" "
Severven.ru

Север Вен
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор Аренды Земельного Участка Для Строительства Многоквартирного Дома

Договор аренды земельного участка в целях жилищного строительства

Юристы сайта Правовед.ru составят договор аренды земельного участка в целях жилищного строительства в полном соответствии с нормами закона. Вы можете ознакомиться с образцом договора аренды земельного участка в целях жилищного строительства бесплатно.

Посмотрите пример
документа перед обращением к юристам сайта!

3 Выберите юриста

Выберите юриста, который
предложит самые выгодные
условия, и начните работу!

2 Получите предложения

Заинтересованные юристы
в течение 10-15 минут предложат
вам свои услуги и назовут цены.

1 Заполните заявку

Опишите документ, который вам
нужен. Это бесплатно и займет
не более пяти минут.

  • Земельного участка, находящегося в частной собственности, на срок более года
  • С правом выкупа нежилого помещения
  • Автомобиля между физическими лицами
  • Помещения под офис
  • Постоянной ренты
  • Нежилого помещения, находящееся в собственности арендодателя
  • Пожизненной ренты в пользу третьего лица
  • Проката имущества
  • Бытового проката
  • Проката предметов домашнего обихода
  • Комнаты в жилом доме
  • Соглашения об аренде
  • Предварительный договор постоянной ренты с условием об обеспечении исполнения обязательств банковской гарантией
  • Здания находящегося в собственности арендодателя, с условием о передаче права пользования земельным участком под зданием
  • Пожизненного содержания с иждивением
  • Пожизненного содержания с иждивением с предоставлением иного жилого помещения
  • Пожизненной ренты
  • Автомобиля
  • Транспортного средства с экипажем (фрахтование на время)
  • Транспортного средства без экипажа с единовременным внесением арендной платы
  • Транспортного средства без экипажа
  • Федерального недвижимого имущества
  • С правом выкупа жилого помещения
  • Предприятия
  • Подразделения предприятия
  • Квартиры
  • Юридического адреса
  • Стенда на время выставки
  • Приборов, оборудования и других технических средств
  • Коммерческой недвижимости
  • Земельного участка сельскохозяйственного назначения
  • Производственного помещения
  • Машиноместа в подземном паркинге
  • Земельного участка для размещения летнего кафе
  • Автомобильного прицепа
  • Банковской ячейки
  • Торговой площади
  • Торгового помещения
  • Склада для хранения строительных материалов
  • Недвижимого имущества под магазин
  • Субаренды
  • Нежилого помещения
  • Соглашение о расторжении
  • Рекламного места
  • Жилого дома
  • Субаренды нежилых встроенных помещений
  • Вагонов
  • Комнаты
  • Краткосрочной аренды нежилого помещения
  • Транспортного средства без экипажа с обязательством выкупа
  • Строительных машин и иной техники, не являющейся автотранспортом (с предоставлением услуг по управлению и эксплуатации техники)
  • Электрооборудования
  • Квартиры с мебелью и бытовой техникой
  • Автотранспортного средства с правом выкупа
  • Места на транспортном средстве для размещения наружной рекламы
  • Транспортного средства с экипажем
  • Долгосрочной аренды имущества
  • С правом выкупа
  • Субаренды нежилого помещения
  • Предварительный договор о заключении
  • Воздушного судна без экипажа
  • Оборудования с условием выплаты арендной платы за наличный расчет
  • Звукового оборудования
  • Оборудования
  • Оборудования с последующим выкупом
  • Нежилого помещения и оборудования
  • Дизель-генератора
  • Недвижимости
  • Подвижного состава
  • Движимого имущества
  • Имущества
  • Оборудования без права выкупа
  • Земельного участка с правом заключения договоров субаренды
  • Строительной техники
  • Автомобиля с последующим выкупом
  • Текущей аренды
  • Лвс
  • Земельной доли
  • Здания (долгосрочный, с дополнительными обязанностями арендатора)
  • Краткосрочной аренды земельного участка под парковку
  • Частного земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства на срок более года
  • Земельного участка
  • Посуточной аренды квартиры
  • Земельного участка, находящегося в муниципальной собственности
  • Автомобиля между сотрудником и организацией
  • Здания находящегося в собственности арендодателя
  • Недвижимого имущества для организации розничной торговли смешанными группами товаров
  • Здания на срок более года
  • Доменного имени
  • Нежилых помещений (строений) в домах местных советов, государственных, акционерных, кооперативных и иных организаций
  • Автомобиля без оказания услуг по управлению им и по его технической эксплуатации
  • Долгосрочной аренды здания с условиями о гарантиях арендодателя
  • Долгосрочной аренды здания с особыми условиями
  • Сооружения
  • Здания с дополнительными условиями ответственности арендодателя
  • Долгосрочной аренды здания без права арендатора сдавать здание или помещения в нем в субаренду
  • Части нежилых помещений с указанием цели их использования
  • Жилого помещения
  • Транспортного средства
  • Предприятия в целом
  • С последующим выкупом
  • Долгосрочной аренды здания с правом субаренды здания
  • Нежилого помещения под офис, контору, представительство
  • Квартиры для проживания арендатора и членов его семьи
  • Посуточной аренды
  • Земельного участка, находящегося в общей долевой собственности
  • Транспортных средств и строительной техники с предоставлением услуг по управлению и эксплуатации техники
  • Долгосрочной аренды здания
  • Здания
  • Здания, находящегося в собственности арендодателя
  • Здания с последующим выкупом
  • Здания с условием об уведомлении сторон по различным вопросам в течение действия договора
  • Программных продуктов
  • Краткосрочной аренды жилого помещения
  • Гаража
  • Сайта в сети интернет
  • Подряда между предприятием и арендным коллективом
  • Спецтехники
  • Квартиры с правом выкупа
  • Рабочего места
  • Парковочного места
  • Субаренды недвижимого имущества
  • Здания, находящегося в собственности арендодателя, с условием о передаче права пользования земельным участком под зданием
  • Копировального аппарата
  • Автомобиля между организацией и организацией
  • Оборудования с правом передаче в субаренду
  • Оргтехники
  • Торгового киоска
  • Долгосрочной аренды нежилого помещения, принадлежащего арендодателю на праве собственности
  • Долгосрочной аренды нежилых помещений для размещения автосервиса и магазина запчастей
  • Субаренды с условием об обеспечительном депозите
  • Субаренды движимого имущества
  • Субаренды земельного участка
  • Субаренды нежилого помещения, с находящемся в нём движимым имуществом
  • Нежилого помещения с условием о том, что арендодатель оказывает содействие в получении документов на занятие арендатором определенной деятельностью (предварительный)
  • Недвижимого имущества, с условием о передаче имущества в срок и ответственности за его нарушение (предварительный)
  • Субаренды нежилого помещения на срок больше года
  • Нежилого помещения сроком до года (предварительный)
  • Предварительный договор на заключение договора аренды нежилого помещения
  • Имущественного найма нежилого помещения
  • Субаренды нежилого помещения под офис
  • Лицензионный договор с композитором о предоставлении права использования музыкального произведения

Предлагаем Вашему вниманию удобный и качественный документ Договор аренды земельного участка в целях жилищного строительства, составленный профессиональным юристом. Помните, что вы всегда можете получить нашу юридическую помощь, в том числе и по заполнению данного бланка, связавшись с нами по телефонам указанным на сайте.

Договор аренды земельного участка в целях жилищного строительства заполняется в двух экземплярах. Возможно заполнение документа в трех экземплярах, если вы привлекаете к участию в сделке посредника или желаете заверить договор у нотариуса. В таком случае на руках у каждой стороны остается по одному экземпляру.

Застройщик, земля и аренда? Земля МКД платить или не платить?

Застройщик, земля и аренда? Земля МКД платить или не платить?

В настоящее время актуальны споры застройщиков на тему земли, которая дается в аренду для строительства нескольких объектов недвижимости, которые создаются за счет средств участников долевого строительства и вводятся в эксплуатацию по мере окончания строительства объектов и ввода в эксплуатацию.

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом (далее МКД) и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ
(ред. от 03.07.2018)
«О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»

Т.е. получается, что с момента перехода права собственности на первую квартиру в жилом многоквартирном доме, а именно регистрации перехода права первого участника долевого строительства Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ (последняя редакция),у застройщика появляется право прекратить арендные платежи по данному земельному участку, не смотря на то что земельные участки как объект правоотношений сформированы не под каждым домом этот вывод следуют из в Постановлении АС СЗО от 14.02.2018 N Ф07-15682/2017, Ф07-15689/2017 по делу N А56-81360/2016., где судьи приняли данные доводы застройщика.

У застройщика на праве аренды был земельный участок, на котором осуществлялось 2 очереди строительства. ПО мнению администрации субъекта застройщик просрочил платеж по арендной плате, и Администрация вышла с иском в суд в адрес застройщика. Застройщик в свою очередь обратился с встречным иском: просил суд признать прекращенным его обязательство по уплате арендной платы в соответствующей части, а аргументом ответчика было то что часть земельных участков находиться под многоквартирными домами, перешла в общую долевую собственность собственников и многоквартирные дома введены в эксплуатацию и в соответствии с действующим законодательством являются собственностью покупателей этих помещений, квартир итп,.Позиция администрации была другой, Администрация возражала что право на земельные участки возникло, так участки не сформированы и на них продолжается застройка и участки не поставлены на кадастровый учет, т.е. объекты капитального строительства не зарегистрированы а соответственно обязательства по уплате арендных платежей остаются прежними, а следовательно и право аренды не прекращено.

Но принял позицию застройщика и вынес решение в пользу него, подтвердив, что нет оснований для взыскания с него арендной платы, исчисленной исходя из всей площади земельного участка. Суд обосновал свое решение тем, что с момента регистрации права первого собственника помещения в последнем многоквартирном доме, относящемся к первой очереди строительства, земельный участок в соответствующей части перестал относиться к государственной собственности и, следовательно, у юридического лица прекратилось обязательство по внесению арендных платежей за эту часть земельного участка, которая занята непосредственно введенным в эксплуатацию многоквартирным домом.

С того момента как произошел переход права на первое помещение в жилом доме у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком, право пользования земельным участком под домом, а у застройщика данное право прекратилось. В связи с этим у арендатора прекратилась и обязанность по внесению арендных платежей по договору аренды за часть участка, расположенного под построенными МКД и необходимого для их использования. Но в части земельного участка где продолжается застройка согласно обязательствам по договору арендные платежи производиться должны в сроки на условиях, заключенного с Администрацией Субъекта договора, т.е. в этой части обязательства застройщика не прекратились. Итогом судебного заседание стало частичное удовлетворение требований и истца и требований встречного иска ответчиков.

Существует еще похожий судебный прецедент, например решение о частичном удовлетворении требований застройщика и истца в лице государственного органа принято в Постановлении АС СЗО от 22.06.2017 N Ф07-5135/2017, Ф07-6317/2017, Ф07-6312/2017 по делу N А56-29390/2016. На земельном участке, который был предоставлен застройщику на праве аренды был построен многофункциональный комплекс с подземной автостоянкой: гостиница и жилой дом. В процессе рассмотрения требований о взыскании арендной платы и вынесли решение, согласно которому застройщик не должен вносить арендную плату за часть земельного участка, которая была застроена и пояснили, что арендованной остается тот участок земли, где осуществляется строительство второго объекта недвижимости, в данном случае гостиницы.

А Определением ВС РФ от 11.12.2017 N 307-ЭС17-15510 было отказано в передаче этого дела для пересмотра.

Также застройщик имеет право потребовать возврата арендной платы, перечисленной за периоды после регистрации перехода права первого собственника помещений в МКД, а этот период может затянуться надолго, вплоть до 3х месяцев согласно Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ (последняя редакция), а в случае обжалования решений и действий регистратора и того дольше. Это также подкреплено Постановлением АС ЗСО от 30.05.2017 N Ф04-1344/2017 по делу N А70-11735/2016. Где Застройщик не прекращал перечислять арендную плату в полном объёме за весь, из МКД были переданы дольщикам. Впоследствии организация обратилась в департамент с требованием о возврате излишне перечисленной арендной платы и уплате суммы начисленных процентов. Получив отказ, застройщик направился в суд. Администрация субъекта опять же привела следующие доводы:

-Земельный участок не поставлен на учет в Едином реестре недвижимости, нет сведений об окс, не произведен кадастровый учет земельного участка, в том числе согласно условиям договора не предусмотрена поэтапная возможность строительства объекта, также предусмотрены условия по обязательства строительства социальных объектов и для эксплуатации и обслуживания каждого многоквартирного дома земельный участок отдельно не формировался;

— переход права собственности на первую объект недвижимости в МКД не является достаточным основанием для прекращения и перехода прав по договору аренды в данном , если участок для эксплуатации такого МКД не сформирован;

— для прекращения арендных отношений застройщику необходимо сначала обратиться в управление Росреестра с заявлением о погашении записи о государственной регистрации договора аренды;

— юридическое лицо вносило арендные платежи самостоятельно.

Несмотря на все вышеописанные обстоятельства суд во внимания принял исключительно доводы застройщика и поскольку с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в МКД соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а администрация субъекта утрачивает право на распоряжение им, договор аренды в части спорного земельного участка считается прекратившимся. В результате в пользу застройщика было взыскано почти 1,2 млн руб. переплаты как предмет неосновательного обогащения и более 240 тыс. руб. за процент пользования чужими денежными средствами.

В аналогичной ситуации (имеется переплата по договору аренды), следует обращаться в администрацию с претензией о возврате излишне уплаченной суммы арендных платежей по договору. Можно сослаться на существующую судебную практику по данному вопросу и предложить возврат денежных средств в добровольном порядке и что администрация в данном случае сможет избежать уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами (неосновательное обогащение). Если претензию во внесудебном порядке удовлетворить государственный орган не захочет в удовлетворении претензии вы будете вынуждены отстаивать свои права в судебном порядке. При этом иск будет заявлен не только о возврате неосновательного обогащения (суммы переплаты), но и об уплате процентов за пользование чужими денежными средствами. Поэтому правильно составленная претензия может помочь обойтись без разбирательства в судебном порядке.

Существует еще один немаловажный момента случае, если

Если предоставленный земельный участок был выделен на праве аренды с целью строительства нескольких объектов недвижимости в том числе многоквартирного жилого дома, а строительство осуществляется поэтапно, у застройщика есть основания потребовать соразмерного уменьшения площади арендуемого участка после ввода эксплуатацию каждого МКД, а точнее с момента перехода права собственности к первому участнику долевого строительства МКД. В случае отказа уполномоченных органов в праве обраться в суд. Участники процесса руководствуются, тем что с момента перехода права собственности первого участника долевого строительства на любое из помещений в МКД соответствующая часть арендованного земельного участка переходит в общую долевую собственность собственников помещений в жилом доме, и поэтому администрация свои права требования на эту часть земельного участка в связи с этим утрачивает, а у застройщика в свою очередь прекращается обязанность внесения за него арендных платежей. Поэтому доводы об отсутствии записей в ЕГРН и отсутствии кадастрового учета в части земельного участка под каждым МКД в данном случае юридически значения не имеет.

Существенно ли ,что застройщик перечислял оплату по арендным платежам уже после перехода права у первого участника долевого строительства, да это дает право юридическому лицу пдобиться возврата излишне перечисленных денег и уплаты процентов, начисленных на эту сумму.

Договор Аренды Земельного Участка Для Строительства Многоквартирного Дома

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

С какого момента земля, полученная в аренду для строительства многоквартирного дома, переходит в общедомовую собственность? Как земельный участок оформляется?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме.

Обоснование вывода:
Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Аналогичные положения содержатся и в ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».
Отметим, что в силу ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В свою очередь, в соответствии с ч. 5 ст. 40 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем.
В п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» содержатся следующие разъяснения. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.
Таким образом, земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме.

Читать еще:  Амортизационная группа в 2021 году на компьютер в сборе

Рекомендуем также ознакомиться со следующими материалами:
— п. 5.7 Энциклопедии судебной практики. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (Ст. 36 ЖК);
— п. 2.4 Энциклопедии судебной практики. Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства (Ст. 16 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Парасоцкая Елена

Ответ прошел контроль качества

28 ноября 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Правомерна ли выдача разрешения на строительство многоквартирного жилого дома при условии, что участок застройщика на праве аренды? Что будет с арендованной землей при банкротстве застройщика?

Консультация предоставлена 07.02.2019 г.

Застройщик, действующий в рамках Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», взял в аренду земельный участок, не достроил на нем многоквартирный дом и сейчас находится в процессе банкротства. Объект незавершенного строительства на момент разрешения спора не введен в эксплуатацию, а жилые помещения не переданы участникам долевого строительства. Правомерна ли выдача разрешения на строительство многоквартирного жилого дома при условии, что участок принадлежит застройщику на праве аренды? Что будет с арендованной землей при банкротстве указанного застройщика?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Принадлежность земельного участка застройщику на праве аренды не препятствует выдаче ему разрешения на строительство многоквартирного дома на этом участке. Право аренды земельного участка под объектом незавершенного строительством многоквартирного жилого дома до передачи объектов долевого строительства участникам этого строительства находится в залоге и по общему правилу входит в конкурсную массу должника в случае банкротства застройщика.

1. Разрешение на строительство представляет собой документ, предоставляющий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства (ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ)).

Согласно ч. 7 ст. 51 ГрК РФ заявление на выдачу разрешения на строительство подается застройщиком, и он же в соответствии с ч. 14 ст. 51 ГрК РФ этой же статьи может обжаловать отказ в выдаче разрешения в судебном порядке.

Приведенные нормы указывают на то, что разрешение на строительство выдается именно застройщику. К такому же выводу приходит и судебная практика (смотрите п. 6 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 11, постановление Верховного Суда РФ от 22.08.2017 N 11-АД17-37).

В свою очередь, под застройщиком в рамках норм градостроительного законодательства понимается лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или, в предусмотренных законом случаях, на земельном участке иного правообладателя строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта (п. 16 ст. 1 ГрК РФ).

Отметим, что приведенная норма не содержит указания на то, что застройщиком может быть только лицо, которому земельный участок принадлежит на праве собственности. Более того, в ней используется термин «правообладатель земельного участка», под которым в земельном законодательстве понимается не только собственник, но и иные землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков (п. 3 ст. 5 Земельного кодекса РФ). О том, что застройщиком в смысле норм ГрК РФ может быть и арендатор земельного участка, свидетельствует также судебная практика (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 04.02.2016 N Ф06-5330/15, апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от 15.06.2017 по делу N 33-645/2017).

Наконец, положения п. 1 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ) прямо указывают на то, что хозяйственные общества, привлекающие денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на каком-либо земельном участке многоквартирных домов (далее — МКД) на основании полученного разрешения на строительство, могут владеть этим земельным участком в том числе на праве аренды.

Таким образом, исходя из вышеизложенного, арендатор земельного участка может получить разрешение на строительство на земельном участке МКД.

2. Относительно правового статуса земельного участка, принадлежащего на праве аренды застройщику, действующему в рамках Закона N 214-ФЗ, прежде всего отметим, что в силу п. 3 ст. 334 ГК РФ, ч. 1 cт. 12.1 и ст. 13 Закона N 214-ФЗ указанное право аренды находится в залоге у всех участников долевого строительства, обеспечивая исполнение обязательств застройщика (залогодателя) по заключенным с ними договорам участия в долевом строительстве.

При банкротстве застройщика, произошедшем до передачи объектов долевого строительства участникам этого строительства, данное право аренды входит в конкурсную массу должника (ст. 130 и ст. 131 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ О несостоятельности (банкротстве) (далее — Закон о банкротстве)). Данная позиция подтверждается судебной практикой (смотрите, например, постановление АС Поволжского округа от 15.06.2016 N Ф06-9526/16).

В ходе банкротства право аренды земельного участка может быть реализовано в порядке, предусмотренном ст. 201.14 Закона о банкротстве. Также возможно погашение требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства и права аренды земельного участка созданному самими участниками ЖСК (ст. 201.10 Закона о банкротстве). Кроме того, недостроенный дом и права аренды на землю могут быть переданы другому застройщику (ст.ст. 201.15-1, ст. 201.15-2 Закона о банкротстве).

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Как оформить аренду земельного участка, расположенного под объектом недвижимости

1. Кто должен оформить аренду земельного участка?

Вы должны оформить аренду не принадлежащего вам земельного участка в случае, если на нем расположено здание, строение или помещение в здании, правообладателем которого вы являетесь. При этом неважно, является ли такой правообладатель физлицом, юрлицом или индивидуальным предпринимателем. В любом случае, если ваша недвижимость расположена на земельном участке, находящемся в собственности города Москвы, или на участке, государственная собственность на который не разграничена, то вам необходимо оформить такой земельный участок в аренду.

Причем важно знать, что это не ваше право, а ваша обязанность. Ведь, согласно законодательству, вы обязаны оформить земельный участок в аренду и затем выплачивать за него арендные платежи.

2. Какие документы понадобятся для оформления аренды?

Количество документов, необходимых для оформления аренды, невелико. Вам понадобятся:

  • электронное заявление, заполненное на портале mos.ru, в котором нужно будет обязательно указать кадастровые номера вашего земельного участка, здания или сооружения. Узнать эти номера можно на сайте Росреестра;
  • документ, удостоверяющий личность заявителя;
  • документ, подтверждающий полномочия представителя действовать от имени заявителя (в случае, если заявление будет подавать представитель);
  • заверенные электронной подписью нотариуса копии документов, удостоверяющих права заявителя на здания, сооружения (в случае, если в ЕГРН нет данных о зарегистрированных правах на объекты недвижимости).

3. Куда обратиться для подачи заявления?

В Москве услуга предоставляется Департаментом городского имущества города Москвы на сайте mos.ru. Услугу можно получить, перейдя по ссылке и заполнив заявление в электронном виде. Обратите внимание, что при подаче заявления от имени юридического лица нужно подавать заявление из личного кабинета юридического лица, а не физического. Это частый случай технической ошибки, приводящий к отказу в предоставлении услуги.

Обратите внимание, что услуга предоставляется бесплатно, срок оказания госуслуги — 22 рабочих дня без учета приостановлений.

4. Что произойдет после подачи заявления?

После поступления вашего заявления сотрудники Департамента городского имущества города Москвы рассмотрят его на соответствие формальным требованиям, а кроме того, направят запрос в Государственную инспекцию по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы для проведения проверки использования земельного участка. Там должны будут проверить, законно ли использовался ли и не было ли нецелевого использования. Например, не вели ли вы строительство или реконструкцию различных объектов на участке без оформления необходимых документов.

В результате рассмотрения заявления в ваш личный кабинет на сайте mos.ru будет отправлен проект договора аренды или мотивированный отказ в его заключении. И то и другое будет подписано электронно-цифровой подписью.

После подписания договора аренды с вашей стороны в течение нескольких дней он будет подписан со стороны Департамента городского имущества, и ваш экземпляр также будет либо направлен вам в личный кабинет на сайте mos.ru, либо вы сможете его получить в службе одного окна.

5. Почему могут отказать в оформлении договора аренды?

Есть несколько основных причин, почему вам могут отказать в оформлении договора аренды. Например, часто отказ связан с тем, что:

  • в отношении земельного участка не установлен вид разрешенного использования;
  • границы земельного участка не установлены;
  • здание частично расположено за границами земельного участка;
  • границы земельного участка не соответствуют проекту межевания;
  • земельный участок не поставлен на государственный кадастровый учет.

Во всех этих случаях вам необходимо обратиться в Департамент за госуслугой «Предварительное согласование предоставления земельного участка».

Если отказ получен в связи с тем, что в ЕГРН вид разрешенного использования на земельный участок не соответствует фактическому использованию, то вам необходимо внести изменения в правила землепользования и застройки. Это можно сделать, подав заявление в электронном виде. Электронная форма направления предложений о внесении изменений в правила землепользования и застройки города Москвы доступна здесь.

Также вы получите отказ, если Госинспекция по недвижимости выявит нарушения в эксплуатации земельного участка. В таком случае для разрешения ситуации вам будет нужно обратиться непосредственно в Госинспекцию.

Земля под новостройкой аренда или собственность

Земельный участок, на котором застройщик возводит жилой комплекс, может быть в собственности, либо компания арендует его у государства. LIVING разобрался, какой вариант предпочтительнее для дольщиков.

Почти каждый, кто покупал или покупает квартиру, заглядывал в проектную декларацию. В этом документе множество фактов, которые важно знать о проекте, застройщике и, конечно, о земельном участке. Одним из наиболее важных является пункт о статусе земельного участка, на котором возводится объект. LIVING разобрался, что лучше для собственников жилья – земля в собственности у застройщика или арендованная у государства?

Покупаю квартиру в новостройке: зачем мне знать находится земля под домом в аренде или в собственности у застройщика?

Как отмечают эксперты, с 1 марта 2015 года застройщики в принципе не имеют право оформлять земельный участок в собственность. Под строительство можно взять землю в аренду. Одним из немногих исключений из правил является вариант, когда девелопер возводит объект на месте снесенных жилых объектов, например, при расселении ветхого или аварийного жилья. В этом случае, строительная компания покупает старый фонд и получает землю в собственность как общедомовое имущество.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:

Что предпочтительнее для собственников жилья?

По мнению экспертов, большой разницы, с точки зрения дальнейшего использования, для собственников жилья нет. Ведь в обоих случаях земля по окончании строительства перейдет в общую долевую собственность.

Михаил Азовский, эксперт по недвижимости:
Валентина Курусканова, ведущий юрист практики «Жилищные споры» Юридической компании «Деловой дом»:
Юлия Вербицкая. адвокат, к.ю.н., специалист по строительству, недвижимости и ЖКХ:
Алексей Зубик, старший аналитик компании BSA:

Таким образом, нахождение земли в собственности у застройщика является более предпочтительным вариантом, однако и аренда не будет чем-то криминальным. Главное убедиться, что участок принадлежит муниципальным органам власти, а договор действует до окончания строительства и может быть продлен в случае необходимости.

Кроме того, эксперты отмечают, что ничего не страхует дольщиков от изъятия участка для государственных нужд. Земля, находящаяся в собственности, равно как и арендуемая, может быть изъята для государственных целей. Например, для строительства дорог или объектов инфраструктуры.

Где содержится информация о правах на участок?

Информация о том, находится участок в аренде или собственности, можно найти в проектной декларации жилого комплекса. Также получить информацию об обременениях можно, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество(ЕГРН).

Сделать это можно через МФЦ либо путем направления соответствующего запроса в регистрирующий орган. Выписка будет содержать все данные, включая адрес, площадь, назначение, кадастровый номер земельного участка, собственника и наличие/отсутствие зарегистрированных обременений.

Юлия Вербицкая. адвокат, к.ю.н., специалист по строительству, недвижимости и ЖКХ:

Одним из видов дополнительных обременений является сервитут, что в переводе с юридического означает обязанность предоставить проход или проезд по земельному участку в установленных законом случаях.

Эксперты уточняют, что ключевое значение имеет информация о нахождении земельного участка в залоге. Поскольку за счет залогового имущества будут удовлетворяться требования кредитора, в случае невыполнения должником-застройщиком своих обязательств.

Правда ли, что для застройщика выгоднее арендовать землю для строительства дома, чем её покупать?

Да, это действительно так. Стоимость аренды существенно ниже цены выкупа земли. В среднем, эти затраты составляют около 10-15% от стоимости всего проекта. Помимо этого, в крупных городах существуют определенные сложности с получением прав собственности на земельный участок из-за непростой бюрократической процедуры.

Читать еще:  В пострадавшем от чернобыля районе жила несколько месяцев в 1988 году могу ли я уйти раньше на пенсию
Юлия Вербицкая, адвокат, к.ю.н., специалист по строительству, недвижимости и ЖКХ:
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:

«И в том, и в другом случае девелоперы заинтересованы как можно быстрее построить и сдать проект. Это позволяет снизить арендные и налоговые платежи. Ведь если земля, находящаяся в собственности у застройщика, не используется, то по истечении нескольких лет девелопер вынужден платить повышенные налоги.

Кроме того, эксперты отмечают, что нет никакой разницы в цене между жильем в новостройке на арендуемой земле и на участке, оформленном в собственность. Причина проста: поскольку и в том, и в другом случае затраты девелопера сопоставимы».

Будут ли в дальнейшем собственники квартир платить за аренду земли на которой стоит их дом (ренту)?

Пользование землей в Российской Федерации платное, в соответствии с законом. В случае аренды земельного участка – это стоимость аренды, разделенная на всех собственников. В случае собственности – ежегодный земельный налог.

Договор аренды земельного участка: земельное право

Аренда земельного участка является распространенными правоотношениями между физическими и юридическими лицами, органами различных уровней власти и т.д. Этот термин означает возможность временного владения и пользования земельным участком, состоящим на кадастровом учете. Чтобы юридический вопрос аренды был урегулирован и не ущемлял права ни одной из сторон, необходимо правильно составить договор аренды земельного участка между физическими лицами.

Правовое регулирование аренды земли осуществляется на основании Земельного кодекса РФ. Суть договора будет отличаться в зависимости от разрешенного использования земли и назначения. Но любой из них является возмездным и налагает на каждую из сторон ряд обязанностей.

Скачать образцы бланков 2021 года:

Основные пункты договора аренды

Особое внимание при составлении договора аренды участка земли необходимо уделить правам и обязанностям каждой из сторон. Важно закрепить все достигнутые договоренности документально, чтобы в случае несоблюдения можно было расторгнуть сделку.

Обязательные реквизиты договора аренды земли:

  • дата и место составления документа;
  • полная информация о физических лицах – участниках сделки с указанием Ф.И.О., паспортных данных и адреса регистрации по месту жительства;
  • информация об участке, сдаваемом в аренду;
  • предмете договора (кадастровый номер, точный адрес, площадь, отношение к категории использования, имеются ли строения);
  • права и обязанности каждой из сторон;
  • срок аренды, которая не может быть более 50 лет, хотя чаще всего срок намного меньше;
  • стоимость арендной платы и порядок расчетов (может устанавливаться периодичность внесения платы ежемесячно, ежеквартально, ежегодно и определяться порядок ее увеличения, но не чаще, чем один раз в год);
  • условия, с наступлением которых договор может быть расторгнут досрочно;
  • если имеются обременения и ограничения, они обязательно указываются в отдельном пункте.

Существенным является и срок, на который участок передается в аренду. При этом указание точной даты не обязательно. Если срок указан и арендодатель не инициирует продление или расторжение договора, то он продлевается автоматически. Арендатор обладает преимущественным правом на продление перед другими желающими арендовать земельный участок, при соблюдении всех условий.

К дополнительным условиям можно отнести способы разрешения конфликтных ситуаций, условия расторжения, а также возможность внесения изменений.

Нюансы

Передача в аренду земли позволяет его собственнику наложить ряд ограничений, которые являются существенными условиями договора:

  • запрет на отчуждение надела и изменение его первоначального назначения;
  • если имеются строения, то их нельзя продавать, сносить, перестраивать;
  • на территории участка может быть наложен запрет на возведение построек арендатором.

Ограничением для использования земли может быть и принадлежность ее к особым зонам: природоохранным, санитарным и т.д.

Условия расторжения договора являются важными моментами, которые не стоит упускать, поскольку неисполнение какого-либо из пунктов могут повлиять на права сторон. Желательно перечислить все возможные обстоятельства, которые могут повлечь за собой признание договора расторгнутым, а также материальное возмещение в случае различных ситуаций.

Договор аренды части земельного участка

Передача в аренду части участка законодательно допускается, поскольку предметом сделки могут выступать объекты недвижимости как целиком, так и долями. Договор сделки аналогичен аренде целого участка, только уточняется часть, передаваемая арендодателем арендатору с указанием его площади.

Обязательно в приложении к договору передается межевой план участка с отметкой арендуемой доли и в тексте договора делается ссылка на приложение. Обязательно указывается наличие или отсутствие на передаваемой части надела строений с нанесением их на план.

Скачать договор аренды доли земли:

Срок действия и государственная регистрация договора аренды земли

Общие требования к составлению договоров не обязывает обозначать срок аренды, поэтому он может быть не указан в документе. В этом случае договор признается бессрочным.

Но существуют моменты, когда любая из сторон может принять решение о расторжении договора. Эту возможность лучше прописать и уточнить, в какой срок необходимо известить другую сторону. В случае отсутствия пункта, согласно Гражданскому кодексу, существует обязанность предупредить сторону сделки о своем решении за три месяца до расторжения.

Срок аренды для некоторых категорий разрешенного использования земель имеет ограничение по нормам Земельного кодекса.

К примеру, земли сельскохозяйственного назначения могут быть переданы во временное пользование не дольше 49 лет. Поэтому срок действия договора без уточнения даты окончания может считаться максимальным.

Если договор аренды земли подписывается более чем на 1 год, требуется его государственная регистрация. Для этого передаются в орган Росреестра, пакет документов:

  • заявление;
  • правоустанавливающие документы на землю;
  • копия паспорта;
  • договор аренды.

Оплачивается государственная пошлина, размер которой зависит от назначения земли. В результате регистрации на обороте договора будет содержаться роспись и печать.

Как продлить договор аренды земли

Если в договоре прописан срок окончания аренды, то продлить его можно, подписав дополнительное соглашение с указанием нового срока или без его уточнения. Тогда он будет бессрочным и затем продлевать его не потребуется.

Возможна и автопролонгация договора, заключающаяся в том, что при соблюдении всех условий арендатору предоставлено преимущественное право на его продление. Этот пункт можно прописать в первоначальном документе.

Видео: Договор аренды земельного участка без межевания (кадастрового номера)

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту онлайн. Или звоните нам по телефонам:

Если земля под строящимся домом в аренде

Собираясь инвестировать в жилую недвижимость, потенциальный участник долевого строительства в первую очередь обращает внимание на расположение дома, его планировку, предполагаемые сроки сдачи. Но есть в числе вопросов, которые необходимо изучить дольщику, и правовой статус земельного участка под строящимся домом. Надо ли беспокоиться частному инвестору, если земля застройщика в аренде?

Если вы нуждаетесь в оперативной и компетентной юридической консультации по этому вопросу, обращайтесь на горячую линию прямо сейчас:

Как оценить риски по ДДУ

Следует помнить, что спектр рисков в связи с заключением договора долевого участия можно оценить только тогда, когда есть полная картина ситуации, и каждая конкретная ситуация должна оцениваться индивидуально.

Заключение о целесообразности участия в долевом строительстве может быть вынесено только после комплексного изучения:

  • репутации и актуального финансового состояния девелопера;
  • прошлых и текущих судебных споров компании-застройщика (с выяснением сути и итогов завершившихся разбирательств);
  • проектной декларации по объекту;
  • условий предлагаемого договора.

Если нахождение в аренде земли под строящимся домом является единственным спорным моментом сотрудничества, можно смело подписывать договор, так как вопрос хорошо урегулирован действующим законодательством.

Законодательные нормы, действующие в отношении участка под строящимся домом

Сам по себе тот факт, что застройщик возводит многоквартирный дом на арендованном для этих целей земельном участке, не является поводом для беспокойства. Законодательно этот момент урегулирован Федеральным законом 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» и Жилищным Кодексом РФ, а именно:

  • статьи 2 и 3 закона 214-ФЗ определяет застройщика как лицо, которое имеет земельный участок «в собственности или на праве аренды, на праве субаренды и т.д.» (п.1);
  • ст. 13 этого же закона в обеспечение исполнения обязательств застройщика раскрывает переход права аренды с момента государственной регистрации ДДУ в залог самих участников долевого строительства;
  • согласно ст. 36 ЖК РФ, если у новостройки земля в аренде, с момента регистрации прав собственности участниками долевого строительства земельный участок переходит в собственность совладельцев построенного многоквартирного дома на основе долевого принципа.

Если вы хотите максимально точно оценить риски сотрудничества по выбранному договору долевого участия, лучше всего обратиться к опытному юристу по недвижимости: «подводные камни» могут оказаться совсем не там, где их ищет неискушенный дольщик.

Уважаемые граждане! Долевое строительство — высокорисковая услуга, и вы будете гораздо увереннее чувствовать себя, заручившись поддержкой профессионалов, имеющих солидный опыт работы в данной сфере:

Что такое аренда земельного участка под ИЖС и как её правильно оформить?

Строительство частного дома и покупка участка требует финансовых вложений, но расходы уменьшатся, если арендовать у государства землю под ИЖС.

С 2015 года участки выделяются из принадлежащих государству или муниципальным органам земель. Какие требования к территории и арендатору, как взять землю в пользование, нужно ли разрешение на строительство? Об этом мы расскажем в нашей статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое?

Аренда земли под ИЖС — это сделка о передаче земли под застройку жилого дома во временное использование. Сделка заключается между собственником надела (арендодателем) и получателем (арендатором) и закрепляется договором аренды в письменном виде. У аренды земли под ИЖС есть временные ограничения и это подразумевает регистрацию возведенного жилья и переход надела во владение собственника недвижимости.

Сведения из закона

Основная законодательная база для будущих арендаторов земли под ИЖС- это Земельный кодекс. Выделение земель посредством открытых торгов, аукционов прописано в статье 39.6 ЗК РФ в пункте 1, но пункт 2 указывает на возможность брать в аренду землю без участия в торгах.

Статья 39.18 ЗК РФ регулирует процедуру выделения земель и указывает на особенности предоставления участков под ИЖС. В законодательстве есть случаи бесплатного предоставления наделов из собственности муниципальных образований, данные представлены в статье 39.5 ЗК РФ.

С 2018 года договорные отношения по аренде земли учитывают статьей 606-629 ГК РФ.

Аренду наделов у публично-правовых образований учитывает статья 22 ЗК РФ.
Выделение земельного участка зависит от общих принципов организации местного самоуправления ФЗ № 131. С 2015 года регистрация договора аренды осуществляется по ФЗ № 218.

Требования к территории и арендатору

Надел должен быть свободен от обременений. Земля должна соответствовать цели использования.

Государство может предоставить в пользование практически любой участок, исключение составляют территории изъятые из пользования, а именно:

  • заповедники, парки (территория природоохранной зоны);
  • земля, находящаяся в пользовании у военных сил РФ, ФСБ и пограничные территории;
  • закрытые населенные пункты и участки;
  • места утилизации опасных отходов.

Более подробно о требованиях к ЗУ под ИЖС и о его размерах, установленных нормами закона, можете узнать в этом материале, а с основными правилами застройки такого участка можно ознакомиться здесь.

Максимальный срок договора аренды для ИЖС — 20 лет. Арендовать участок с незавершенным строительством можно на 3 года.

Формирование стоимости

Способ определения размера стоимости аренды земельного участка регулируется тем, в каком порядке заключен договор аренды.

  1. Когда заключение договора происходит через торги, арендная плата определяется по результатам аукциона.
  2. Если была подана одна заявка или торги проводятся с единственным участником, стоимость соответствует начальной цене торговой процедуры.
  3. Когда договор заключают без торгов, арендную плату определяет либо государство РФ либо орган местного самоуправления.
  4. В случае проведения торгов начальная цена устанавливается на основании кадастровой стоимости, но не менее 1,5%, или на основании рыночной стоимости, если кадастровая оценка не не утверждалась в течении последних пяти лет.

Как взять землю в пользование?

  1. Чтобы найти подходящий участок можно взять выписку в региональном отделение Единого государственного реестра недвижимости или лично обратиться в уполномоченные административные органы власти, либо посмотреть участки, расположенные на публичной кадастровой карте http://pkk5.rosreestr.ru/.
  2. После выбора участка нужно обратиться к представителю владельца для уточнения фактических владельцев.
  3. Подготовка документов. Для участия в торгах по аренде земли заявитель передает в администрацию: заявку; паспорт и копию паспорта; документ, подтверждающий внесение задатка.

Для граждан, попадающих под льготные условия, необходимо указать этот факт в заявлении (о том, кто имеет льготы и может получить участок под ИЖС бесплатно, читайте тут).

  • Владелец земли размещает информацию о выставлении лота в официальном издании региона. По законодательству период ожидания один месяц с момента размещения информации для возможности подать заявления другим заинтересованным.
  • Если других заинтересованных нет, то с заявителем заключается договор. Если появились другие желающие, то проводится аукцион земельного участка под ИЖС. После объявления результатов подписывается договор аренды с тем, кто обозначил наибольшую цену.
  • Заключение договора. Договор чаще всего — это типовой документ, находящийся в составе документации к аукциону.

    Он предусматривает следующие пункты:

    • дата и место подписания договора;
    • полное наименование арендодателя и арендатора;
    • название арендуемого объекта;
    • имущественные взаимоотношения сторон;
    • страхование земельных участков;
    • срок действия договора;
    • права и обязанности сторон;
    • назначение участка земли;
    • критерии использования;
    • ограничения использования надела;
    • условия и сроки передачи земли;
    • ответственность сторон;
    • форс-мажорные обстоятельства;
    • разрешение споров;
    • адреса и реквизиты сторон.

    У арендатора нет возможности изменить условия договора: либо документ подписывается на условиях собственника, либо сделка не состоится. Поэтому, чтобы не брать на себя невыполнимых или обременительных обязательств, необходимо внимательно изучить условия аренды.

    Нужно ли разрешение на строительство?

    Разрешение на ИЖС нужно. Оно выдается и подписывается главой муниципального образования. Чтобы получить разрешение, нужно обратиться в органы власти по месту нахождения участка:

    • в отделении Государственного архитектурно-строительного надзора согласовывается архитектурная часть;
    • разрешение в инспекции Государственного пожарного надзора;
    • учреждения, в ведении которых находятся инженерные сети;
    • разрешение и проверка в потребительском надзоре;
    • если застройка ведется в водоохранной зоне необходимо согласовать разрешение в комитете водного хозяйства.

    Действия по окончании сроков

    После окончания срока аренды можно выкупить земельный участок или продлить срок аренды.
    Для перевода земельного участка в собственность нужно:

    1. Подготовить проектные документы для строительства жилого здания.
    2. Построить здание на участке.

    Если возведение дома не будет завершено в срок, то можно подать документы на продление срока аренды, но только один раз.

  • Зарегистрировать право собственности на дом.
  • Подготовить и передать документы на выкуп земельного участка.
  • Оплатить пошлину.
  • Зарегистрировать право собственности на землю.
  • Порядок продления договора прост. Заявление на пролонгацию подается за 3 месяца до завершения действия договора через администрацию населённого пункта, к которому относится арендуемый участок. При себе иметь копию договора и паспорт.

    Если заявитель решил выкупить участок, это сообщается в заявлении вместо права на продление срока аренды.

    Если действие договора закончилось, а ничего не завершено

    Собственник недостроенного дома, без торгов может только единожды продлить аренду участка на три года. Участок не будет изъят, если арендатор докажет, что срок строительства нарушен из-за действий или бездействий:

    • органов государственной власти или местного самоуправления;
    • эксплуатационной организации инженерных сетей, к которым должен быть подключен объект.

    В иных случаях, при отказе пролонгировать договор аренды, необходимо обращаться в суд.

    Предоставление государством земли под ИЖС представляет собой несложную процедуру. Небольшие населенные пункты предоставляют земельный участок для строительства жилья практически сразу, более крупные районы предусматривают очередь на выделение наделов. Для того, чтобы взять участок в аренду, достаточно соблюдать последовательность действий и опираться на законодательство.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    8 (800) 350-29-87 (Москва)
    8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

    Изменение видов разрешенного использования арендуемой госземли. Возможно ли?

    Действующее земельное законодательство разграничивает все земли на территории РФ на 7 категорий (земли населенных пунктов, земли сельскохозяйственного назначения и т.д.).Закон 5293собственников использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

    Но вместе с этим, градостроительное законодательство содержит понятие «Правила землепользования и застройки» (ПЗЗ) – документ, который дает ответ на вопрос: «Разрешено ли строить на этой земле и с какими параметрами?» в отношении земельных участков в границах того или иного населенного пункта. ПЗЗ, помимо всего прочего, включают в себя градостроительный регламент, который определяет виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в пределах той или иной территориальной зоны. Именно об этих видах разрешенного использования мы и расскажем в нашей статье применительно к земле, находящейся в публичной собственности.

    Что такое виды разрешенного использования (ВРИ) земельного участка? Какими они бывают?

    Вид разрешенного использования (или ВРИ) земельного участка, говоря простым языком, — это некое допустимое использование соответствующего участка, в рамках которого должен действовать его землепользователь. Эти сведения носят общедоступный характер и отражаются в открытых источниках, в частности — в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

    ВРИ подразделяются на 3 категории: основные, вспомогательные и условно разрешенные. Они предусматриваются ПЗЗ для каждой зоны. С недавнего времени государство в лице Минэкономразвития взяло регулирование в сфере разрешенного использования земель под более строгий и унифицированный контроль, утвердив в 2014 году классификатор ВРИ. С момента его утверждения, определяемые ВРИ должны соответствовать ему в обязательном порядке. Исключением являются случаи установления ВРИ до утверждения классификатора, то есть такие ВРИ считаются действительными вне зависимости от их соответствия этому классификатору.

    Градостроительное законодательство разрешает собственникам земельных участков свободно выбирать основные и вспомогательные ВРИ без каких-либо дополнительных согласований. В то же время, для предоставления условно разрешенного ВРИ собственник должен дополнительно его согласовать через органы местного самоуправления, которые выносят этот вопрос на рассмотрение общественных обсуждений или публичных слушаний. Но при относительной легкости изменения ВРИ земельных участков их собственниками, в отношении арендаторов публичных земельных участков все не так просто.

    Можно ли изменить ВРИ арендованного участка?

    Нередко бывает так, что после того, как землепользователь арендует земельный участок, его планы в отношении этой земли могут измениться. И также часто в результате изменений фактического использования земли необходимо зафиксировать их в публичном реестре (ЕГРН). В противном случае это может быть истолковано как нецелевое использование земли, которое, в свою очередь, является административным правонарушением.

    Общего запрета на изменение арендатором ВРИ арендуемого им земельного участка в законе не содержится, однако здесь существуют весьма обширные исключения.
    Например, если речь идет об аренде земли между двумя частными лицами, то здесь, как правило, все проще – по согласованию с арендодателем арендатор имеет право внести изменения в ЕГРН в части одного из основных или вспомогательных ВРИ и в соответствующий договор аренды. Вместе с тем, несколько иначе обстоит дело с публичными участками, переданными в аренду.

    Что говорит закон об изменении ВРИ земельных участков, находящихся в публичной собственности?

    В ситуации, когда арендатор публичного участка (т.е. участка, арендуемого у государства или муниципалитета) намерен изменить его ВРИ, следует иметь в виду следующее.

    Во-первых, нужно учитывать законодательный запрет на изменение ВРИ земельного участка, если он был предоставлен в аренду по результатам торгов. Об этом прямо говорит Земельный кодекс. Поэтому арендатор, победивший на торгах на право аренды земельного участка, в последующем, по сути, автоматически лишается права изменить какие-либо характеристики такой земли (включая ВРИ) и связан лишь теми видами деятельности, которые были допустимы на ней при его передаче в аренду.

    Другой случай – это договор аренды публичного земельного участка, заключенный без проведения торгов. Прямого законодательного запрета на изменение ВРИ в данном случае законом не предусмотрено. Этой позиции придерживается и Минэкономразвития РФ в одном из своих писем в 2018 году.

    Вместе с тем, как дополнительно указало министерство, в настоящее время вопрос изменения вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного в аренду без проведения торгов, законодательно не урегулирован и должен решаться с учетом всех обстоятельств, при которых соответствующий договор аренды был заключен. Таким образом, в данном вопросе необходимо полагаться на судебную практику.

    Изменение ВРИ арендуемой публичной земли, предоставленной в аренду без проведения торгов. Что говорит судебная практика?

    Несмотря на отсутствие прямого и явно выраженного законодательного запрета на изменение ВРИ публичной земли, арендуемой у муниципалитета или государства без торгов, судебная практика по этому вопросу носит отрицательный характер. Дело в том, что самостоятельное изменение арендатором ВРИ земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования. И здесь возникают большие риски.

    В отсутствие прямого запрета на такое изменение в законе стороны договора аренды заключают дополнительные соглашения к нему, в которых изменяют разрешенное использование участка. Наиболее распространены такие случаи в сфере жилищного строительства, когда застройщик получает участок в аренду для иных, не связанных со строительством жилья целей, а затем по согласованию с собственником участка изменяет ВРИ на приемлемое для него использование, после чего начинает застройку. И, казалось бы, все в рамках закона… Но!

    В большинстве случаев по существу суды квалифицируют действие сторон договора аренды (арендодателя в лице публичного образования и арендатора-гражданина или юридического лица) по изменению ВРИ арендованной земли как обход действующего законодательства и публичных процедур (торгов). Последствием таких действий может явиться недействительность (ничтожность) как таких дополнительных соглашений по изменению ВРИ, так и самих договоров аренды со всеми вытекающими последствиями. Так в одном из дел Верховный Суд указал, что если предоставление земельного участка в аренду для определенной в договоре цели было осуществлено без проведения аукциона, изменение условий такого договора на аренду для жилищного строительства прямо противоречит ст. 39.6 Земельного кодекса. К слову, основоположником такой практики, по сути, стал еще ВАС РФ в 2013 году.

    В другом деле высшая судебная инстанция заключила, что предусмотренные ст. 39.6 Земельного кодекса императивные правила о необходимости соблюдения публичных процедур предоставления земельного участка для жилищного строительства в целях расширения доступа участников рынка строительства к земельным участкам, а также в целях эффективного их использования и развития конкуренции, в результате вышеописанных действий соблюдены не были, а дополнительное соглашение по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов. В этой связи суд пришел к выводу о ничтожности дополнительного соглашения и договоров аренды в силу ст. 166, 168 Гражданского кодекса, как совершенных в нарушение явно выраженного в законе запрета, и посягнувших тем самым на публичные интересы (права неопределенного круга лиц).

    Той же позиции придерживаются и нижестоящие суды. Так, Арбитражный суд Уральского округа квалифицировал действия сторон договора аренды, заключенного без проведения торгов в отношении земельного участка для размещения и обслуживания котельной на основании пп. 9 п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса, по дальнейшему изменению вида разрешенного использования арендованного земельного участка на строительство многоквартирных домов, как недобросовестные, указав, что в данном случае стороны заключили договор аренды земельного участка, на котором изначально предполагалось осуществление строительства многоквартирных домов. Аналогичные обстоятельства были установлены и Арбитражным судом Северо-Кавказского округа в деле об оспаривании решения местной администрации об отказе в выдаче разрешения на строительство, в результате чего в удовлетворении заявления застройщика было отказано.

    Еще печальнее выглядит ситуация, когда арендатор в результате совершения данных действий уже начал застройку. В таких случаях после признания судом изменения ВРИ или же самого договора аренды ничтожными к возведенным в период аренды объектам (в том числе объектам незавершенного строительства) могут быть применены положения ст. 222 Гражданского кодекса о самовольных постройках. Поэтому перед началом строительства необходимо дополнительно удостовериться в «чистоте» права на застройку, поскольку, вероятнее всего, в последующем помочь сохранению постройки не сможет и полученное (казалось бы — законно) разрешение на строительство.

    Как сдать в аренду часть земельного участка?

    Для ответа на вопрос были использованы следующие документы и нормативно-правовые акты:

  • Гражданский кодекс РФ, часть II.
  • Земельный кодекс РФ.
  • Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
  • Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 04.04.2008 № А33-11124/07-Ф02-1114/08 по делу № А33-11124/07.
  • Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.02.2010 по делу № А27-6313/2009.
  • Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.05.2008 № А52-952/2007.
  • Письмо Минэкономразвития РФ от 25.10.2011 № Д23-4444.

    Исходя из информации, предоставленной Вами, считаем необходимым сообщить нижеследующее.

    Обоснование. В соответствии со ст. 11.1 Земельного кодекса РФ, земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Этими основными законами являются Земельный кодекс РФ и Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Государственный кадастр недвижимости содержит сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, а если объектом является земельный участок — описание местоположения его границ.

    Таким образом, исходя из данного законом определения земельного участка, следует, что его границы должны быть четко определены и описано их местоположение. Согласно п. 1 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ земельные участки могут образовываться при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При разделе единого земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, исключается из реестра и прекращает свое существование.

    В случае раздела земельного участка у его собственника вместо права собственности на единый участок возникает право собственности на все образуемые в результате этих действий земельные участки.

    Что касается сделок с земельными участками, в том числе аренды, то согласно ст. 22 Земельного кодекса РФ участки, за исключением изъятых из оборота земель, могут предоставляться собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным Кодексом РФ. Согласно нормам гражданского законодательства арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

    Закон прямо предусматривает, что объектом аренды в этом случае могут быть именно определенные в соответствии с законом земельные участки. Вопросы, связанные с арендой земельного участка, регулируется также и ст. 607 Гражданского кодекса РФ.

    Договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 609 Гражданского кодекса РФ и ст. 26 Земельного кодекса РФ. При несоблюдении этого условия договор аренды земельного участка считается незаключенным. Данный вывод подтверждается и существующей судебной практикой, в частности Постановлением ФАС Восточно-Сибирского округа от 04.04.2008 № А33-11124/07-Ф02-1114/08 по делу № А33-11124/07.

    Существенное условие договора аренды, в том числе и земельного участка – подробное описание его объекта. В договоре должны быть четко определены такие обязательные характеристики объекта, как месторасположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и т.д. Без указания таких условий договор аренды земельного участка может быть признан незаключенным. Об этом нам говорит и судебная практика — Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.02.2010 по делу № А27-6313/2009.

    Эти же требования для индивидуализации земельного участка содержатся и Федеральном законе «О государственном кадастре недвижимости», где сказано, что в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках земельного участка, а именно вид объекта недвижимости, кадастровый номер и дата его внесения в кадастр, описание местоположения границ и площадь участка.

    Таким образом, по общим принципам законодательства не поставленный на государственный кадастровый учет земельный участок не может являться предметом сделки аренды.

    Ситуация, связанная с возможностью аренды части земельного участка, выглядит следующим образом.

    Согласно пп. 3 п. 1 ст. 6 Земельного кодекса РФ объектами земельных отношений являются, в том числе, части земельных участков. В случае если предметом договора аренды является часть земельного участка, то в государственный кадастр недвижимости должны вноситься сведения об обременении земельного участка с присвоением учетного кадастрового номера части. Таким образом, если все же будет проведен кадастровый учет части земельного участка, который позволит характеризовать его как объект аренды, то такая часть земельного участка может быть передана в аренду. Эта позиция подтверждена и в Письме Минэкономразвития РФ от 25.10.2011 № Д23-4444.

    Следует в этой связи отметить, что согласно ч. 11 ст. 25 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при государственном кадастровом учете части объекта недвижимости носят временный характер. Такие сведения теряют свой временный характер с момента государственной регистрации соответствующего ограничения (обременения) вещного права. Если по истечении пяти лет со дня завершения государственного кадастрового учета этой части объекта недвижимости не будет осуществлена государственная регистрация соответствующего ограничения (обременения), то такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.

    Кроме того, если представление кадастрового плана земельного участка необходимо для государственной регистрации договора аренды земельного участка, то, по мнению арбитражных судов, часть земельного участка можно идентифицировать по плану землепользования (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.05.2008 № А52-952/2007).

    Резюме. В соответствии с нормами гражданского законодательства земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Границы земельного участка должны быть четко определены, а их местоположение описано в государственном кадастре недвижимости. При разделе единого земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, исключается из реестра и прекращает свое существование.

    Гражданским и земельным законодательством предусмотрены сделки с земельными участками, в том числе аренда земли. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

    Одним из существенных условий договора, в том числе договора аренды, является условия об объекте. Применительно к земельному участку в договоре аренды должны быть отражены такие его характеристики, как месторасположение, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и т.д. Без указания в договоре таких условий договор аренды земельного участка может быть признан судом незаключенным. Таким образом, земельный участок, не поставленный на государственный кадастровый учет, не может являться предметом сделки, в том числе аренды.

    В отношении сделок с частью земельного участка можно сообщить следующее. В случае если предметом договора аренды является часть земельного участка, то в государственный кадастр недвижимости должны вноситься сведения об обременении земельного участка с присвоением учетного кадастрового номера части. Таким образом, если все же будет проведен кадастровый учет части земельного участка, который позволит характеризовать его как объект аренды, то такая часть земельного участка может быть передана в аренду. Эти сведения носят временный характер до момента государственной регистрации соответствующего ограничения (обременения) вещного права. Если в течение пяти лет не будет произведена государственная регистрация такого обременения, то эти сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.

    Остались вопросы? Позвоните сейчас и получите ответ на свой вопрос!

    голоса
    Рейтинг статьи
  • Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector