" "
Severven.ru

Север Вен
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Для административного здания землю перевести в

Перевод земли под ИЖС в коммерческую

Объясняем нюансы земельного законодательства простым языком: особенности купли-продажи, аренды участков, перевода земель из одной категории в другую, выдела доли, межевания и многое другое. Поможем избежать финансовых потерь и объясним порядок оформления документов.

Земельный фонд Российской Федерации разделен на земельные участки различных категорий и видов. Это необходимо для эффективного контроля использования и минимизации потерь свойств земли. Самым главным классификатором является категория участка, которая отражает правовой статус использования земли. Вид земельного участка определяется по установленным муниципалитетом правилам землепользования или застройки территории.

Индивидуальное жилищное строительство – вид разрешенного использования, при котором на земельном участке может быть построен жилой дом не выше 3-х надземных этажей. Для строительства жилья могут быть использованы две категории: земли населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения.

Перевести земельный участок из одной категории в другую сложно. Легче изменить вид разрешённого использования (ВРИ). Такая процедура проводится в более низких инстанциях, что обеспечивает выдвижение к вам простых требований. Категорию земли и вид разрешённого использования можно узнать в правовых актах муниципалитетов или же договорах, по которым вы являетесь собственником. Решение об изменении ВРИ принимается органом местной исполнительной власти. При положительном ответе изменение должно быть зафиксировано в Едином государственном реестре недвижимости. Перевод земли из ИЖС в другой вид использования необходим в тех случаях, если вы хотите возвести на своем участке объект коммерческой деятельности. По заявлению в орган местного самоуправления владелец участка без труда сможет изменить вид разрешенного использования.

Процедура изменения ВРИ

Перед тем, как приступить к изменению ВРИ земли ИЖС в коммерческую, необходимо обратиться в орган государственной власти за определением точного перечня документов. Точного единого списка не существует. После этого вы можете передавать ходатайство в местный муниципалитет. К нему необходимо приложить подготовленный пакет документов. В ходатайстве должна содержаться следующая информация:

  1. Ваши права на земельный участок.
  2. Кадастровый номер земельного участка.
  3. Категория земельного участка.
  4. Обоснования перевода из ИЖС в коммерческую.
  5. Копии документов, удостоверяющих личность

Физическое или юридическое лицо имеет право предоставить выписку из ЕГРИП или ЕГРЮЛ. Если такие выписки не предоставлены, то орган местного самоуправления запрашивает их сам в порядке межведомственного взаимодействия. После того, как вы соберете все необходимые документы, вам нужно обратиться в орган местной власти. Уполномоченный чиновник назначит публичные слушания, на которых огласят решение. На этом мероприятии имеют право присутствовать жители ближайших домов, они будут оглашать свое мнение и выдвигать какие-либо предложения. Отрицательный ответ вам могут дать в следующих случаях:

  • Ходатайство было передано ненадлежащим лицом.
  • Документы, которые были переданы вместе с ходатайством, не соответствует требованием Земельного Кодекса Российской Федерации.

Отказ должен быть обоснованным, и его можно обжаловать в суд. Если вы получаете положительный результат, вас должны уведомить о дате и времени основного слушания. На нем будет принято окончательное решение. Среди обязательных расходов при изменении ВРИ земельного участка из ИЖС в коммерческую выделяют:

  1. Плату за услуги главного архитектора.
  2. Плату за услуги главы по земельным вопросам.
  3. Оплату публикации об проведении слушания в местной прессе.
  4. Оплату публикации о результатах слушания.

Рассчитывать на быстрый результат не стоит. Оформление бумаг на разных уровнях инстанций занимает много времени. Обычно процесс затягивается на 1-2 месяца, однако иногда это может растянуться на год и более.

Магазин на участке ИЖС

Земли ИЖС по умолчанию предназначены для возведения жилища, однако в отдельных ситуациях этот параметр можно изменить. Конечно, однозначно сказать, получится ли у вас изменить ВРИ земли ИЖС под магазин, невозможно. На это влияют разные параметры, среди которых:

  • Инфраструктура территории, на которой вы собираетесь открывать магазин.
  • Согласие соседей.
  • Наличие обременений или ограничений на участок.
  • Наличие специального проекта, по которому сооружение отдалось в эксплуатацию.
  • Возможность согласования изменений с Роспотребнадзором и Водоканалом.
  • Необходимость межевания, если под магазин будет отведена не вся территория участка.

Если вы всё же решили открывать магазин, ключевым моментом в принятии решения будет согласие соседей – за открытие должен высказаться как минимум 51% жителей. Также собственник всегда имеет возможность отмежевать часть от своего участка под ИЖС и изменить ей вид разрешенного использования.

Земли под ИЖС могут применяться как коммерческие, если получить разрешение на условно разрешенный вид использования участка. Вопрос о предоставлении собственнику такого права обсуждается на публичном слушании. После этого комиссия отправляет запрос на получение разрешения от владельцев участков граничащих с обсуждаемым объектом. Нужно учитывать, что на земельном участке условно разрешенного вида использования можно строить только временные сооружения мелкорозничной торговли.

Изменение ВРИ под автосервис

Перед тем, как возводить на земельном участке автосервис, собственник должен узнать тип территориальной зоны, в которой он собирается строить. В случае, если в перечень видов разрешённого использования этой зоны не включены автосервисы, необходимо менять вид разрешённого использования.

Под коммерческую застройку

Изменение ВРИ земельного участка, предназначенного под ИЖС, под коммерческую застройку необходимо в тех случаях, если вы решили возвести объект придорожного сервиса, гостиничного или туристического обслуживания. Для начала вам придется подать заявление в местную администрацию и пройти процедуру публичных слушаний. После этого необходимо согласовывать постройку с государственными службами: собственник должен позаботиться, чтобы на участке была возможность провести водопровод, систему канализации и электричества той мощности, которые могут потребоваться для проживания большого количества людей. Показательным является соблюдение санитарных и противопожарных мер.

Земельный участок под коммерческую застройку

Земельный участок под коммерческую застройку необходим для возведения офисных зданий, торговых центров, магазинов, спорткомплексов и рядя социальных объектов.

Современные мегаполисы располагают огромным количеством бизнес-центров, ресторанов, спортивных сооружений и производственных центров. Все это в совокупности получило название коммерческих объектов. Они находятся на так называемых участках под коммерческую застройку. О том, что это такое и в чем отличие коммерческих участков от обычной земли и пойдет речь в нашей статье.

Что такое участок под коммерческую застройку?

Первое, что следует отметить – термин «участок под коммерческую застройку». В Земельном кодексе РФ определения коммерческой земле попросту нет. И тем не менее, термин широко используется в нашей жизни. Например, когда речь идет о территории, подлежащей застройке недвижимостью, эксплуатация которой предполагает извлечение прибыли.

Преимущества компании

Включите звук на видео!!

Консультация юриста по земельным спорам бесплатно

Бесплатная горячая линия
(Москва и регионы РФ)

Консультации в мобильном приложении

Коммерческая недвижимость всегда связана с доходами. Она включает следующие виды объектов:

  1. Офисные здания и бизнес-центры.
  2. Транспортные объекты и АЗС.
  3. Торговые центры и магазины.
  4. Ряд социальных объектов.
  5. Спортивные комплексы.

Отличительной особенностью участков под коммерческую застройку является их пригодность к последующему извлечению прибыли. Именно поэтому такие земли должны соответствовать следующим характеристикам:

  1. Соответствие требованиям жилищного строительства.
  2. Легкость перевода земли из одной категорию в другую (например, сельскохозяйственные земли в промышленные).
  3. Возможность прокладки подъездных путей, дорог и магистралей для снабжения с крупными городами.
  4. Наличие коммуникационных узлов, связи, электрификации, газопровода и иных производственных артерий.

Разумеется, коммерческие земли – это всегда обширные территории с понятным расположением границ. Участок подлежит активной застройке с дальнейшим извлечением прибыли.

Особенности перевода земель под коммерческую застройку

Перевод земель из одной категории в другую зафиксирован в ст. 8 Земельного кодекса РФ. В нашем случае речь идет о переводе земель под промышленные и иные нужды.

Следует отметить, что закон может накладывать ограничение на перевод. Это один из первых проблемных моментов, с которым сталкиваются при коммерческой застройке. Сложности могут возникать не только с государственными органами, но также с Роспотребнадзором, Водоканалом, природоохранными службами и др.

Перевод земель под коммерческую застройку чаще всего затрагивает участки ИЖС. В данном случае предпринимателям нужно договориться с собственниками земель о передаче наделов под строительство коммерческих объектов, например, в городской черте или на подъездах к населенному пункту.

Получение разрешения на коммерческую застройку участка

Перед тем как получить земельный участок на коммерческие нужды, предприниматель подает ходатайство с запросом о целевом назначении земли. Вместе с тем требуется получить разрешение на застройку.

В ходе проведения межевания и других землеустроительных работ нужно удостовериться в том, что застраиваемый участок включает в себя:

  1. Коммуникационные узлы (трансформаторные будки, объекты накопления электроэнергии, контроль за уровнем подачи электричества и т.д.).
  2. Части ливневой канализации для защиты от подтопления территории.
  3. Элементы противопожарной системы (подъездные пути, свободные входы/выходы, земельный участок для хранения огнетушителей).
  4. Площадь для проезда и прохода.

Ко всему прочему, требуется учесть нормы градостроительной документации. В частности, речь идет о наличии свободного места от здания до границы земельного участка.

Как используется участок под коммерческую застройку?

Грамотное использование земли под коммерческую застройку – это основной принцип, на котором базируется коммерческая деятельность. Целевая эксплуатация увеличивает прибыль, тогда как нарушения могут привести к банкротству.

Зачастую участок под коммерческое строительство предоставляется по договору аренды. Субъектами договора выступают арендодатель и предприниматель (коммерческая компания). При заключении соглашения об аренде важно соблюдать сроки строительства. Такие договора позволяют включить пункт о последующем выкупе участка, например, если застройщик планирует расширение территории.

Также нельзя забывать и о налогообложении. Расчет стоимости происходит на основе кадастровой стоимости земли. Причем при переводе участка из сельскохозяйственной категории в промышленную потребуется пересмотреть кадастровую стоимость.

Наконец, использование земельного участка – это бесконечное согласование санитарных, пожарных и экологических норм со специальными инстанциями. Не все предприниматели имеют в своем штате толковых юристов, что накладывает определенные трудности при оформлении документов. Важно понимать, что земельный участок не должен простаивать – чем быстрее начнется застройка, тем скорее пойдет прибыль. Консультация земельного юриста крайне необходима!

Помощь юриста

Оценка загородной недвижимости – это важный шаг к успешному завершению покупки земель под коммерческие нужды. Неопытного дельца подстерегают мошенники и перекупщики. Помочь разобраться в непростой ситуации может только квалифицированный юрист по земельным вопросам.

Обращение к эксперту сулит массу преимуществ:

  1. Поиск наиболее оптимального варианта для бизнес-проекта.
  2. Подготовка документов на получение земли, помощь с оформлением перевода участка в другую категорию.
  3. Сопровождение сделки по купле-продаже или аренде земельного участка под застройку.
  4. Оспаривание фиктивных договоров, если земельный участок под строительство имеет нарушения.
  5. Анализ действующего законодательства.
  6. Помощь с получением разрешений на строительство.

Юрист прекрасно знаком с градостроительной документацией. При желании специалист подберет удачный вариант земли под офис, спортивный центр, социальный объект или лабораторное предприятие в районе МКАД и в пределах Московской области.

ПЕРЕВОД ЗЕМЛИ В ДРУГУЮ КАТЕГОРИЮ

Площадь Российского государства более 17 млн. кв. км. Вся земли его разделены на категории, исходя из их предназначения. Понятия и составляющие всех территорий закреплены на законодательном уровне в Земельной кодексе РФ. Законодательством установлен ряд ограничений на изменение категории земли. Чтобы получить сведения о возможности перевода земли из одной категории в другую, нужно направить письменный запрос в муниципалитет, которому принадлежит данный участок.

Типы категорий земель

Законодательно выделены следующие земли:

✔ территории, предназначенные для сельского хозяйства;
✔ выделенные для населенных пунктов;
✔ выделенные для промышленной, энергетической, транспортной, оборонной деятельности, земли спецназначения;
✔ особо охраняемые объекты;
✔ принадлежащие запасу, водному или лесному фонду.

Чаще всего причиной перевода земельных наделов служит необходимость в строительстве на данной земле зданий и сооружений. Например, законом запрещено использовать сельхоз земли под строительство жилых объектов, поэтому для воздвижения постройки нужно реализовать перевод земель сельхозназначения в другую категорию.

Порядок и условия изменения категории. Земли, разрешенные для перевода

Законом установлено, каким территориям разрешается изменять свой статус:

✔ территориям, закрепленными в собственности Правительства РФ;
✔ территориям, владельцами которых являются частные лица;
✔ угодьям сельского хозяйства, принадлежащим местному муниципалитету;
✔ землям во владении местного исполнительного органа, которым предусмотрено другое назначение.

Первым шагом в процессе перевода земли является написание ходатайства и направление его вместе с другими, установленными законом документами, в соответствующий административный орган. Поданная заявка рассматривается на местном, федеральном или правительственном уровне, после чего заявитель получает заключение в виде акта о согласии перевода земли или об отказе в переводе. Срок рассмотрения документов занимает от 2-х до 3-х месяцев.

Акт с вынесенным вердиктом отправляется ходатайствующему лицу в течение 14-ти календарных дней после принятия решения.

Земли сельского хозяйства

Перевод подобных земель наиболее строго регулируется законом и возможен только для определенных целей:

✔ перевод связан с началом процесса добывания полезных ископаемых;
✔ на земле будут прокладываться объекты инфраструктуры – дороги, электричество и т.д.;
✔ земельный надел сохранится в прежнем виде;
✔ участок планируется предоставить государству в оборонных целях.

В 2018 году перевод сельхозземель в другую категорию запрещен.

Задать вопрос юристу:

Земли населенных пунктов

Перевод данной категории земель встречается редко, и возможен лишь в случае, если данная земля по-прежнему будет включена в установленные границы населенного пункта.

К землям населенных пунктов относят:

✔ социально-деловая и жилая зоны;
✔ сельскохозяйственные наделы;
✔ военные объекты;
✔ производственные территории;
✔ зоны инженерных коммуникаций и транспортных структур;
✔ земли спецназначения.

Промышленные земли

Перевод подобных земель происходит в упрощенном порядке, в отличие от других категорий. За последние годы законные и подзаконные акты о переводе данной категории земель не претерпели значительных изменений.

Какие земли нельзя переводить

Перевод земли бывает затруднителен или не возможен вовсе в некоторых случаях.

✔ Если на территории присутствуют строения в аварийном состоянии, а сам участок загрязнен. Для перевода необходимо привести землю в надлежащий вид.
✔ Если поврежден почвенный слой земельного владения. Для изменения статуса такого владения, собственнику нужно произвести рекультивацию участка.

Кому разрешается заявлять о смене земельной категории? Какие данные должны содержаться в ходатайстве?

Законодательством разрешено подавать ходатайство:

  • собственнику владения;
  • землепользователю;
  • землевладельцу;
  • арендатору.

В ходатайстве должна содержаться следующая информация:

  • номер участка согласно кадастровому учету;
  • исходная и желаемая категории земли;
  • причина перевода;
  • доказательство права собственности на владение.

Кадастровый учет

При переводе земли, вносятся изменения в кадастровые параметры владения. Кроме того, изменения вносятся в:

  • акты органов исполнительной власти о предоставлении участка земли;
  • договоры о владении участком;
  • гос. кадастр недвижимости;
  • правоустанавливающие документы на землю.

Изменение статуса земли без согласия ее обладателя

Осуществить переход владения возможно и без согласия его владельца, если ходатайство будет подано органами администрации. Закон позволяет это сделать в следующих случаях:

  • если территория станет природоохранной, при этом оставаясь в собственности прежнего владельца;
  • если вносятся изменения в границы города.

Документы, необходимые для осуществления процедуры изменения земельной категории

Одновременно с ходатайством подаются следующие документы:

  • реестровая выписка о правах на землю;
  • копии документов физлица, реестровая выписка о его регистрации для юридического лица;
  • согласие на перевод владельца недвижимости;
  • при необходимости – заключение экологической экспертизы и отчет о потерях сельского или лесного хозяйства.

Особенности перевода категорий земель

Значительное количество случаев изменения категории земель регулируются на законодательном уровне, но на практике часто встречаются противоречивые ситуации. В таких случаях вопрос решается в судебном порядке. Наиболее часто, подобные сложности возникают при переводе сельхозземель, когда необоснованность отказа приходится доказывать через суд.

Как проходит перевод земель промышленности в другую категорию назначения — условия, пошаговая инструкция и особенности

На территории Российской Федерации все земельные участки разделены на категории, которые указывают на целевое назначение земель. Это необходимо для ведения учёта земельных ресурсов и их рационального использования. Всего выделяют семь категорий земель.

Одна из них – земли промышленного назначения. Земли промышленности обычно расположены за пределами населённых пунктов. Их используют предприятия и организации, которые занимаются промышленным производством.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Особенности, условия и нюансы процедуры

Земли промышленности можно перевести в любую другую категорию земель, если возникнет такая необходимость. Так, эти участки можно без ограничений переводить в земли запаса, лесного хозяйства и сельскохозяйственного назначения при условии, что после использования они остались пригодны для этого.

При создании особо охраняемых природных территорий и туристско-рекреационных зон также может быть изменена категория промышленной земли.

Перевод земель промышленности в земли водного фонда осуществляется, если начинается строительство водохранилищ или других искусственных водных объектов, меняется русло реки или каким-то иным образом меняется местоположение водного объекта.

Есть два момента, которые препятствуют переводу земель промышленности в другие категории. О сложностях перевода земель указано в статье 9 ФЗ № 172 от 21 декабря 2004 года.

    Если земли промышленного назначения загрязнены или на них находятся строения и сооружения под снос, то переводить их в другую категорию можно после подготовки и утверждения проекта рекультивации земель.

То есть необходимо сначала предложить меры по экологическому и экономическому восстановлению территории, и только потом собирать необходимые документы.

  • Если на территории проводились работы, которые нарушили слои почвы, то перевод в другую категорию осуществляется после восстановления. Для этого также требуется подготовить и утвердить проект рекультивации. Исключение составляют те случаи, когда категория земли меняется по ходатайству местных или федеральных властей.
  • Как перевести — пошаговая инструкция

    1. Определите, в какое ведомство нужно обратиться.

    Сначала нужно определить, в чьей собственности находится участок земель промышленности, которому нужно изменить категорию. От этого зависит, в какой орган власти нужно обращаться с ходатайством.

    Если территория находится в частной или муниципальной собственности, то ходатайство пишется в муниципалитете. В органах местного самоуправления обычно есть земельный комитет, который занимается вопросами смены категории.

    Если владельцем земли является государство, то необходимо обратиться в соответствующий исполнительный орган госвласти.
    Подготовьте ходатайство.

    Следующим шагом изменения категории промземель будет подготовка ходатайства по установленной форме. Образец ходатайства предоставляют органы власти.

    В ходатайстве указываются:

    • кадастровый номер участка;
    • категория земель на данный момент и категория, в которую планируется перевести данный участок;
    • аргументы в пользу перевода участка из одной категории в другую;
    • права на данный участок.

    К ходатайству необходимо приложить:

    • Выписку из госкадастра недвижимости, в которой должны быть сведения о земельном участке.
    • Копии паспортов физических лиц или выписки из ЕГРЮЛ и ЕГРИП.
    • Выписку из ЕГРН.
    • Заключение органа государственной экологической экспертизы, если этого требует законодательство.
    • Письменное согласие владельца участка на смену категории, если владелец лично не участвует в данной процедуре.
  • Оплатите перевод земель в иную категорию и госпошлину.

    Госпошлина в размере 350 рублей оплачивается за внесение изменений в реестр кадастрового учёта. Кроме госпошлины, нужно будет оплатить перевод земель из одной категории в другую.

    Сумма будет зависеть от целей использования участка. Ежегодно эта сумма меняется. В 2018 году она составляет 9000-12000 рублей за одну сотку. Это больше, чем в 2017 году, на две-три тысячи рублей.
    Подождите принятия решения.

    Решения по ходатайству принимаются в установленные сроки. Если ходатайство направлялось в исполнительный орган госвласти, то на ожидание может уйти три месяца.

    Если решение принимают местные власти, то им отводится два месяца. Акт о принятом решении отправляется заявителю в течение двух недель с момента рассмотрения.

    Получено положительное решение

    1. При положительном решении заявителю направляется акт, подтверждающий перевод земли промназначения в другую категорию. Этот акт – бессрочный.
    2. Одновременно с этим в течение пяти рабочих дней муниципалитет должен направить копию акта в территориальный Росреестр, который ведёт госкадастр недвижимого имущества.
    3. В свою очередь это ведомство уведомляет правообладателей земель промышленности и органы, регистрирующие права на недвижимость и сделки с нею, об изменениях и необходимости внесения соответствующей записи в ЕГРН. На это отводится семь дней.
    4. Как только сведения будут внесены в реестр, перевод будет считаться осуществлённым. При этом не нужно переоформлять документы на земельные участки, у которых была изменена категория.

    Что делать, если отказали?

    Отказать в переводе земель промышленного назначения в другие категории могут по разным причинам. Не допускается перевод земель из одной категории в другую, если:

    • есть ограничения или запрет на изменение категории, зафиксированный в законодательстве;
    • выдано отрицательное заключение экологической госэкспертизы, если по закону такая экспертиза должна проводиться;
    • целевое назначение земель противоречит утверждённым документам по планированию территории и землеустроительной документации.

    Отказать также могут, если:

    • пакет документов будет неполным;
    • обнаружатся фактические ошибки в документах;
    • у заявителя нет прав на проведение смены категории земли.

    К акту об отказе изменения категории земли прилагается обоснование отрицательного решения. Исправив замечания, заявитель может подать ходатайство повторно. Также он может оспорить решение через суд и составить новое ходатайство, если суд примет положительное решение.

    Для обращения в суд нужно:

    1. Получить акт об отказе в изменении категории земли.
    2. Составить заявление в суд, к которому приложить копии акта, ходатайства и всех документов к нему, документы, которые подтверждают неправомерность отказа в переводе, другие документы, которые имеют отношение к делу.

    Если суд удовлетворит требования, то нужно получить экземпляр судебного решения и начать процедуру смены категории участка земли промышленного назначения с самого начала. То есть снова написать ходатайство и приложить к пакету документов судебное решение.

    Перевод промышленных земель в другую категорию требует знания различных юридических тонкостей. Браться самостоятельно за реализацию всех процедур без помощи юриста не рекомендуется. Ведь из-за неверно оформленных документов можно потерять не только время, но и деньги.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    8 (800) 350-29-87 (Москва)
    8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

    Как перевести нежилое здание (магазин) в жилое, если он стоит на земле зона О-1 (зона делового общественного и коммерческого назначения)

    Уважь. Юристы! Купила щит. дом (49 кв.м.) в деревне, кот. 20 лет назад был магазином. По выписке ЕГРН статус » магазин». Писала заявление в администрацию о переводе в жилое. Отказ по 2 причинам: 1.Нет ремонта. 2.Территор. Зона О-1 (зона делового, обществ. И коммерч. Назначения). Ремонт сделан. Земля под магазином не приватизирована, но межевание я сделала. То есть, если выкупать, сумма получается в 10 р. больше, чем выкуп жилой зоны. Но даже выкуп не даст возможность перевести в жилое из-за зоны. Администрация ссылается на внесение изменений в генплан, а когда будут заказывать новый генплан на все поселение — неизвестно. Уже прошел почти год с момента 1-го обращения. А пользоваться то надо сейчас.

    1 квт электричества по магазину стоит 11 руб., а по жилому дому 3 руб. Как мне быть? Мне нужно перевести здание из нежилого в жилое. Я пользуюсь как дачей.

    Ответы на вопрос:

    Вопрос перевода зависит от того как фактически используется этот «магазин-дом». Как дом или как магазин.

    Пользоваться как хотите?

    Можно подать заявление в администрацию на смену вида разрешенного использования.

    Чтобы дать вам конкретный совет как вам поступить нужно юристам досконально изучить ваши местные Правила землепользования и застройки территории ст 30 Градостроительного кодекса РФ Без изучения этого документа Вы получите от юристов только общие рассуждения ни о чем, типа вам следует обращаться в суд и там оспаривать отказ

    «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 24.04.2020)

    ГрК РФ Статья 30. Правила землепользования и застройки

    1. Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях:

    1) создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;

    2) создания условий для планировки территорий муниципальных образований;

    3) обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;

    4) создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

    2. Правила землепользования и застройки включают в себя:

    1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;

    2) карту градостроительного зонирования;

    3) градостроительные регламенты.

    3. Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений включает в себя положения:

    1) о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления;

    2) об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами;

    3) о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления;

    4) о проведении общественных обсуждений или публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;

    (в ред. Федерального закона от 29.12.2017 N 455-ФЗ)

    (см. текст в предыдущей редакции)

    5) о внесении изменений в правила землепользования и застройки;

    6) о регулировании иных вопросов землепользования и застройки.

    4. На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне, за исключением земельного участка, границы которого в соответствии с земельным законодательством могут пересекать границы территориальных зон.

    (в ред. Федерального закона от 02.08.2019 N 283-ФЗ)

    (см. текст в предыдущей редакции)

    5. На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы населенных пунктов, входящих в состав поселения, городского округа, границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия, границы территорий исторических поселений федерального значения, границы территорий исторических поселений регионального значения. Указанные границы могут отображаться на отдельных картах, которые являются приложением к правилам землепользования и застройки.

    (в ред. Федеральных законов от 30.12.2015 N 459-ФЗ, от 29.07.2017 N 280-ФЗ, от 02.08.2019 N 283-ФЗ)

    (см. текст в предыдущей редакции)

    5.1. На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке устанавливаются территории, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, в случае планирования осуществления такой деятельности. Границы таких территорий устанавливаются по границам одной или нескольких территориальных зон и могут отображаться на отдельной карте. В отношении таких территорий заключается один или несколько договоров, предусматривающих осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории в соответствии с настоящим Кодексом.

    (часть 5.1 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 373-ФЗ; в ред. Федерального закона от 02.08.2019 N 283-ФЗ)

    (см. текст в предыдущей редакции)

    6. В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:

    1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

    2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

    3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации;

    4) расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в случае, если в границах территориальной зоны, применительно к которой устанавливается градостроительный регламент, предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.

    (п. 4 введен Федеральным законом от 03.07.2016 N 373-ФЗ)

    Консультант Плюс: примечание.

    О подготовке и внесении сведений о границах населенных пунктов, территориальных зон см. ст. 7 ФЗ от 31.12.2017 N 507-ФЗ.

    6.1. Обязательным приложением к правилам землепользования и застройки являются сведения о границах территориальных зон, которые должны содержать графическое описание местоположения границ территориальных зон, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, используемой для ведения Единого государственного реестра недвижимости. Органы местного самоуправления поселения, городского округа также вправе подготовить текстовое описание местоположения границ территориальных зон. Формы графического и текстового описания местоположения границ территориальных зон, требования к точности определения координат характерных точек границ территориальных зон, формату электронного документа, содержащего указанные сведения, устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере ведения Единого государственного реестра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

    (часть 6.1 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 507-ФЗ)

    7. Утвержденные правила землепользования и застройки поселения, городского округа, межселенной территории не применяются в части, противоречащей ограничениям использования земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости и осуществления экономической и иной деятельности, установленным на приаэродромной территории, в границах которых полностью или частично расположена приаэродромная территория, установленная в соответствии с Воздушным кодексом Российской Федерации (далее — ограничения использования объектов недвижимости, установленные на приаэродромной территории).

    (часть 7 введена Федеральным законом от 01.07.2017 N 135-ФЗ)

    8. Срок приведения утвержденных правил землепользования и застройки в соответствие с ограничениями использования объектов недвижимости, установленными на приаэродромной территории, не может превышать шесть месяцев.

    (часть 8 введена Федеральным законом от 01.07.2017 N 135-ФЗ)

    Перевод ИЖС участка под строительство автосервиса

    Добрый день! Купили участок в 50м от федеральной трассы под строительство автосервиса. Рядом с нами мойка и АЗС . Документы все по земельному участку готовы. Проект сделан. Принесли документы в администрацию для получения разрешения на строительство (и перевод жилого в нежилое),они дали отказ, ссылаясь на недостаточное расстояние до жилого дома(1 дом с одной стороны,с других сторон мойка и пустая земля) по проекту расстояние до него составляет 12,5м по пожарным нормам. Опираясь на СП 42.13330.2011 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. расстояние до жилого дома должно составлять 15м.(до 100 постов), мы можем его увеличить.Но администрация заявляет, что должно быть 50м по требованиям СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов». Я полагаю, этот санпин носит рекомендательный характер,верно ли? Как опротестовать данный отказ и куда обратиться.

    Уважаемая Юлия! Здравствуйте! А по градостроительному плану что? По уму надо видеть документы. А так здесь или менять проект или обжаловать в порядке ст.ст.218-223 КАС РФ отказ в суде.

    Повторю, надо смотреть документы, так как есть минимальные градостроительные, санитарные и противопожарные расстояния.

    Для обжалования в суде, какие документы с нашей стороны готовить?

    Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 25.09.2007 N 74 «О введении в действие новой редакции санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 „Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов“ являются действующими и носит обязательный характер.

    Согласно пп. 5 7.1.12 станции технического обслуживания легковых автомобилей до 5 постов (без малярно-жестяных работ) относятся к промышленным объектам и производствам V класса, для которых санитарно-защитная зона составляет 50 метров.

    В соответствии с п. 5.3 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 допускается размещать в границах санитарно-защитной зоны промышленного объекта или производства: нежилые помещения для дежурного аварийного персонала, помещения для пребывания работающих по вахтовому методу (не более двух недель), здания управления, конструкторские бюро, здания административного назначения, научно-исследовательские лаборатории, поликлиники, спортивно-оздоровительные сооружения закрытого типа, бани, прачечные, объекты торговли и общественного питания, мотели, гостиницы, гаражи, площадки и сооружения для хранения общественного и индивидуального транспорта, пожарные депо, местные и транзитные коммуникации, ЛЭП, электроподстанции, нефте- и газопроводы, артезианские скважины для технического водоснабжения, водоохлаждающие сооружения для подготовки технической воды, канализационные насосные станции, сооружения оборотного водоснабжения, автозаправочные станции, станции технического обслуживания автомобилей.

    Как видите, среди объектов, которые могут находится в санитарно — защитной зоне СТО жилые дома не значатся.

    Но вы можете попробовать получить письменное согласие собственника жилого дома на строительство СТО с нарушением санитарно-защитной зоны. Это увеличит ваши шансы на узаканивание в последующем в судебном порядке, в том случае, если даже при наличии письменного согласия собственника администрация откажет.

    СП 42.13330.2011 Градостроительство. Планировка и застройка

    Данные правила уже не действуют.

    Действуют «СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*» (утв. Приказом Минстроя России от 30.12.2016 N 1034/пр)

    11.34 Расстояния от наземных и наземно-подземных гаражей, открытых стоянок, предназначенных для постоянного и временного хранения легковых автомобилей,и станций технического обслуживания до жилых домов и общественных зданий, а также до участков общеобразовательных и дошкольных образовательных организаций, размещаемых на селитебных территориях,следует принимать с учетом СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200, нормативных документов по пожарной безопасности и СП 113.13330.

    Как раз идет отсылка на Сан Пин, о которых указала Вам администрация.

    Документы по пожарной безопасности относятся к стоянкам, не нашла упоминаний об автосервисе. Мы не предполагаем размещение у нас стоянок.

    этот санпин носит рекомендательный характер, верно ли?

    Нет, этот нормативный акт носит обязательный характер в силу ст. 12 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения».

    1. При планировке и застройке городских и сельских поселений должно предусматриваться создание благоприятных условий для жизни и здоровья населения путем комплексного благоустройства городских и сельских поселений и реализации иных мер по предупреждению и устранению вредного воздействия на человека факторов среды обитания.
    2. При разработке нормативов градостроительного проектирования, схем территориального планирования, генеральных планов городских и сельских поселений, проектов планировки общественных центров, жилых районов, магистралей городов, решении вопросов размещения объектов гражданского, промышленного и сельскохозяйственного назначения и установления их санитарно-защитных зон, а также при проектировании, строительстве, реконструкции, техническом перевооружении, консервации и ликвидации промышленных, транспортных объектов, зданий и сооружений культурно-бытового назначения, жилых домов, объектов инженерной инфраструктуры и благоустройства и иных объектов (далее — объекты) должны соблюдаться санитарные правила.

    Действительно, согласно требованиям СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 станции технического обслуживания легковых автомобилей до 5 постов (без малярно-жестяных работ) относятся к объектам V класса опасности и для них устанавливается санитарно-защитная зона 50 метров.

    Поэтому следуя формальному подходу отказ уполномоченного органа местного самоуправления в выдаче разрешения на строительство из-за отсутствии в проекте обоснования санитарно-защитной зоны.

    Однако, сам СанПиНе 2.2.1/2.1.1.1200-03 допускает возможность сокращения этих санитарно-защитных зон по решению Главного государственного санитарного врача субъекта РФ при наличии результатов экспертизы проекта санитарно-защитной зоны с расчетами рассеивания загрязнения атмосферного воздуха и физических воздействий на атмосферный воздух (шум, вибрация, электромагнитные поля (ЭМП) и др. (п. 4.3. СанПин).

    Кроме того, если вы являетесь субъектом малого бизнеса, для вас п. 3.17 того же СанПин предусматривает, что

    При размещении объектов малого бизнеса, относящихся к V классу опасности, в условиях сложившейся градостроительной ситуации (при невозможности соблюдения размеров ориентировочной санитарно-защитной зоны) необходимо обоснование размещения таких объектов с ориентировочными расчетами ожидаемого загрязнения атмосферного воздуха и физического воздействия на атмосферный воздух (шум, вибрация, электромагнитные излучения). При подтверждении расчетами на границе жилой застройки соблюдения установленных гигиенических нормативов загрязняющих веществ в атмосферном воздухе и уровней физического воздействия на атмосферный воздух населенных мест проект обоснования санитарно-защитной зоны не разрабатывается, натурные исследования и измерения атмосферного воздуха не проводятся.

    Как следует из материалов дела, проектируемый объект не является сложным и уникальным; согласно проектной документации объект имеет два этажа, общая площадь объекта составляет – 512, 28 кв. м. Здание предприятия общественного питания проектируется в существующей застройке, по своей классификации относится к V классу вредности.
    В связи с вышеизложенным суд приходит к выводу о том, что установление санитарно-защитной зоны в данном случае не требуется.

    Поэтому в настоящий момент, если вы по прежнему намереваетесь строить данный объект, я думаю, вам необходимо выполнить проект обоснования строящегося объекта с ориентировочными расчетами ожидаемого загрязнения атмосферного воздуха и физического воздействия на атмосферный воздух (шум, вибрация, электромагнитные излучения), после чего получить соответствующее положительное заключение Центра гигиены и эпидемиологии по вашему субъекту РФ, и только после этого можно говорить об обжаловании отказа в выдаче разрешения на строительство.

    Меняем категорию разрешенного использования земли

    Код категории земель отражается в декларации по земельному налогу по строке 030 раздела 2. Но в некоторых случаях категорию земли можно изменить.

    Использование сельхозугодий

    Такие земли могут быть заняты:

    • внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений;
    • водными объектами;
    • зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;
    • сельхозугодьями. В них входят пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли под садами, виноградниками и другими многолетними насаждениями. Они подлежат охране как особо ценные земли.

    Сельскохозяйственные угодья подразделяются на три категории, минимальные размеры и местоположение которых устанавливаются законами субъектов РФ.

    1. Земли приоритетного использования, подлежащие особой охране, к которым относятся опытно-производственные подразделения научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профобразования. Кадастровая стоимость этих земель существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (округу).

    2. Особо ценные продуктивные угодья, использование которых для несельскохозяйственных нужд, для дачного и иного строительства не допускается.

    3. Сельскохозяйственные угодья, непригодные для ведения сельскохозяйственного производства, следовательно, земли худшего качества по кадастровой оценке.

    Использование земельного участка сельскохозяйственного назначения, предоставленного для ведения фермерского хозяйства, в целях жилищного строительства не допускается (письмо Минэкономразвития России от 21 декабря 2010 г. № Д23-5270).

    Для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых в деятельности фермерского хозяйства, могут предоставляться и приобретаться земельные участки согласно пункту 2 статьи 11 Федерального закона от 11 июня 2003 г. № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

    Перевод земель в другую категорию

    Общие правила изменения категории земель

    При этом перевод сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:

    1) с консервацией земель;

    2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения. Для создания туристско-рекреационной зоны и перевода земель сельскохозяйственной категории в «земли особо охраняемых территорий и объектов» должно быть принято постановление Правительства РФ о создании туристско-рекреационной особой экономической зоны на территории РФ, где расположен земельный участок (постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2010 г. № 07АП-10686/10, ФАС Северо-Западного округа от 21 сентября 2010 г. № А66-14704/2009);

    3) с установлением или изменением черты населенных пунктов;

    4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения объектов;

    5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного или водного фонда, земель запаса;

    6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;

    7) с выполнением международных обязательств РФ, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;

    8) с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;

    9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.

    В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Закона № 172-ФЗ не допускается перевод земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на 50 процентов и более превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, указанных в пункте 4 статьи 79 Земельного кодекса РФ.

    Документальное оформление

    В отношении земель сельскохозяйственного назначения (кроме находящихся в собственности РФ) содержание ходатайства и состав прилагаемых к нему документов устанавливают органы власти субъектов РФ.

    В обязательном порядке ходатайство должно содержать:

    • кадастровый номер участка;
    • категорию земель, в состав которых входит земельный участок, и категорию земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;
    • обоснование перевода земельного участка из одной категории в другую;
    • права на земельный участок.

    К ходатайству необходимо приложить следующие документы (п. 4, 4.1 ст. 2 Закона № 172-ФЗ):

    • выписку из Единого государственного реестра юридических лиц или из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей;
    • согласие правообладателя участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую.

    В рассмотрении ходатайства могут отказать только в двух случаях: если с ходатайством обратилось ненадлежащее лицо или к ходатайству приложены несоответствующие документы.

    В последнем случае оно возвращается с указанием причин отказа (п. 3 ст. 3 Закона № 172-ФЗ).

    Втечение двух месяцев со дня поступления ходатайства исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления (Правительство РФ — в течение трех месяцев) принимает акт о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую либо акт об отказе в переводе.

    В течение 14 дней после этого акт направляется заинтересованному лицу (в орган кадастрового учета — в течение пяти дней). О внесенных изменениях орган кадастрового учета уведомляет заинтересованных правообладателей земельных участков с указанием акта о переводе земель или земельных участков, а также органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

    Если участок из состава земель сельскохозяйственного назначения будет переведен в земли иных категорий с нарушением действующего законодательства, решение о переводе может быть отменено.

    Отметим, что лицу, получившему участок, который незаконно изъят или переведен в другие категории, будет крайне затруднительно возместить убытки, связанные с отменой такого решения (постановления Президиума ВАС РФ от 17 июля 2012 г. № 2683/12, от 22 мая 2012 г. № 13443/11).

    Изменение налоговой нагрузки

    Важно запомнить

    При переводе земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию нужно соблюдать все правила. Иначе решение о переводе может быть отменено.

    Как перевести землю из ИЖС в коммерческую

    ИЖС подразумевает возведение капитальных строений на земле и использование их исключительно для проживания членов одной семьи.

    При желании воспользоваться участком для целей предпринимательства потребуется сменить его вид разрешенного использования.

    Эксплуатация надела не по целевому назначению является нарушением земельных законов.

    При каких видах деятельности нужно осуществлять смену ВРИ?

    Самый подходящий для строительной деятельности в черте населенных пунктов ВРИ «Для индивидуального жилищного строительства» не может использоваться для получения прибыли. В то же время, размер участка может позволять размещение на нем не только жилого дома, но и коммерческого объекта.

    Магазин

    В зависимости от размера будущего торгового объекта возможно два варианта развития событий:

    • Разделение участка ИЖС на две части, одна из которых получает ВРИ «Предпринимательство» подраздел «Магазины».
    • Перевод всего участка под предпринимательскую цель использования.

    Вновь присвоенный вид использования позволяет возводить на земле торговые объекты площадью до 5000 м2.

    Гостиница

    Строительство гостиницы на землях населенных пунктов требует получения разрешения на ведение строительных работ.

    ВРИ «ИЖС» у выбранной стройплощадки будет являться причиной для отказа в выдаче требуемого документа.

    Как и в предыдущем случае, можно сменить ВРИ у части земельного массива под ИЖС или присвоить коммерческую цель всему наделу.

    Согласно действующему классификатору, следует рассмотреть возможность изменения ВРИ участка, на другой, соответствующий коду 4.7 «Гостиничное обслуживание».

    Автомойка

    Независимо от того, какой тип моечного блока вы собираетесь поставить – капитальный, или модульный сборно-разборный, без смены ВРИ участка не обойтись. Доказать контролирующим структурам, что использование построенного объекта предполагается исключительно для собственных нужд будет очень сложно.

    Присвоение разрешенного использования 4.9 «Обслуживание автотранспорта» позволит размещать на земле не только автомойки, но и другие сопутствующие объекты:

    • Гараж и автостоянка.
    • Автозаправочная станция.
    • Шиномонтаж и магазин автозапчастей.

    Торгово-развлекательный центр

    Участок под ИЖС имеет ограниченные размеры, поэтому разместить на нем полноценный торгово-развлекательный комплекс не получится. Минимальные требования к такому объекту – площадь здания от 5000 м2.

    Кроме того, необходимо будет предусмотреть гараж или паркинг для автомобилей сотрудников центра и его посетителей. Если все это можно устроить на вашем участке – начните процедуру смены ВРИ земли на код 4.2 «Торговые центры».

    Прочие объекты

    По классификатору ВРИ на землях населенных пунктов возможно возведение следующих коммерческих объектов:

    • Офисы производственных, торговых, банковских структур – подраздел 4.1 Классификатора.
    • Рынки, ярмарки выходного дня, торговые площадки – код 4.3.
    • Кафе и рестораны, закусочные и столовые – код 4.6.
    • Детские аттракционы – код 4.8.

    До начала процедуры смены ВРИ оцените размеры участка на предмет соответствия планируемым целям.

    Нехватка земли для организации минимального сервиса коммерческого объекта может негативно сказаться на его прибыльности.

    Возможность и условия перевода

    Вопрос перевода земли из ИЖС на коммерческую цель использования регламентируется статьей 37 ГрК РФ, Приказом Минэкономразвития РФ №540, а также нормативно-правовыми актами муниципалитетов.

    Правовой статус земельного участка определяется согласно его принадлежности к какой-либо категории в соответствии с зонированием территории. Так как ПЗЗ района, градостроительные планы разрабатывают и утверждают органы местного самоуправления (администрации поселений), то о возможности смены назначения земли узнавать нужно именно там.

    Градостроительный кодекс РФ гарантирует возможность самостоятельного выбора ВРИ земли каждому гражданину, при этом нужно учитывать, что в некоторых случаях потребуется проведение публичных слушаний.

    Согласно действующему законодательству, один и тот же участок земли может иметь основной вид использования, а также условно-разрешенный и вспомогательный. Если ваша недвижимость помимо основного ВРИ «ИЖС» имеет предусмотренные законом предпринимательские цели, то смена разрешенного использования земли сильно упрощается.

    Как происходит изменение без публичных слушаний?

    Без проведения публичных обсуждений допускается смена видов использования земли на вспомогательный вид, предусмотренный действующим ПЗЗ. Решение о смене статуса надела принимается главой поселения.

    С публичными слушаниями

    Условно-разрешенные виды использования наделу присваиваются главой администрации муниципалитета с учетом предложений, поступивших во время публичных слушаний. Хорошие отношения с соседями в этом случае могут стать хорошей основой вашему начинанию.

    Порядок процедуры

    Если на участке ИЖС располагается жилой дом, дальнейшее проживание в котором не планируется, в первую очередь необходимо осуществить перевод здания в категорию нежилого.

    В случае, когда предполагается разделение участка, а также сохранение за домом статуса жилого помещения, проводится межевание земли с постановкой на кадастровой учет полученных частей. Здесь следует учитывать, что к участкам ИЖС предъявляются требования по минимальному размеру.

    При смене на вспомогательный вид

    Если ПЗЗ территории и техрегламенты не запрещают присвоение земельному владению коммерческой цели использования, то составляется декларация, уведомляющая Кадастровую палату о намерении использовать участок для новых целей.

    Приложением к декларации будет являться межевой план земли. Копия ПЗЗ направляется в ведомство администрацией поселения при осуществлении межведомственного взаимодействия.

    На условно-разрешенную коммерческую цель

    Структурой, ответственной за прием заявлений и принятие решений о разрешении смены цели использования земли на условно-разрешенный вид в черте населенного пункта, является администрация поселения.

    Направить ходатайство об изменении ВРИ земли имеют право собственники участков, а так же арендаторы, при условии пользования наделом свыше 5 лет. Для арендаторов обязательным является предоставление письменного согласия собственника земли.

    Глава администрации назначает проведение публичных слушаний, принять участие в которых могут все владельцы соседних земельных наделов. Во время обсуждения предполагаемых изменений выясняется мнение людей, заслушиваются их возражения.

    Как показывает практика, чаще всего несогласие выражается при планировании разместить на земле объекты, оказывающие негативное воздействие на природу – автомойку, реммастерскую, а также постройки, предполагающие массовое скопление народа, ввиду возможного нарушения общественного порядка.

    Положительное решение главы администрации о смене ВРИ земли направляется в Кадастровую палату, которая фиксирует изменение статуса надела в Госкадастре.

    Стоимость

    Смена ВРИ земли может включать в себя следующие «платные» процедуры:

    • Обмер надела с внесением записи в реестр кадастровой палаты.
    • Запрос выписки из ЕГРН.
    • Регистрация изменений в кадастре.

    Причины отказа

    Отказ удовлетворения ходатайства может быть обжалован в судебной инстанции. Но до подачи заявления в суд убедитесь, не явился ли отказ следствием:

    • Ненадлежащего оформления ходатайства.
    • Неполного пакета требуемых документов.
    • Отсутствия прав на инициирование административной процедуры.

    Все эти недочеты легко устранимы, после чего заявление может быть подано повторно.

    Заключение

    Использование земельного участка «ИЖС» для получения прибыли возможно только после присвоения участку коммерческой цели использования. Потребует вопрос обсуждения на публичных слушаниях или нет зависит от того, какие направления использования предусмотрены для землевладения в градостроительном плане и ПЗЗ территории.

    Испрашивание коммерческой цели использования для участков, на которых предпринимательство запрещено градрегламентом, станет причиной для вынесения отказа в удовлетворении просьбы.

    Как перевести земельный участок из аренды в собственность

    Вопрос о том, как перевести земельный участок из аренды в собственность, появляется у собственников жилья или коммерческой недвижимости, расположенной на данном участке. Суть процедуры заключается в переходе земельного участка от одного собственника к другому, в результате чего изменение фиксируется с юридической точки зрения выдачей свидетельства или выпиской из ЕГРП на имя нового владельца. Межевание и постановка на кадастровый учет также считаются оформлением, так как предполагают получение соответствующих документов.

    Оформление права собственности на земельный участок также требуется в результате получения участка путем купли-продажи, дарения, обмена. Оформлять право собственности, которое позволит владельцу распоряжаться участком по своему усмотрению, лучше через профильного юриста, поскольку самостоятельный процесс может занять длительное время.

    Для начала следует понять тип земельного участка – от этого будет зависеть процесс оформления собственности, также список необходимых документов:

    • Участок под уже построенным домом. Нередки ситуации, когда земля под купленным домом находится в собственности у предыдущего владельца, органов местной власти. В этом случае, чтобы разбить на участке сад или огород, продать его или обменять, потребуется оформить собственность на землю.
    • Участок под индивидуальное жилищное строительство.
    • Участок для ведения личного подсобного хозяйства, в том числе в некоммерческих целях.
    • Участок под садоводство или дачу, для огородничества.

    Оформить собственность на арендованный участок могут как физические, так и юридические лица (например, земля вокруг коммерческого помещения, офиса). Если на участке уже есть постройка, находящаяся в собственности, процесс оформления будет протекать значительно быстрее, так как в противном случае потребуется проводить аукцион с последующим выкупом недвижимости.

    Условия для переоформления собственности на земельный участок

    Наличия на участке постройки, находящейся в собственности у данного лица, к сожалению, недостаточно для оформления права владения – этот аспект может лишь ускорить процесс. Чтобы гражданин получил возможность претендовать на управление земельным участком, им должно выполняться одно из следующих требований:

    • Наличие договора аренды – основного документа, который является основанием для возможности оформления права собственности.
    • Имущество (в данном случае – земельный участок) должно быть получено гражданином или организацией в бессрочное постоянное пользование.
    • Земельный участок находится в наследуемом пожизненном владении.

    Если гражданином или организацией на арендуемом участке была возведена капитальная постройка, он получает преимущество при оформлении права собственности. При этом не важно, был ли завершен процесс строительства

    Следующий этап – подготовка необходимых документов. Важный момент – если земельному участку присвоен регистрационный номер и имущество зарегистрировано в соответствии с требованиями действующего законодательства, процесс рассмотрения документов займет около 10 рабочих дней. В противном случае потребуется процедура межевания, чтобы определить границы земельного участка. Гражданином или организацией будет выдано заверенное свидетельство, которое вместе с кадастровым паспортом и схемой участка потребуется направить в местную администрацию – процесс принятия решений занимает несколько недель.

    Бесплатное оформление собственности на землю

    В некоторых случаях арендатор может бесплатно получить в собственность арендованный земельный участок. Это преимущество будет действовать в случаях, если:

    • Земельный участок был предоставлен для ведения ЛПХ (личного подсобного хозяйства) юридическому лицу, был заключен договор сроком действия не менее шести лет, пять из которых уже прошли.
    • Участок был предоставлен в безвозмездное использование на срок не менее шести лет. При этом право получения собственности имеют граждане, которые получали участок с назначением под ведение личного подсобного хозяйства или строительство жилого дома. По такому назначению земельные участки с возможностью последующего выкупа предоставляют сотрудникам муниципальных образований.
    • Арендатор является многодетным родителем, то есть имеет не менее трех детей.

    Важно учитывать, что данная возможность на бесплатное получение земельного участка в собственность предоставляется лишь единожды.

    Процесс перевода арендованного земельного участка в собственность

    Самостоятельное оформление арендованного участка в собственность – довольно трудоемкий процесс, поэтому многие физические и юридические лица предпочитают обращаться за помощью к профильным юристам. Процесс состоит из следующих этапов:

    • Подача заявления в местную администрацию. Процесс рассмотрения занимает несколько рабочих дней.
    • Заключение договора, который включает в себя сведения о внесении аванса за выкуп земли. Договор заключается только после одобрения заявки администрацией.
    • Оценка кадастровой стоимости участка. Если земля не была зарегистрирована, также проводится межевание, которое позволяет установить точные границы участка. Данное требование обозначено в п. 7 ст. 1 и п. 4 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.
    • Оформление кадастрового паспорта – основного технического документа на земельный участок.
    • Проведение топографической съемки участка.
    • Подача родного пакета документов в администрацию.

    Только после этого выносится итоговое решение о разрешении выкупа арендованного участка. Договор купли заключается совместно с нотариусом, также составляется государственный Акт на выкупаемый участок.

    Важно! Важный нюанс – если земельный участок оформляется в собственность не на льготных условиях, то есть платно, все расходы несёт на себе будущий владелец.

    В среднем оформление права собственности на земельный участок занимает 5-8 месяцев, с привлечением профильного юриста этот срок может сократиться. После того как сделка будет совершена, осуществляется регистрация участка в Росреестре с данными нового собственника.

    Нюансы оформления собственности на участок

    Подача документов и оформление договора купли – завершающий этап получения участка в собственность. Перед подготовкой бумаг важно проверить, не находится ли данный участок в обороте (лучше уточнять в администрации, так как не всегда собственник ставится в известность, или заказать выписку из ЕГРН). Согласно пп. 2 и 5 ст. 27 ЗК РФ, ограниченные участки нельзя переводить в частную собственность. Например, если местная администрация зарезервировала участок под собственные нужны – построить дорогу, метро и т.д.

    Далее важно уточнить условия выкупа у арендодателя. С этой целью следует обратиться в местную администрацию, так как обычно именно она выступает в роли собственника земельного участка. В администрации подробно расскажут об условиях выкупа, сроках, а также требованиях к жилому строению на участке.

    Пошаговая инструкция: законное изменение целевого назначения нежилого помещения

    В последнее время мы стали замечать, что нежилые помещения становятся все более и более популярным предметом гражданских правоотношений.

    С ростом популярности растет и количество проблем, связанных с ними. В первую очередь эти проблемы обусловлены отсутствием четкого определения в законодательстве. Объект правоотношений есть, а понятного определения в законодательстве нет.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-14-90 . Это быстро и бесплатно !

    Что это такое?

    Нежилое помещение – это строение, которое не предназначено для проживания людей. Хоть в законодательстве Российской Федерации и отсутствует понятие этого объекта, в нем закреплены основные признаки, по которым можно его идентифицировать.

    Итак, согласно ст. 15 ЖК РФ для нежилого помещения характерно следующее:

    1. Оно должно относиться к недвижимому имуществу.
    2. Должно быть обязательно изолированным (средством изоляции в данном случае служат неотъемлемые части каждой комнаты: потолок, стены и пол; необходим оборудованный вход/выход).
    3. Обязано быть пригодным для проживания.

    Что же это такое «помещение свободного назначения»? Данное понятие используется в коммерческом сленге. Ни в одном законе, ни в одном официальном документе вы его не встретите. В рекламных объявлениях встречается очень часто. Под ним понимают небольшие здания или их части, которые не предназначены для проживания. Их цель является обустройство кафе, или магазина, или офиса, или склада и так далее.

    Таким статусом рекламодатель желает донести до потенциальных клиентов, что цель помещения не определена в связи с чем, у последних возникает большая свобода в его эксплуатации. Вариантов использовать помещение свободного назначения предостаточно. Однако считать их универсальными не стоит.

    Как дело дойдет до конкретной цели, всплывет масса нюансов, требующих перепланировку, дополнительных согласований, переоформления документов.

    Что является изменением целевой эксплуатации?

    Нежилое помещение предназначено для социальных, торговых, административных, культурных, образовательных и иных целей. Главное табу – это запрет проживать в нем.

    Таким образом, исходя из требований действующего законодательства, проживание, и является использованием не по назначению. Есть и другой вид использования не по назначению. Это случаи, когда собственником арендуемого имущества указывается в договоре о целевом использовании.

    В случае если по договору арендатор брал сооружения под склад, а обустроил там салон красоты, то данная эксплуатация будет также квалифицирована как не по назначению. Конкретной статьи, которая бы устанавливала предел и ответственность за его использование не по назначению, как в УК РФ, так и в КоАП РФ нет. Единственным препятствием к эксплуатации не по назначению являются конкретные требования, предъявляемые к каждому виду нежилого здания.

    Данные требования детализированы в ГОСТах и Сводах правил. Например, ГОСТ Р ЕН 13779-2007 «Вентиляция в нежилых зданиях. Технические требования к системам вентиляции и кондиционирования здания», ГОСТ 30494-2011 «Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях»; СП 158.13330.2014 «Здания и помещения медицинских организаций. Правила проектирования»; СП 2.13130.2012 «Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты».

    Понятия прямого и функционального использования

    Целевое назначение – это отметка в регистрационных документах нежилого помещения, характеризующая его статус. Целевое назначение напрямую указывает, каким образом можно эксплуатировать конкретную нежилую площадь.

    Так, в проектных документах зданий, может быть сделана отметка о том, что конкретные помещения должны быть оборудованы и использованы как аптеки, магазины, парикмахерские, офисы, стоматологические кабинеты и т.д. При этом они должны быть оборудованы по всем санитарным и пожарным нормам.

    Функциональное назначение заложено в технических характеристиках самого помещения и его изменение носит другой характер. Если целевое назначение может быть номинально установлено в документах, то функциональное назначение продиктовано месторасположением объекта, его отделкой, его площадью и др, и поэтому смена назначения такого помещения более трудозатратно. На примере это можно объяснить так. Сдаются в аренду помещения, с целевым назначением, указанным собственником – кафе. При этом среди них должны присутствовать помещения с функциональным назначением – кухня.

    В данном случае, кухня должна соответствовать всем требованиям законодательства. Например, быть оборудована соответствующей вентиляцией, отделана подходящей кафельной плиткой. Использование нежилых помещений имеет широкий спектр. От аптеки и магазинов до спортзала и медицинских учреждений. Поэтому предъявление требований к обустройству помещений варьирует к каждому виду использования. Таким образом, изменить функциональное назначение вы можете, вопрос лишь, как это сделать с меньшей потерей денег и сил.

    Алгоритм: как можно поменять?

    Если случилось так, что помещение подходит идеально, но его назначение не соответствует вашим целям, не нужно опускать руки. Все можно поменять.

    Для замены назначения необходимо следующее.

    1. Раздобыть техническое заключение о состоянии несущих стен. Оно выдается БТИ.
    2. Заказать новый проект, согласно задуманной перепланировке. Его нужно заказывать в аккредитованной фирме. Иначе потом будут проблемы.
    3. Полученный проект согласовать со всеми коммунальными и иными службами (энергоснабжающей организацией, водоканалом, газоснабжающей фирмой, СЭС, МЧС и пр.).
    4. С собранным пакетом согласований подать заявление в межведомственную комиссию при горисполкоме.
    5. После одобрения комиссией ваших документов, можно приступать к работам. Строительные работы должны быть осуществлены строго в соответствие с проектом.
    6. Пригласить работника БТИ для оформления технического паспорта, согласно новым изменениям.
    7. Обратиться с заявлением в кадастровую палату, для замены паспорта.
    8. Далее дорога в ЕГРП. Заявление, старое свидетельство о праве собственности, новый кадастровый и технический паспорт, все это нужно представить для получения нового свидетельства.
    • Скачать бланк заявления о переустройстве и (или) перепланировке нежилого помещения
    • Скачать бланк заявления о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости
    • Скачать бланк заявления для государственной регистрации прав на недвижимое имущество
    • Скачать образец заявления для государственной регистрации прав на недвижимое имущество

    Только после внесения соответствующих изменений в ЕГРП и в регистрационные документы, целевое назначение здания считается измененным. Нежилые помещения играют большую роль в нашей жизни, так как через них оказывается большой спектр услуг населению: от медицинских до развлекательных.

    Однако не смотря на некоторые пробелы в законодательстве, а именно отсутствие понятия нежилых помещений, важно вести бизнес законно. Профиль помещения должен соответствовать вашим задумкам. Тем более, что изменить назначение помещения более чем реально.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Три шага к прописке

    Сколько потребуется времени, чтобы перевести садовый дом в жилой? И нужно ли это делать?

    Однако надо понимать, что перевод строения из одной категории в другую — это уже заключительный этап процесса. Сначала надо сделать так, чтобы садовый дом, который предназначен для временного, сезонного пребывания, превратился в капитальное строение, в котором можно жить круглый год.

    Какой дом могут признать жилым?

    Понятно, что комфортно жить и летом, и зимой можно только в капитальном строении. Капитальном — значит прочно связанном с землей, построенном на фундаменте, а не на каких-нибудь сваях, бревнах, подпорках.

    У жилого дома должны быть надежные несущие конструкции и крыша. К такому строению необходимо подвести электричество, холодное водоснабжение (по возможности и горячее водоснабжение), водоотведение (канализацию), устроить там системы отопления и вентиляции. В газифицированных районах отопление идет за счет газа. Если местность не газифицирована, то дома отапливаются либо за счет электричества, либо за счет внутренних систем отопления (печи, камины).

    Допускается отсутствие водопровода и центральной канализации в домах высотой не более 2 этажей (в районах без централизованных инженерных сетей).

    Важно, чтобы температура в жилых помещениях была не менее плюс 18 градусов круглый год. Высота комнат и кухни должна быть не менее 2,5 метра, коридоров, мансарды — не менее 2,1 метра. Комнаты и кухни в жилом помещении должны иметь естественное освещение, проще говоря, иметь окна.

    В чем состоит процедура?

    Только если возведенный в СНТ дом соответствует параметрам капитального строения, его могут признать жилым. Для этого и придется пройти процедуру, которая может занять 2-3 месяца.

    Как рассказали в Кадастровой палате, она состоит из нескольких шагов.

    1. Потребуется собрать пакет документов. Прежде всего составить в произвольной форме заявление о признании садового дома жилым. В нем обязательно нужно указать кадастровый номер дома, кадастровый номер земельного участка, на котором расположен дом, почтовый адрес заявителя или адрес его электронной почты, способ получения решения муниципалитета об изменении назначения помещения (почтовым отправлением с уведомлением о вручении, по электронной почте, лично в МФЦ, лично в уполномоченном органе местного самоуправления).

    Также необходимо предоставить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Если право собственности заявителя на садовый дом не зарегистрировано в ЕГРН, то необходимо иметь правоустанавливающий документ на садовый дом или нотариально заверенную копию этого документа.

    Потребуется заключение по обследованию технического состояния объекта, которое подтвердит, что дом надежен и безопасен (с точки зрения внутренних коммуникаций, строительных конструкций, пожарной безопасности). Документ выдают специалисты-инженеры, выполняющие работы по обследованию объектов недвижимости (индивидуальные предприниматели или юрлица). При выборе специалиста стоит обратить внимание, состоит ли он в саморегулируемой организации по инженерным изысканиям.

    Нотариальное согласие третьих лиц на признание садового дома жилым понадобится, если дачей владеет не один человек, а несколько.

    Все эти документы необходимо предоставить в уполномоченный орган местного самоуправления (в администрацию, на землях которой расположен дачный кооператив) или в многофункциональный центр (МФЦ) района.

    2. Когда документы сданы, нужно дождаться решения администрации о признании или об отказе в признании садового дома жилым. Это процесс занимает не более 45 календарных дней со дня подачи заявления.

    Отказать могут по следующим причинам: заявитель представил неполный пакет документов, с заявлением о признании садового дома жилым обратился не собственник этого объекта, виды разрешенного использования земельного участка не предусматривают размещения на нем жилого дома. Так, например, земельный участок должен быть для садоводства, а не огородным. На огородном участке могут размещаться только хозяйственные постройки. Также заявителю откажут, если в доме нет жизненно важных коммуникаций, фундамента, окон и так далее, о чем говорилось выше.

    Решение об отказе в признании садового дома жилым выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения. При отказе заявитель либо просто представляет дополнительные документы, достраивает дом по всем правилам, подводит недостающие коммуникации, либо может обжаловать решение в судебном порядке.

    3. Если местная администрация считает, что в доме вполне можно жить круглый год, то она направляет свое решение заявителю, а также в орган регистрации прав для внесения соответствующих изменений в сведения о садовом доме, содержащиеся в ЕГРН.

    Если вдруг по каким-то причинам местные чиновники забудут это сделать, то владелец дома сам может обратиться в Росреестр для внесения сведений в ЕГРН.

    Зачем нужен жилой дом на даче?

    С 2019 года разрешено прописываться в садоводческих товариществах. Но зарегистрировать опять же могут только в жилом строении. В сарае, бане, летней веранде или том же садовом домике человека никто не пропишет.

    При этом доказывать факт того, что дачный дом является единственным жильем, не нужно: если человек хочет прописаться за городом и построил капитальный дом, который признан жилым, то это его право.

    Но кому это может быть интересно и удобно? Все-таки до СНТ метро не ходит, да и электрички рядом с ними далеко не всегда останавливаются. Рядом может не оказаться ни детского садика, ни поликлиники, ни даже магазина (все это может оказаться в доступности, если рядом расположены обжитые поселки или города).

    «Строительство собственного жилого дома на дачном участке и прописка в нем целесообразна, если в дачном поселке есть вся инфраструктура. Это прекрасная альтернатива покупке квартиры по ипотеке. По цене может оказаться выгоднее, а с точки зрения площади намного перспективнее. Для некоторых дача может стать основным жильем. Думаю, такой вариант может заинтересовать молодые семьи. Глава семьи будет заботиться о финансовой стабильности, а маме намного легче и полезнее растить детей на природе. Особенно если по соседству будет хорошая школа», — считает первый зампред Московской областной думы, председатель Союза дачников Подмосковья Никита Чаплин.

    Помимо этого, эксперты рынка недвижимости отмечают, что постоянная регистрация на даче может быть интересна тем, кто продал свое единственное жилье на вторичном рынке, купив квартиру в новостройке. В таком случае, если у человека есть дача, он сможет прописаться там и жить, пока не достроят его квартиру и пока он там не сделает ремонт. Вариант загородной прописки также может заинтересовать пенсионеров или фрилансеров.

    По словам Никиты Чаплина, сегодня в ближнем Подмосковье на каждые два дома в частном секторе есть один постоянно прописанный гражданин. Ближе к границе с соседними областями и в СНТ, и в деревне может быть прописан всего один человек на весь населенный пункт.

    Признание дома жилым, даже если использовать его в качестве летней дачи, позволяет сэкономить на электричестве. Для это нужно перейти на сельский тариф. В садовом доме это невозможно.

    голоса
    Рейтинг статьи
    Читать еще:  Дают ли участок земли за третьего ребенка в сургуте
  • Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector