подписывается?
    • 5.1 Что делать если одна из сторон не подписывает?
      • 5.1.1 Продавец
      • 5.1.2 Покупатель
  • 6 Может ли договор одновременно являться передаточным документом?
  • 7 Особенности при покупке жилья в новостройке: смотровой лист
  • 8 Интересное видео

Что такое акт?

Передаточный акт, либо акт приема-передачи квартиры выступает в качестве документа, который официально удостоверяет факт передачи недвижимости предыдущим собственником и ее приема новым владельцем.

Обязательно ли нужен?

Рассмотрим, нужен ли передаточный акт при покупке и продаже жилого помещения. Согласно 556 статьи Гражданского Кодекса РФ, факт передачи квартиры от продавца к покупателю обязательно должен быть зафиксирован в акте приема-передачи, либо в ином документе.

Как правило в тексте ДКП отдельным пунктом прописывается условие, что подтверждением выполнения обязательств сторон будет считаться подписание акта приема-передачи. Документ при этом оформляют отдельным приложением к договору.

Законодательство

В статье 556 ГК РФ существует формулировка «подписание соответствующего документа о передаче», что дает основание требовать оформления передаточного акта в письменном виде. В первой части этой статьи говорится, что передаточный акт является подтверждением исполнения продавцом своих обязательств.

При этом, во второй части сказано, что если покупатель принял имущество, которое не соответствует характеристикам указанным в договоре – этот факт не является основанием для освобождения продавца от ответственности за неисполнение условий договора.

В таком случае необходимо руководствоваться ст. 557 и ст. 475 ГК РФ и подробно описать в акте все выявленные дефекты, а также вариант их устранения:

  1. Работы выполняет продавец до четко оговоренной даты.
  2. Объект в надлежащее состояние приводит покупатель, при этом продавец обязуется оплатить ему расходы на материалы и ремонтные работы.
  3. Согласовывается уменьшение стоимости квартиры.

Требуется ли нотариальное заверение?

Вопрос регламентируется 163 статьей ГК РФ. Сам ДКП квартиры, заключаемый между физическими лицами, не требует обязательного нотариального заверения. Но при обоюдном желании сторон работа с нотариусом возможна (оспорить законность договора с подписями нотариуса намного сложнее).

Согласно ГК РФ, приложения к договору должны быть оформлены в такой же форме, как и сам договор. Если основной договор не был заверен нотариально, то и в заверении акта нет необходимости. А если договор был заверен нотариусом, то такое же заверение потребуется и для акта приема-передачи квартиры.

Как правильно составить?

Типового бланка не существует и документ составляется в свободной форме. Желательно в печатном виде, но разрешено и заполнение от руки, четким, разборчивым почерком.

Что должен содержать?

  1. Название документа с указанием типа недвижимости и совершаемой сделки – «Акт приема-передачи при купле-продаже квартиры».
  2. Место и дата подписания.
  3. Информация о сторонах сделки:
  • Для физлиц – ФИО, паспортные данные (серия, номер, кем и когда выдан, КП), адрес проживания.
  • Для юрлиц – полное наименование организации, правовой статус (ЗАО, ООО, АО и т.д.), ОГРН, также указывается ФИО лица, представляющего организацию и реквизиты документа, на основании которых он действует (Устав, доверенность).
  • Отсылка на ДКП либо ДДУ (договор долевого участия при покупке в новострое), указывается номер и дата основного документа.
  • Подробное описание передаваемой квартиры:
    • Общее состояние – есть ли трещины в стенах, затеки, следы затопления и т.д.
    • Состояние водопровода, канализации (работают ли все сливы), электрики (исправность розеток, выключателей).
    • Целостность замков, дверей, окон (если есть – состояние балкона, лоджии).
    • Если осуществляется продажа квартиры с мебелью и техникой – приводится ее полный перечень в акте приемке-передачи, все имеющиеся недостатки также указываются.
  • В зависимости от того, насколько покупатель удовлетворен состоянием квартиры, в акте делается пометка:
    • «Претензии сторон друг к другу отсутствуют».
    • Если обнаружены дефекты – они указываются по тексту, также описывается способ их устранения, например – «При приеме-передаче квартиры, была обнаружена трещина раковины, расположенной в ванной комнате. Продавец обязуется за свой счет и своими силами устранить дефект путем замены раковины на новую, до 25.02.2019г.».
  • Обозначается, что с момента подписания документа, риск случайной гибели имущества переходит под ответственность покупателя.
  • Если происходит передача каких-то документов, то приводится их перечень. Фиксируется факт передачи ключей.
  • Ставятся подписи сторон, если в сделке участвует юрлицо – требуется оттиск печати.
    • Скачать бланк передаточного акта к договору купли-продажи квартиры
    • Скачать образец передаточного акта к договору купли-продажи квартиры

    Когда подписывается?

    Когда подписывается передаточный акт при покупке и продаже жилья? Это окончательный этап сделки. Подписывается в момент фактической передачи квартиры от продавца покупателю.

    На момент передачи имущества квартира может быть как полностью, так и частично оплачена (например, при условии оплаты в рассрочку, что отражается в тексте основного ДКП).

    Что делать если одна из сторон не подписывает?

    Продавец
    • Судебным постановлением продавца обяжут подписать акт и передать квартиру.
    • На основании невыполнения обязательств одной из сторон, договор будет расторгнут и покупателю вернут деньги.

    Истец, особенно если в качестве ответчика выступает застройщик по ДДУ, вправе требовать выплаты неустойки.

    Покупатель

    Покупателю нет смысла затягивать сделку. Если он отказывается от принятия квартиры, то в 99% случаев были обнаружены значимые дефекты. О вариантах уже было написано выше.

    Может ли договор одновременно являться передаточным документом?

    Может, если это условие изначально будет прописано в тексте договора. Такой вариант практикуется, если ключи от квартиры фактически передаются покупателю в момент подписания договора.

    Формулируют следующим образом: «По соглашению сторон, данный договор является передаточным документом в соответствии с требованиями ст. 556 ГК».

    Ситуация законна, но не очень выгодна для покупателя. В тексте договора, как правило указываются общие характеристики квартиры – этажность, количество комнат, общая и жилая площадь. Необходимо также описывать: состояние электрики, наличие повреждений сантехники, качество окон и т.д.

    Если покупатель заметит новые дефекты после подписания – ему останется надеяться только на добровольную помощь продавца и собственные силы.

    Особенности при покупке жилья в новостройке: смотровой лист

    Но перед подписанием акта покупатель должен расписаться в «Смотровом листе». Этот документ оформляется не позднее 2-х месяцев после того, как дом был принят государственной комиссией.

    Если недостатки были обнаружены и зафиксированы в смотровом листе, то покупатель (дольщик), основываясь на части 5 статьи 8 ФЗ №214 от 30.12.04г., имеет полное право не подписывать акт приема-передачи квартиры до полного их устранения.

    Для обоих сторон акт является документом, который служит подтверждением выполнения обязательств по договору – то есть фактической передачи квартиры покупателю.

    Интересное видео

    Предлагаем посмотреть видео о передаточном акте к договору купли-продажи квартиры:

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Прием-передача квартиры: не забудьте составить акт

    Большинство покупателей квартир считают, что сделка считается завершенной после регистрации права собственности, и удивляются, узнав о необходимости оформления еще одного обязательного документа — акта приема-передачи. Между тем, легкомысленное отношение к процедуре приема-передачи и законодательным нормам Гражданского кодекса может повлечь серьезные юридические последствия и значительные материальные потери.

    Это не формальность!

    «Процедура приема-передачи квартиры является обязательной. Статья 556 ГК РФ гласит, что недвижимость передается продавцом и принимается покупателем согласно двустороннему акту или другому документу о передаче, составленному в произвольной письменной форме и заверенному подписями контрагентов. Только после этого, при условии отсутствия взаимных претензий, сделка считается исполненной», — настаивает адвокат Андрей Комиссаров.

    К сожалению, на практике процедура приема-передачи квартиры многими участниками сделок с недвижимостью воспринимается как пустая формальность. И если покупатели первичного рынка к данному документу относятся более сознательно, дабы обязать застройщика своевременно исполнить обязательства по исправлению недочетов, то участники «вторичных» сделок нередко пренебрегают процедурой.

    Мало того, оформить передаточный акт очень часто забывают.

    «К примеру, если договор отдается на регистрацию в Санкт-Петербурге, то участникам сделки никто не укажет на обязательность составления акта, так как его не требуют при регистрации. В некоторых других регионах России без акта документы не примут на регистрацию в Росреестре», — замечает адвокат.

    Игнорирование процедуры приема-передачи квартиры чревато опасными последствиями для участников как первичного, так и вторичного рынка. Потому что только после приема имущества «по факту», закрепленного документально, покупателю передается весь набор прав и обязанностей по содержанию квартиры, а также вся ответственность за порчу и случайную гибель имущества.

    Читать еще:  Выплаты за 3 ребенка в 2021 году в воронежской области

    Смысл процедуры

    Заключение сделки купли-продажи, регистрация права собственности и непосредственно приемка жилого объекта покупателем происходят не одновременно. С момента подписания договора до передачи ключей состояние квартиры может претерпеть изменения по ряду субъективных причин и форс-мажорных обстоятельств – от коммунальных аварий до хищений и вандализма. Основной смысл акта как раз и заключается в том, чтобы подтвердить факт передачи жилого помещения в надлежащем состоянии, в том виде, в котором оно находилось на момент подписания основного договора.

    То есть акт не привносит изменений в документ о покупке, а только удостоверяет факт соблюдения или нарушения указанных в нем условий.

    Еще одна немаловажная задача акта – обозначить момент, с которого новый собственник принимает на себя обязательства по погашению коммунальных платежей и оплате других услуг.

    «Важно отметить, что в случае отсутствия передаточного акта факт въезда нового владельца в квартиру в большинстве случаев признается судом как ее приемка и окончательное вступление в права», — напоминает Андрей Комиссаров.

    Риски и роковые ошибки

    1. Риски для продавца

    Если жилое помещение не было передано по всем правилам, по закону все риски продолжает нести прежний собственник. Следовательно, нельзя исключить риск возникновения неприятных ситуаций. К примеру, объект, принятый без подписания акта передачи, через год или два может пострадать в результате стихийного бедствия, и новый владелец вправе предъявить претензии по финансированию восстановительных работ старому собственнику.

    Спустя некоторое время после покупки квартиры новый хозяин может испортить дорогостоящую отделку, а после заявить, что состояние полученного им объекта недвижимости отличается от указанного в договоре. Суд в подобных случаях наверняка примет сторону ответчика, но сама перспектива подобных конфликтов и возникновения судебных споров вряд ли кого-то обрадует.

    2. Риски для покупателя

    Игнорируя процедуру приема-передачи жилого помещения и подписание соответствующего акта, наибольшему риску подвергает себя покупатель жилья в новостройке. Как показывает практика, в ходе осмотра новой квартиры клиенты очень часто обнаруживают недостатки и высказывают претензии представителям застройщика относительно качества отделочных работ, состояния отопительных систем, инженерных коммуникаций и так далее. Но так как договор априори исключает возможность подобных недочетов, единственным инструментом, позволяющим свести к минимуму любые риски, служит надлежаще составленный и подписанный сторонами акт приема-передачи жилого помещения.

    На рынке вторичного жилья чаще всего поводом для конфликтов и судебных разбирательств становится ценное имущество. Речь может идти о «штучных» авторских предметах интерьера, дорогой бытовой технике, которые нередко реализуются одновременно с квартирами VIP-уровня. Стоимость роскоши порой достигает 5−20% от цены объекта недвижимости.

    Случается, что недобросовестный продавец в самый последний момент, намеренно нарушая условия договора, забирает с собой ценную антикварную мебель.

    От подобных рисков покупатель может легко застраховаться, заблаговременно включив в договор условие о выплате какой-то части стоимости жилья в ходе проведения процедуры приема-передачи квартиры.

    3. Риски при совмещении передаточного акта с договором купли-продажи

    Эксперты не советуют прибегать к широко распространенной на рынке недвижимости практике совмещения акта приема-передачи с договором, когда в теле договора заранее прописывается, что документ считается одновременно и передаточным актом.

    Покупатель в момент подписания такого договора принимает на себя все риски повреждения объекта и обязанности по содержанию квартиры. И если, к примеру, до момента въезда в жилое помещение в нем произойдет возгорание или продавец вывезет из квартиры сантехнику, ни на какую материальную компенсацию с продавца или застройщика рассчитывать не придется.

    Продавец рискует ничуть не меньше. Например, сделка может сорваться даже в процессе регистрации. И получить компенсацию с нового владельца, который уже предпринимает активные действия по перепланировке квартиры, будет практически невозможно.

    4. Отказ в получении налогового вычета

    Если передаточный акт отсутствует, покупатель неизбежно столкнется с проблемами при получении налогового вычета, потому как данный документ обязателен для представления в налоговую службу.

    5. Риск привлечения к ответственности

    Уклонение от подписания акта и процедуры приема-передачи приравнивается к неисполнению обязательств по договору купли-продажи. «Уклонисты» рискуют быть привлеченными к ответственности.

    Им может грозить не только наложение штрафов, но и взлом двери квартиры (с участием органов правопорядка), ключи от которой продавец «позабыл» отдать покупателю.

    «Все вышеперечисленные риски являются вполне реальными. Специалисты советуют не тратить силы и время на борьбу с последствиями непорядочности контрагента, а минимизировать риски на заключительной стадии исполнения сделки – в процессе приема-передачи квартиры», — говорит адвокат Андрей Комиссаров.

    О том, как принимать квартиру в новостройке, читайте тут.

    О дефектах, найденных после подписания акта, — тут.

    Необходим ли акт приема-передачи к договору купли-продажи недвижимости?

    Согласно пункта 3 статьи 433 и пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом; переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

    В соответствии с пунктом 1 статьи 556 ГК, передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя обязанности принять имущество.

    Согласно пункта 41 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста России от 01.07.2002г. №184, при государственной регистрации перехода права на основании сделки рекомендуется проверять, в том числе факт исполнения её условий, с которыми закон и (или) договор связывает возможность проведения регистрации перехода прав на объект недвижимого имущества.

    По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 55 ГК).

    В соответствии со статьей 224 ГК передачей признается вручение вещи приобретателю.

    Таким образом, акт приема-передачи объекта недвижимости подтверждает исполнение сторонами договора купли-продажи обязательств, то есть обязанности покупателя принять его.

    Анализ указанных норм показывает, что для государственной регистрации договора (сделки) купли-продажи недвижимого имущества предоставление передаточного акта не требуется.

    При этом следует отметить, что по общему правилу на момент обращения за государственной регистрацией перехода прав на объект недвижимости на основании договора купли-продажи исполнение обязанности продавца по передаче объекта недвижимости в собственность покупателя должно подтверждаться актом приема-передачи (если договором или законом не установлено иное). Если договором купли-продажи установлен иной порядок передачи продавцом покупателю объекта недвижимости ( например, без составления передаточного акта или иного самостоятельного документа о передаче покупателю объекта недвижимости, регулируя данный вопрос непосредственно в договоре, либо если договором купли-продажи предусмотрено, что фактическая передача имущества покупателю будет осуществлена по акту приема-передачи по истечении определенного сторонами периода времени после государственной регистрации перехода права на данное имущество), акт приема-передачи на государственную регистрацию перехода прав на объект недвижимости, может не предоставляться.

    Акт приема-передачи земельного участка с домом к договору купли-продажи недвижимости

    • Содержание акта приема-передачи земельного участка с домом к договору купли-продажи недвижимости
    • Акт приема-передачи участка с домом к договору купли-продажи недвижимости: особенности
    • Акт приема-передачи дома и земли к договору купли-продажи недвижимости: подписание

    Акт приема-передачи земельного участка с домом к договору купли-продажи недвижимости является обязательным документом, подтверждающим исполнение сторонами своих обязательств по договору купли-продажи недвижимости в полном объеме. Особенности его составления и подписания будут описаны ниже. Для того, чтобы составить акт приема-передачи дома с земельным участком к договору купли-продажи недвижимости в Москве, обращайтесь к специалистам портала Правио. По доступной цене они оперативно помогут подготовить документ.

    Содержание акта приема-передачи земельного участка с домом к договору купли-продажи недвижимости

    Официального определения данного акта в законодательстве не приводится, однако, в ч. 1 ст. 556 ГК РФ, данный документ указывается в качестве подтверждения исполнения своих обязательств по передачи и приему недвижимого имущества и является обязательным для сторон.

    ВАЖНО. Отказ продавца от подписания акта приема-передачи земельного участка с домом к договору купли-продажи недвижимости свидетельствует о нарушении им условий договора купли-продажи. Если в заполненном бланке не указаны недостатки в приобретенном имуществе, которые после выявлены, продавец несет ответственность.

    Акт должен содержать:

    • Указание в акте данных участников сделки является обязательным.
    • Необходимо описать в акте данные недвижимости, включая ее состояние.
    • В составленном акте должны быть отмечены данные договора купли-продажи передаваемого недвижимого имущества.
    • Обе стороны должны подтвердить отсутствие претензий по сделке, о чем ставятся в соответствующей графе подписи участников приема-передачи.

    Акт приема-передачи участка с домом к договору купли-продажи недвижимости: особенности

    Акта приема-передачи земельного участка с домом к договору купли-продажи недвижимости имеет некоторые особенности:

    • Продавец, подписавший акт приема-передачи земельного участка с домом к договору купли-продажи недвижимости, подтверждает факт отсутствия претензий к покупателю и полную передачу денежных средств.
    • Покупатель в документе расписывается в том, что принято имущество в том состоянии, которое его устраивает и претензий к продавцу не имеет.

    ВАЖНО. Если продавец по акту передал недвижимость ненадлежащего качества, то несет ответственность по — ст. 475 ГК РФ, о чем говорится в ст. 557 ГК РФ, однако покупатель не может требовать замены недвижимости более качественной.

    Акт приема-передачи дома и земли к договору купли-продажи недвижимости: подписание

    Акт должен содержать подписи лично продавца и покупателя или их представителей по доверенности. Акт подтверждает передачу имущества с даты подписания. С этого же числа обязательства обеих сторон сделки купли-продажи считаются исполненными в полном объеме. Акт приема-передачи остается у каждой из сторон, по 1 экземпляру.

    Вы можете скачать образец в любом удобном вам формате: pdf, doc, png а также распечатать для дальнейшего заполнения.

    Скачать в PDF Скачать В Word Печать Просмотр

    Составить образец, шаблон договора купли-продажи квартиры с актом приема-передачи 2016

    Нужен ли акт передачи квартиры по договору купли продажи? Законодателем установлены определенные правила передачи жилья от продавца к покупателю. Акт передачи квартиры по договору купли продажи позволяет урегулировать ряд сложностей, и не дожидаясь государственной регистрации сделки позволить новому собственнику распоряжаться недвижимостью, а также переложить на него оплату коммунальных и других услуг. Сам по себе акт фиксирует фактическую передачу недвижимости.

    Как правильно заполнить договор купли-продажи квартиры?

    Чистый образец договора купли-продажи квартиры должен содержать:

    • ФИО сторон, дату/место заключения;

    • Права/обязанности сторон + гарантии;

    Разумеется, в конце нужно проставить подписи сторон. Договор купли-продажи квартиры без акта практически никак не влияет на законность сделки. Соглашение может быть подписано вне зависимости от наличия/отсутствия этого документа. Он является приложением.

    Договор купли продажи квартиры: акт приема передачи и его особенности

    Чистый договор купли-продажи квартиры сам по себе не является подтверждением права перехода собственности к покупателю. Фактически, покупатель становится полноправным владельцем исключительно после госрегистрации сделки.

    Договор купли продажи квартиры без передаточного акта означает, что:

    1. На протяжении довольно длительного времени новый владелец не может проживать в купленной квартире (пока оформляются все документы) — может фиксироваться право проживания по договору купли-продажи;

    2. Продавец несет все коммунальные расходы, хотя фактически уже продал квартиру;

    3. Недвижимость в момент фактической передачи может не соответствовать тому, что было оговорено в договоре на момент его подписания. Формально, условия могут существенно ухудшиться, могут затопить соседи или владелец просто снимет ламинат. Доказывать что-либо будет бессмысленно – вы просто потратите уйму времени.

    Договор купли продажи квартиры без акта подвергает определенным рискам как настоящего, так и будущего собственника. Куда лучше потратить время на урегулирование формальностей и взять на себя все обязательства в момент подписания соглашения, а не после всех законодательных процедур.

    Договор купли продажи квартиры: акт приема передачи – как его составить?

    Законодатель сделал обязательной процедуру подписания акта приема-передачи недвижимости. Так, все стороны сделки максимально защищены от всевозможных форс-мажорных ситуаций. Акт должен быть составлен в 3-х экземплярах, первый остается у продавца, второй – у покупателя, третий – в органах госрегистрации. Имеются в этом плане отличия в договоре купли-продажи квартиры с юр.лицом.

    Как правильно заполнить договор купли продажи квартиры с передаточным актом:

    • Договор подписывается в классической форме. В самом соглашении никаких изменений не предусмотрено. Акт является приложением к договору;

    • Акт должен содержать информацию о дате и месте заключения, ФИО сторон, характеристики помещения, данные, подтверждающие отсутствие претензий у обеих сторон, основания для передачи жилого помещения.

    Все чаще сторонам рекомендуют указывать в акте, что нет никакой задолженности по коммунальным платежам. Если же покупателя устраивает наличие долга – то это нужно указать. И прописать, что новый собственник берет на себя обязательства по уплате всех коммунальных счетов.

    Вся суть акта сводится к тому, чтобы подтвердить в письменной форме факт передачи недвижимости от одного собственника к другому, при этом, указав полное соответствие квартиры установленным требованиям и нормативам. Также его задача – подчеркнуть, что покупатель отдал всю сумму, и больше у сторон нет претензий.

    Как поступить, если одна из сторон отказывается подписывать передаточный акт?

    Договор купли продажи квартиры без передаточного акта могут составлять жители Москвы. Здесь это довольно частая и распространенная практика. А вот область и регионы не имеют права отказаться от подписания акта.

    Если же такая ситуация все же происходит, то одна из сторон несет полную ответственность. На практике встречаются такие случаи:

    • Отказ застройщика подписать акт приводит к выплате неустойки с его стороны, а также – к штрафным санкциям;

    • Отказ покупателя подписывать акт в силу того, что выявлено множество нарушений приводит к тому, что застройщик может подписать акт, а по истечении 2-х месяцев его обязательства будут считаться полностью выполненными (речь идет о первичном рынке недвижимости).

    Во втором случае покупатель обязан принять недвижимость, подписать акт. Но главное – указать в нем все имеющиеся недостатки, чтобы застройщик был вынужден их исправить.

    Если одна из сторон уклоняется от подписания акта – вторая может обратиться в суд.

    На нашем сайте вы можете скачать и заполнить договор купли-продажи недвижимости с передаточным актом или без него. Система устроена таким образом, что составление юридически грамотного документа занимает не более 5 минут. Вам нужно просто отвечать на вопросы в форме слева, а система автоматически распределит информацию по разделам договора. Оцените преимущества нашего сервиса!

    Читать еще:  В 2021 тех обсл пожар сигнализ по какому косгу

    С помощью конструктора договоров «Просто Документы» Вы имеете возможность также быстро и просто подготовить договоры купли-продажи квартиры следующих видов:

    Образцы договоров купли продажи недвижимости.

    В случае если в выше представленном перечне нет образца договора купли продажи необходимой Вам недвижимости, можно скачать образец договора купли продажи наиболее подходящего объекта недвижимости и по тексту заменить название объекта недвижимости на необходимый. Вообще нет строго определённой формы договора купли продажи, но есть условия, которые должны быть обязательно прописаны в типовом договоре купли продажи.

      Итак, типовой договор купли продажи недвижимости необходимый для регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) должен содержать:
    • -Паспортные данные всех участников сделки по данному договору (Продавец, покупатель, их представители, если есть). К данной ситуации паспортными данными является: ФИО, дата и место рождения, серия и номер паспорта, кем и когда выдан паспорт, гражданство, семейное положение, место регистрации.
    • -Описание предмета договора, то есть объекта недвижимости. Данное описание должно в себя включать название объекта недвижимости (комната, квартира, дом, гараж, земельный участок, …), его технические характеристики (общая площадь, жилая площадь, …), адрес объекта недвижимости.
    • -Подробное описание документов, на основании которых объект недвижимости принадлежит продавцу (все правоустанавливающие и правоподтверждеющие документы, к правоподтверждающим относится с-во о государственной регистрации права, а к правоустонавливающим те документы, описание которых представлено в с-ве о государственной регистрации права, после слова «основание»).
    • -Цену отчуждаемого объекта недвижимости (только в рублях) и условия передачи денег.
    • — Обязательно указывается, что объект недвижимости никому не отчуждён, не заложена, в споре, под арестом (запрещением) не состоит, а продавец должен гарантировать, что продаваемый объект недвижимости свободен от любых прав третьих лиц.
    • -В случае если на момент подписания договора купли продажи в жилом помещении есть зарегистрированные граждане, то прописываются их сроки проживания.
    • — Покупатель после регистрации договора купли-продажи в Управлении Федеральной службы государственной регистрации принимает на себя все обязанности по эксплуатации, содержанию и ремонту квартиры, а также уплате налогов на недвижимость.
    • -Условия передачи объекта недвижимости (как правило, по передаточному акту) и то, что покупатель готов принять передаваемый объект в том качественном состоянии, как он есть на момент подписания договора.
    • -Указывается, что покупатель приобретает право собственности /владения, пользования, распоряжения/, на указанный объект недвижимости с момента регистрации договора купли продажи в Управлении Федеральной службы государственной регистрации.
    • -Порядок и условия расторжения данного договора.
    • -Порядок и условия оплаты расходов связанных с оформлением сделки купли продажи (продавец, покупатель, в равных долях, …).
    • — Фиксируется количество экземпляров договор купли-продажи (обычно в три, по экземпляру договора для каждой из сторон сделки и экземпляр договора для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области), при этом каждый экземпляр договора купли-продажи имеет одинаковую юридическую силу.
    • -В заключение прописывают, что стороны при подписании данного договора действуют добровольно, на обоюдно выгодных условиях, понимают значение своих действий, не лишались и не ограничивались в дееспособности, под опекой и попечительством не состоят, не страдают заболеваниями, также не находятся в ином состоянии, препятствующим осознать суть подписываемого договора купли-продажи.

    При самостоятельном составлении договора купли продажи необходимо помнить серьёзность данного документа. Все детали договора необходимо проверить несколько раз.

    В случае если в договоре купли продажи допущены ошибки, можно их исправить заключением дополнительного соглашения о внесении изменений в договор купли продажи. Однако если ошибки существенные, целесообразнее перезаключить договор. Любые из этих действий доставляют дополнительные хлопоты и растраты, поэтому лучше подстраховаться в самом начале и отнестись более серьёзно к составлению договора купли продажи.

    Материнский (семейный) капитал
    Как и на что потратить материнский капитал? Варианты и порядок использованиия материнского капитала на недвижимость .

    Риэлтор или риелтор, как правильно?
    Встречаются следующие варианты написания данного слова: риелтор, риелтер, риэлтор, риэлтер. Так какой же верный? .

    Дарственная или завещание?
    В чем отличия дарственной от завещания, порядок оформления, возможные риски и расходы при их оформлении. .

    Акт приема-передачи при продаже участка и дома

    Собираюсь продавать участок с домом на нем в Подмосковье. Как себя обезопасить, если покупатели после регистрации договора купли-продажи откажутся подписывать акт приема-передачи? Допустимо ли в договор купли-продажи вписать пункт о том, что данный договор одновременно считается и актом приема-передачи, а покупатели ознакомлены с общим состоянием покупаемого имущества и претензий не имеют?

    По общему правилу, закрепленному в п. 1 ст. 458 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент:

    — вручения товара покупателю или указанному им лицу, если договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара;

    — предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара. Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче. Товар не признается готовым к передаче, если он не идентифицирован для целей договора путем маркировки или иным образом.

    Для купли-продажи недвижимости закон предусматривает специальные правила.

    Так, согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – обязанности принять имущество.

    Согласно п. 2 ст. 556 ГК РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

    Таким образом, закон предусматривает составление отдельного документа, подтверждающего факт передачи недвижимости (в данном случае домовладения – земельный участок с находящимся на нем домом) продавцом покупателю (передаточный акт) в указанный в договоре срок и ответственность в случае уклонения от его подписания. Если проблем по передаче недвижимости покупатель разумно предвидеть не может, то, конечно же, лучше так и оформить такую передачу. При этом в договоре предусмотреть обязанность покупателя принять домовладение в определенный срок путем подписания «Передаточного акта» и ответственность за уклонение покупателя от его подписания в указанный в договоре срок в виде штрафа и возмещения убытков в полном объем сверх штрафа (см. гл. 23 «Обеспечение исполнения обязательств» ГК РФ и выберите подходящий для вас способ: неустойка, удержание вещи, задаток и т. д.).

    Во избежание «недоразумений» можно поступить следующим образом: подписать договор и до подачи документов на регистрацию перехода права собственности оформить фактическую передачу «товара» (передать ключи, документацию, обеспечить покупателю реальный доступ и т.д.) и подписать передаточный акт, затем вместе с договором подать в Росреестр.

    Но если «товар» фактически принят (см. выше) или, во всяком случае, с передачей недвижимости покупателю препятствий нет, то условие о передаче недвижимости можно включить в договор отдельным разделом (закон не содержит запрета): «недвижимость» передана покупателю до подписания договора, претензий по состоянию земельного участка и дома, работе коммуникаций нет, наличие подключений водо-, газо-, теплоснабжения и водоотведения подтверждается, вся документация (проект, квитанции и т. д.), комплект ключей от ворот, входных дверей, дверей комнат покупателю переданы и т.д.

    Иногда в Росреестре незаконно, но требуют «выделить» передаточный акт в отдельный документ, и такое требование можно оспорить в суде.

    Акт передачи квартиры по договору купли-продажи

    Задайте вопрос юристу

    Одним из важных этапов сделки купли-продажи квартиры является ее фактическая передача продавцом покупателю.

    Как правило, продавец и покупатель еще до заключения договора купли-продажи квартиры, на этапе переговоров, определяют, когда продавец сможет освободить квартиру для покупателя. Риелторы называют указанное условие «сроком фактического освобождения» квартиры. Данный срок закрепляется в договоре купли-продажи квартиры.

    С момента передачи вся ответственность за квартиру, в том числе риск утраты и порчи квартиры, переходит от продавца к покупателю. При этом по закону передача квартиры продавцом и ее принятие покупателем должны осуществляться по отдельному документу (передаточный акт или иной документ).

    Так, договор может содержать следующую формулировку: «Стороны договорились, что продавец передает покупателю, а покупатель принимает от продавца квартиру в течение 3 (трех) календарных дней с даты государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру с составлением передаточного акта в соответствии со ст.556 ГК РФ».

    Также стороны могут предусмотреть в договоре купли-продажи квартиры условие о том, что оплата коммунальных услуг производится покупателем именно с момента передачи квартиры по передаточному акту, а не с момента государственной регистрации права собственности на квартиру.

    На практике же стороны после прошедшей государственной регистрации перехода права собственности зачастую забывают или считают лишним (ненужной «формальностью») составлять и подписывать документ о передаче квартиры.

    Данное обстоятельство может негативно сказаться как на покупателе, так и на продавце, к примеру:

    • покупатель может потребовать от продавца устранения недостатков в квартире, которых не было на момент фактической передачи квартиры (но они «появились» уже в процессе эксплуатации квартиры покупателем), или требовать уплаты предусмотренной договором неустойки за несвоевременную передачу квартиры;
    • продавец же может потребовать возврата находящегося в квартире имущества (техники, предметов мебели и т.п.) или компенсации стоимости данного имущества;
    • если не будут зафиксированы показания приборов учета потребления электроэнергии, воды (ГВС, ХВС), газа, то у продавца и покупателя может возникнуть спор о том, кто и в каком размере должен оплачивать потребленные коммунальные ресурсы;
    • у покупателя в будущем могут возникнуть проблемы с последующей продажей квартиры, т.к. при проверке «чистоты» квартиры будет указано на риски, связанные с отсутствием передаточного акта.

    Таким образом, при сделке купли-продажи квартиры передаточный акт является не факультативным, а обязательным документом. Именно в нем будет зафиксировано исполнение обязанностей продавца по передаче и обязанности покупателя по приему квартиры в соответствии с условиями договора.

    Требований к содержанию и форме передаточного акта не установлено.

    Формы составления передаточного акта

    Передаточный акт составляется в простой письменной форме, но при желании стороны могут удостоверить его у нотариуса.

    Документ о передаче следует подписывать при фактической передаче квартиры после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. Но в отдельных регионах России передаточный акт относится к документам, которые необходимо предоставить для регистрации перехода права собственности на квартиру.

    При отсутствии передаточного акта некоторые территориальные подразделения Росреестра принимают решение о приостановлении, а впоследствии и об отказе в государственной регистрации перехода права собственности, поэтому при продаже квартиры в таких регионах передаточный акт стороны вынуждены составлять до перехода права собственности. Для объектов, расположенных в Москве, необходимости составлять и предоставлять передаточный акт в Росреестр для регистрации права собственности нет.

    Каким будет документ о передаче квартиры, продавец и покупатель определяют самостоятельно.

    Что должно быть указано в передаточном акте?

    При составлении передаточного акта рекомендуем указывать в нем следующие сведения:

    1. Наименование документа о передаче квартиры в соответствии с договором купли-продажи квартиры: передаточный акт, акт приема-передачи квартиры, акт передачи и т.п. При отсутствии в договоре купли-продажи наименования данного документа укажите «Передаточный акт».

    2. Дату и место составления передаточного акта. Место составления включает в себя указание на субъект Российской Федерации, район (при наличии) и населенный пункт, в котором расположена квартира. Например, город Москва, Московская область, город Красногорск; Москва, город Троицк. В качестве даты составления передаточного акта следует указать дату, когда стороны фактически передают объект и подписывают акт.

    3. Данные продавца и покупателя. В отношении физических лиц следует указать полностью фамилию, имя и отчество (при наличии, в соответствии с документами, удостоверяющими личность), дату рождения, место рождения, пол, гражданство, данные документа, удостоверяющего личность (например, паспорт гражданина РФ 00 00 000000, выдан 00.00.0000 ГУ МВД по г. Москве, код подразделения 000-000), адрес регистрации по месту жительства (при отсутствии такового можно указать «ранее зарегистрированный по адресу…»).

    Если акт подписывается от имени покупателя/продавца по доверенности, укажите реквизиты данной доверенности (каким нотариусом и когда удостоверена доверенность, реестровый номер). В отношении юридических лиц следует указать полное наименование, ОГРН, ИНН юридического лица, данные представителя (наименование должности и полностью фамилию, имя и отчество представителя, документ, на основании которого действует представитель).

    4. Положение о том, что передаточный акт составлен во исполнение договора купли-продажи квартиры, сделав ссылку на его реквизиты (наименование и дату). Обратите внимание, что договор купли-продажи квартиры может также называться договором купли-продажи недвижимого имущества, договор купли-продажи жилого помещения, договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных (заемных) денежных средств и т.п.

    5. Данные квартиры. Обязательно укажите адрес и кадастровый номер квартиры, дополнительно — площадь, этаж, на котором расположена квартира, и иные параметры.

    6. Положение о том, что вместе с квартирой переданы и приняты комплекты ключей от всех входных дверей в квартиру (желательно указать количество данных комплектов), квитанции на оплату коммунальных услуг, телефонии и иные документы (при необходимости).

    7. Состояние квартиры. Укажите, соответствует ли квартира (ее характеристики, качество) тому состоянию, которое определено условиями договора купли-продажи. Например, таким образом: «Покупатель перед подписанием настоящего Акта осмотрел квартиру и не обнаружил каких-либо видимых дефектов и недостатков. У покупателя отсутствуют претензии к продавцу по передаваемой квартире». При выявлении дефектов – отразите их. При продаже квартиры с находящимся в ней имуществом (техникой, кухонным гарнитуром и иной мебелью, оборудованием), входящем в стоимость квартиры, перечислите его в акте. В качестве доказательств состояния квартиры приложите к акту подписанные сторонами фотографии квартиры.

    8. Показания приборов учета потребления электроэнергии, воды, газа (при их наличии) на дату составления акта. Дополнительно укажите, имеется или отсутствует задолженность по оплате коммунальных услуг, стационарного телефона и внесению платы за капитальный ремонт. Обратите внимание, что на покупателя в силу закона переходит обязанность по оплате задолженности предыдущих собственников по внесению взносов на капитальный ремонт, в отличие от задолженности по оплате коммунальных услуг.

    Читать еще:  Количество ночных часов в 2021 году

    9. Сведения о производстве расчетов по договору купли-продажи. Например, можно включить следующее положение: «Продавец подтверждает, что Покупатель в полном объеме произвел оплату цены квартиры в соответствии с условиями договора купли-продажи квартиры» или «Оплата цены квартиры осуществляется в соответствии с условиями договора купли-продажи квартиры».

    10. Количество экземпляров передаточного акта. Обычно включается следующая формулировка: «Настоящий Акт составлен в 2 (двух) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для продавца и покупателя». Но если по договору купли-продажи имеется несколько продавцов и/или покупателей, то количество экземпляров должно быть увеличено. Например, при наличии двух покупателей: «Настоящий Акт составлен в 3 (трех) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один для продавца и два для покупателей». Если передаточный акт необходимо предоставить в Росреестр или банк, то необходимо увеличить количество экземпляров.

    11. Подписи покупателя и продавца (или их представителей). Должны быть проставлены подписи всех продавцов и покупателей (при их наличии).

    Что такое акт приема-передачи квартиры по договору купли-продажи? Образец документа и рекомендации по составлению

    В действующем законодательстве можно найти нормы о том, что при купле-продаже квартиры стороны составляют передаточный акт.

    Акт приема-передачи является последним документом, который подписывается при заключении сделки купли-продажи квартиры. Акт удостоверяет отсутствие претензий у сторон и подтверждает передачу денег по проданной квартире.

    Что это за документ и обязателен ли он во всяком случае, когда совершается указанная сделка, как правильно этот документ составить, а также нюансы оформления и многое другое рассмотрим в данной статье.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

    Что такое акт приема-передачи квартиры по договору купли-продажи и нужен ли он?

    Передача недвижимости может быть осуществлена при подписании текста соглашения, а может и после.

    Согласно ст. 556 ГК РФ, передача имущества осуществляется по акту или иному документу. Таким образом, акт приема-передачи – это бумага, существование которой дает возможность сделать вывод о переходе имущества от продавца к покупателю. Анализируя положения ст. 556 ГК РФ, можно прийти к выводу, что передаточный акт при купле-продаже квартиры подписывается в любом случае, если стороны не подготовили иной документ, свидетельствующий о том, что имущество, по факту, перешло во владение покупателю.

    Об этом свидетельствует и сложившаяся практика:

    • Суды расценивают, например, отказ от подписания акта как отказ от совершения сделки.
    • В ряде регионов страны сотрудники Росрестра отказываются регистрировать переход права собственности, если стороны не представили передаточный акт.

    Не подписывается передаточный акт при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры.

    Требования к передаточному акту

    1. Письменная форма. Договориться устно о том, что квартиру можно считать переданной от покупателя к продавцу, нельзя.
    2. Акт должен иметь ту же форму, что и договор купли-продажи. То есть, если стороны оформляют сделку у нотариуса, то все бумаги должны быть подписаны указанным должностным лицом.
    3. Акт должны подписать обе стороны сделки.

    Инструкция по составлению

    Документ должен содержать следующую информацию:

    • О дате и месте его составления. Достаточно указать число, населенный пункт и наименование субъекта Федерации. Можно дописать название страны. В некоторых случаях, одна из сторон настаивает на том, чтобы в акте было зафиксировано время передачи недвижимости. Важно это, пожалуй, может быть только в тех случаях, когда велика угроза возникновения риска случайной гибели предмета сделки. С подписанием акта, этот переходит от продавца к покупателю.
    • О сторонах. Если договор заключили физические лица, то нужно прописать паспортные данные. Если стороной по сделке является ИП, юридическое лицо, то придется указывать больше сведений: ИНН, ГРН, юридический адрес, реквизиты устава и т. п. – в зависимости от статуса субъекта.
    • О предмете сделки. Нужно прописать не только адрес, но и другие сведения, позволяющие точно идентифицировать объект. Практика показывает, что если точно идентифицировать объект не представляется возможным, то есть хорошие шансы оспорить сделку. Нужно писать примерно так: «квартира № 230, общей площадью 42 кв. м., жилой – 39 кв. м., с кадастровым номером: 50:0000:42:11, расположенная на третьем этаже 7-го подъезда 9-этажного многоквартирного жилого дома, находящегося по адресу: г. Сергиев Посад, улица Новая, дом № 34».
    • О наличии или отсутствии недостатков. Очень важный момент, потому что, если квартира передана с недостатками, которые не оговорены в акте, то считается, что их и не было вовсе. Возможная формулировка для случая, когда недостатков нет: «Имущество осмотрено покупателем, претензий по его состоянию нет». Если разногласия есть: «Имеются следующие недостатки: трещина возле окна на кухне, отсутствует ванна…» и т. п.
    • О предметах и документах, переданных покупателю дополнительно. Например: ключи от квартиры, какая-то мебель, правоустанавливающие документы. Впрочем, что касается мебели, то уже сам договор купли-продажи будет заключаться относительно нескольких предметов: самой квартиры и того, что в ней желает оставить продавец. Можно оформить две сделки: отдельно на недвижимость, отдельно на движимые вещи.
    • О переходе риска случайной гибели имущества от продавца к покупателю, о чем уже шла речь выше.
    • Об отсутствии или наличии задолженности по: коммунальным платежам, взносам на капитальный ремонт и т. п. Пример формулировки: «На момент подписания акта, задолженность по взносам на капитальный ремонт отсутствует».
    • О передаче денег за имущество, если стороны договорились, что продавец получит финансовые средства до передачи покупателю квартиры.

    Под текстом документа стороны ставят свои подписи, если у продавца или покупателя, например, имеющего статус юридического лица, имеется печать, то на бумаге должен появиться её оттиск.

    Возможно ли подписание по доверенности?

    Согласно нормам ГК РФ, документ может быть подписан представителем продавца или покупателя по доверенности. Чтобы её оформить, в соответствии со ст. 185.1 ГК РФ, необходимо обратиться к нотариусу. Причина, по которой нельзя изготовить доверенность в простой письменной форме: сделка подразумевает необходимость гос. регистрации перехода права собственности.

    Таким образом, сторона договора:

    1. имея на руках копию паспорта своего доверенного лица, идет к нотариусу;
    2. передает свой паспорт и вышеуказанную бумагу секретарю;
    3. ждет, когда документ будет готов;
    4. подписывает доверенность;
    5. оплачивает нотариальный тариф: в районе 2 тыс. рублей – в зависимости от региона;
    6. передает доверенность поверенному.

    В документе, как минимум, должно быть указанно, что у доверенного лица есть право осмотреть квартиру, принять её и подписать соответствующий акт. Доверенность выдается на осуществление всех необходимых по сделке действий:

    Требуется ли регистрация?

    Сам договор и передаточный акт не регистрируются, но их необходимо сдавать в МФЦ или непосредственно в Росреестр. Иначе перехода прав не произойдет.

    В какой момент сделки документ подписывается?

    На практике, стороны сделок подписывают акт в самые разные моменты:

    • одновременно с договором;
    • после передачи ключей;
    • при передаче денег.

    Но, если руководствоваться буквой закона, то акт нужно подписывать только тогда, когда квартира уже осмотрена и действительно передана покупателю во владение и пользование. Сам факт передачи ключей, например, ничего не означает. Ведь если квартира не осмотрена, покупатель не попал в неё, то можно говорить о том, что передача еще не состоялась.

    Когда допустим отказ от подписи?

    Напомним, что отказ от подписи данного документа расценивается как отказ от заключения договора, а он может быть законным в следующих случаях:

    1. Продавец уклоняется от передачи покупателю документов или иных принадлежностей.
    2. Предмет договора находится в состоянии, которого покупатель не ожидал. Например, при первоначальном осмотре квартиры все было в порядке, а на момент подписания акта – возникли проблемы с сантехникой и проводкой.
    3. Покупатель уклоняется от передачи денежных средств.

    Акт в этих случаях можно не подписывать. Если обстоятельства иные, то можно обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора (подписанию акта).

    Таким образом, акт приема-передачи квартиры при оформлении сделки купли-продажи недвижимости является важнейшим документом, к вопросу подписания которого нужно подходить с предельной ответственностью.

    Полезное видео

    Предлагаем посмотреть видео об акте приёма-передачи квартиры:

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Постановление Президиума ВАС РФ: договор купли-продажи недвижимости может содержать условие о ее передаче после государственной регистрации

    Суть спора

    ООО «Лизингофис» (продавец) и ЗАО «Юг Регион Недвижимость» (покупатель) заключили договор от 31.01.2010 о купле-продаже нежилого административно-торгового помещения.

    Пунктом 3.1 данного договора предусмотрено, что передача помещения осуществляется по акту приема-передачи в течение пяти рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности покупателя на помещение.

    Пунктом 4.2 установлено, что риск случайной гибели и порчи помещения лежит на продавце до момента передачи этого помещения по акту приема-передачи.

    Стороны договора обратились в Управление Росреестра (далее — Управление) с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на помещение от продавца к покупателю, однако в государственной регистрации было отказано на основании отсутствия документа, подтверждающего передачу имущества от продавца к покупателю.

    В связи с этим ЗАО «Юг Регион Недвижимость» обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Управления об отказе в государственной регистрации прав и об обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности.

    При рассмотрении данного дела перед судами возник вопрос: правомерно ли условие договора купли-продажи о передаче помещения после государственной регистрации перехода права собственности?

    Передача объекта недвижимости покупателю

    после государственной регистрации перехода

    права собственности

    Положения § 7 гл. 30 ГК РФ «Продажа недвижимости» не устанавливают прямой зависимости государственной регистрации перехода права собственности от передачи недвижимого имущества покупателю. Пункт 2 ст. 551 ГК РФ предусматривает, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами, то есть данная норма допускает передачу имущества покупателю до государственной регистрации. При этом после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем указанного имущества (см., к примеру, Определение ВС РФ от 07.09.2011 N 77-В11-8, Определение ВАС РФ от 03.08.2011 N ВАС-4408/11 по делу N А68-6859/10).

    Запрета на передачу имущества после государственной регистрации Гражданский кодекс РФ не содержит.

    В абз. 4 — 5 п. 61 совместного Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление N 10/22) разъяснено следующее. Если договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, то сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права. Кроме того, для удовлетворения такого иска также не является препятствием нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.

    Следует отметить, что в юридической доктрине встречается позиция, согласно которой передача имущества возможна как до, так и после государственной регистрации перехода права собственности (Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Г.Е. Авилов, М.И. Брагинский, В.В. Глянцев и др.; под ред. О.Н. Садикова. — 5-е изд., испр. и доп. с использованием судебно-арбитражной практики. — М.: КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2006. — Комментарий к ст. 556 ГК РФ).

    Решения судов разных инстанций

    Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований, что было поддержано судами апелляционной и кассационной инстанций. Суды исходили из того, что условие договора купли-продажи о передаче помещения после государственной регистрации перехода права собственности влечет нарушение стабильности гражданского оборота, так как не обеспечивает сохранение за покупателем права собственности и исключает правовые основания для государственной регистрации имущества. Фактическая передача имущества по договору купли-продажи недвижимости не может отсутствовать в юридическом составе, требующемся для регистрации права собственности.

    ВАС РФ в Определении от 01.07.2011 N ВАС-5785/11, принятом по данному делу, пришел к выводу о необходимости пересмотра судебных актов нижестоящих инстанций в порядке надзора.

    Судебная коллегия ВАС РФ указала на правомерность условия договора о передаче помещения после государственной регистрации перехода права собственности, поскольку оно не нарушает императивные требования гражданского законодательства.

    При этом выводы судов нижестоящих инстанций были признаны противоречащими разъяснениям, содержащимся в абз. 4 п. 61 Постановления N 10/22.

    Обращаем внимание, что Определение ВАС РФ является процессуальным актом и не содержит правовой позиции ВАС РФ, поскольку в нем не разрешается спор по существу.

    Президиум ВАС РФ в целом поддержал выводы, к которым пришла судебная коллегия ВАС РФ.

    Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

    Президиум ВАС РФ отменил судебные акты нижестоящих инстанций, удовлетворил требование ЗАО «Юг Регион Недвижимость» и признал незаконным отказ Управления в государственной регистрации права.

    При этом высшей судебной инстанцией была сформулирована следующая правовая позиция.

    Положения ст. ст. 551, 556 ГК РФ о моменте исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю позволяют сторонам договора купли-продажи недвижимости установить, что передача должна состояться после государственной регистрации перехода права собственности.

    Условие договора купли-продажи недвижимости о передаче имущества покупателю после государственной регистрации перехода права собственности не нарушает императивных требований гражданского законодательства.

    Кроме того, позиция, сформированная в абз. 4 п. 61 Постановления N 10/22, включает в себя и право сторон договориться о передаче недвижимого имущества после государственной регистрации перехода права собственности на него.

    Следовательно, у регистрирующего органа отсутствует право требовать подтверждения такой передачи для целей государственной регистрации.

    Президиум ВАС РФ указал, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, которое расходится с толкованием, содержащимся в рассматриваемом Постановлении, могут быть пересмотрены на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ, если для этого нет других препятствий.

    Следует отметить, что в силу п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.06.2011 N 52 «О применении положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам» это указывает на придание данной правовой позиции Президиума ВАС РФ обратной силы.

    В связи с этим рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ является основанием для пересмотра судебных актов по новым обстоятельствам.

    голоса
    Рейтинг статьи
    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector